Boletín nº 73 (15-04-2011)

El Pleno del Excmo. Ayuntamiento en sesión ordinaria celebrada el día veintisiete de octubre de dos mil nueve, adoptó el siguiente acuerdo:

Aprobar definitivamente la modificación del Estudio de Detalle de la unidad de ejecución S-4 , sita en la calle Tras La Parra, al sur del Casco Histórico de Lucena, según proyecto redactado por el arquitecto D. Juan González Prieto.

NORMAS URBANÍSTICAS

1.- Necesidad de la modificación del Estudio de Detalle aprobado definitivamente.

La presente modificación del Estudio de Detalle de la UE-S4, aprobado definitivamente en el Consejo de Gerencia de fecha 16 de febrero de 2.006, surge por motivo de la aparición de la Necrópolis Judía durante las obras de la Ronda Sur del P.G.O.U. de Lucena, circunstancia que han dado lugar a sustituir las obras exteriores de conexión de la UE-S4 y la calle Calvario, así como la transformación de la calle La Parra del Estudio de Detalle aprobado, calle que se ha modificado con una pequeña curvatura, y se conecta directamente con la Ronda Sur.

Como consecuencia de las variaciones indicadas, la modificación que se redacta, tiene por objeto, reflejar las transformaciones indicadas así como los cambios a que han dado lugar, que básicamente han sido:

La división de la Dotación Comunitaria en dos parcelas, esta circunstancia ha supuesto un aumento en 63,23 m² del total de la superficie destinada a este uso, superficie que se ha disminuido del viario.

La eliminación de la obra exterior del vial que conecta la UE-S4 con la calle Calvario.

La creación de dos nuevas obras exteriores, una la de el vial que une la UE-S4 con La Carretera del Santuario, y la otra los carriles de acceso y salida de la calle La Parra que se conecta directamente con la Ronda Sur.

Como durante el tiempo trascurrido desde la aprobación del Estudio de Detalle se ha producido un cambio de titularidad en la parcela aportada denominada con la letra E, también se ha introducido esta modificación.

Por tanto, el resto del Estudio de Detalle sigue igual al aprobado en su día en todos sus parámetros.

1.- Justificación de la procedencia de su redacción.

El presente Estudio de Detalle, se redacta por encargo de La Junta de Compensación de la UE-S4, que estará constituida por los propietarios reales de las parcelas que son: Monviluc S.L., Promociones e Inversiones El Coso S.L., Dña. Araceli Álvarez Ramírez y D. Antonio Romero Jiménez, D. Juan Manuel Montero Macho, Rafranje S.L, D. Pedro Pérez Ruiz y el Excmo. Ayuntamiento de Lucena, para el establecimiento de Alineaciones y ordenación de Volúmenes en la UE-S4 de Lucena definida en el Plan General de Ordenación Urbana.

La Unidad de Ejecución se sitúa al sur de Lucena, está limitada por el norte por las traseras de las viviendas que presentan sus fachadas a calle Tras la Parra, al sur por la línea del casco urbano definida en los planos del Plan General de Ordenación Urbana, por el este con el camino vecinal y por el oeste con la prolongación de la calle La Parra. 

Tiene una superficie real de 24.78518 m² cuya titularidad como se ha dicho a 7 propietarios, quedando estas circunstancias debidamente especificadas en el anexo nº 4. 

La necesidad del Estudio de Detalle nace de la conveniencia de consolidar el borde sur de Lucena, mediante la ordenación del sector existente entre las traseras de las viviendas y la Ronda sur, estando contemplado en el P.G.O.U. como un Sistema General actualmente en fase de proyecto, y al que el Plan de una importancia absoluta.

2.- Justificación de la solución adoptada.

A la hora de redactar el Estudio de Detalle, se han tenido en cuenta una serie de cuestiones. 

En primer lugar se trata de ajustar en la medida de lo posible, la superficie, el trazado viario, dotacional, etc. a lo que prescribe el Plan General de Ordenación Urbana de Lucena para la UE-S4. La superficie de la Unidad queda definitivamente establecida en 24.78518 m², sensiblemente parecida a los veinte mil noventa y cuatro metros cuadrados que recoge la ficha de la UE-S4. La situación de las dotaciones, se aumenta en 63,23 m² con respecto a lo indicado en la ficha de planeamiento, también se aumenta en la cantidad de 12024 m² la superficie, que se destinada a compensar el equipamiento social situado en la Bodega del Carmen (AA-C2) y que por tanto servirá como aportación de los propietarios de parcela sito en acera Alta del Carmen para su compensación por la disminución que se ha efectuado en la parcela calificada como Social Privado por el P.G.O.U.

El trazado de las calles trata de respetar el indicado en el Plan General, adaptándose a la topografía del terreno y a las conexiones con las calles existentes, siendo esta circunstancia la que condiciona fuertemente el desarrollo de la Unidad de Ejecución, habida cuenta que el cumplimiento de las determinaciones establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana es una cuestión de obligado cumplimiento.

Para la realización del Estudio de Detalle se han mantenido conversaciones con la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Lucena, de resultas de las mismas se llega al trazado que se refleja en planos, y que trata de compatibilizar el desarrollo de la Unidad de Ejecución con el nuevo trazado de la Ronda Sur.

La modificación del trazado definido en el P.G.O.U. de la Ronda Sur, no afecta prácticamente el desarrollo de la Unidad de Ejecución, puesto que por haberse desplazado en dirección sur una longitud importante la citada Ronda, el espacio comprendido entre la calle 1-2-3 del Estudio de Detalle y la Ronda Sur, queda como suelo no urbanizable, siendo el límite sur del Estudio de Detalle prácticamente el definido en el P.G.O.U. para la Unidad de Ejecución UE-S4.

3.- Justificación del cumplimiento de las determinaciones establecidas en el P.G.O.U. de Lucena.

Partiendo de las parcelas originales y siguiendo los criterios definidos en el P.G.O.U. de Lucena, se llega a la ordenación de la UE-S4 en cuatro manzanas bien delimitadas cuyo fin son dos de ellas uso Dotacional, junto a los depósitos municipales de agua que corresponden a las denominadas en el Estudio de Detalle como Manzanas 1 y 1, la manzana denominada en el Estudio de Detalle como Manzana-2, que se destina a vivienda unifamiliar popular entre medianeras y que se define para completar una manzana que da su fachada a calle Tras la Parra, regularizando de esta manera las traseras de los edificios de dichas manzana. La denominada Manzana-3 de forma regular, se destina a viviendas unifamiliares aisladas y surge como consecuencia del trazado viario propuesto.

El aprovechamiento lucrativo de la UE-S4 es el resultante de aplicar el aprovechamiento tipo a los metros cuadrados de superficie ordenada, de este aprovechamiento el 90% corresponde a los propietarios y constituye el A.S.A. de la Unidad de Ejecución, el resto del techo máximo edificable, es el 10% del aprovechamiento, de cesión obligatoria al Ayuntamiento.

3.1.- Red Viaria

Está constituida por un entramado de calles que completan la trama existente y que obedecen a la tipología V-3 definida en el Plan General de Ordenación Urbana.

La calle que conecta la urbanización resultante con la calle La Parra, situada entre el espacio destinado a dotacional y los depósitos municipales de agua, se proyecta para tráfico rodado, y se ha conectado directamente con la Ronda Sur. La calle que situada al este del Estudio de Detalle, se proyecta para tráfico rodado, y se desarrolla a lo largo de un camino existente y conecta la calle Tras la Parra con la calle sur paralela a la Ronda Sur, esta calle se sitúa entre los jardines existentes y las nuevas manzanas destinadas a viviendas.

El resto de las calles se crean para dar acceso a las manzanas de viviendas siendo una de ellas sensiblemente paralela a la Ronda Sur y la otra perpendicular a ésta, que acota y define perfectamente uno de los Espacio Rotacionales.

3.2.- Espacios Libres - Dotacionales

Una la definida por la prolongación de la calle La Parra, calle paralela a la Ronda Sur y una perpendicular a ésta última, calle que va desde la prolongación de la calle La Parra hasta la paralela a la Ronda Sur, de esta manera se define una parcela triangular que se destina a un espacio dotacional sin uso especifico. La otra sensiblemente menor en superficie, es también de forma triangular y esta definida por la prolongación de la calle La Parra, los depósitos reguladores de agua, el yacimiento arqueológico y parte del límite sur de la UE. Tiene por objeto la posible ampliación del yacimiento.

La primera manzana tiene una superficie de 2.65948 m², y la segunda de 78820 m² lo que hace un total de 3.44768 m², cuando en realidad según las determinaciones del P.G.O.U. debería tener una superficie de 3.26421 m² que representa un 1317% de la superficie real de la UE-S4, habiéndose aumentado su superficie en la cantidad de 3.44768 m², de los que 6323 m² han salido de mas como consecuencia de la modificación de prolongación de la calle La Parra, y el resto, esto es 12024 m², que vienen a suplir como ya se ha dicho en las justificación de la solución adoptada el defecto existente en la AA-C2 del Carmen. Este aumento se ha provocado deliberadamente para esta circunstancia, pues con la modificación de la calle, denominada en el plano número 5, calle 2, se hubiese adaptado la manzana dotacional a la superficie que le corresponde habiéndose aumentado el resto en la Manzana-2 y Manzana-3 donde se s