Boletín nº 112 (13-06-2018)

VI. Administración Local

Ayuntamiento de Baena

Nº. 1.777/2018

Por el Sr. Alcalde, con fecha 21 de mayo de 2018 ha sido aprobada la hoja de aprecio en cumplimiento de lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y concordantes de su Reglamento de 26 de abril de 1957.

De conformidad con dichas disposiciones y la citada hoja de aprecio, dicha valoración, conforme a lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Expropiación Forzosa podrá ser aceptada o rechazada por el propietario, para lo que dispone de diez días hábiles contando desde el siguiente a su recepción, pudiendo en este último caso, alegar cuanto estime pertinente para justificar su propia valoración, así como aportar las pruebas que considere oportunas a tal efecto.

En el supuesto de rechazo expreso de la presente valoración, se procederá a la remisión del expediente individual a la Comisión Provincial de Valoraciones de la Consejeria de la Presidencia, Administración Local y Memoria Democrática de la Junta de Andalucía, quien fijará de modo definitivo el justiprecio en vía administrativa.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 166 y 120.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, cabe advertir a los interesados que en caso de existir avencia en el precio ofertado por este Ayuntamiento éste se procederá a su reconocimiento y pago incrementado en un 10%.

Lo que se hace público por haber fallecido los titulares registrales de las fincas afectadas, debiendo significar que el presente acto no pone fín a la vía administrativa y contra la misma cabe formular la aceptación o rechazo indicadas en la misma o bien, formular las alegaciones que estime por conveniente, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir el acuerdo que, en su caso, adopte la Comisión Provincial de Valoraciones.

Se inserta a continuación la citada Hoja de Aprecio:

Hoja de aprecio que formula el Exmo. Ayuntamiento de Baena en el expediente de la Actuación Aislada A.A. Calle Agustín Valverde del Plan General de Ordenación Urbana.

Intentada sin efecto la determinación del precio de adquisición del bien expresado mediante mutuo acuerdo, según consta en acta de fecha 10/10/2017 y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 26 y ss de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y concordantes de su Reglamento de 26 de abril de 1957, por Resolución de la Alcaldía de 23/2/2018 se ha procedido a iniciar pieza separada e individualizada en el expediente de referencia a fin de alcanzar aquella determinación mediante procedimiento contradictorio ordinario.

A tal fin y en cumplimiento de lo prevenido en el artículo 29 de la citada Ley, se requirió a los posibles titulares de los bienes o derechos expropiados, dado que todos los titulares registrales han fallecido, para que formulase Hoja de Aprecio, en la que concretase el valor en que estimaba aquel, aduciendo, en su caso, cuantas alegaciones estimase pertinentes.

Según certificación de fecha 3/5/2018, por resolución de la Alcaldía, de fecha 23 de febrero de 2018, se abrió plazo de 20 días (del 22/04/2018 al 28/03/2018) para la presentación de hoja de aprecio de la expropiación de las fincas sitas en la denominada AA Agustin Valverde, publicándose anuncio en el B.O.P. número 57, de fecha 22 de marzo de 2018 y notificación a cada uno de los interesados. Según diligencia expedida por la encargada del Registro del General de Entrada de este Ayuntamiento, durante el referido plazo, se han presentado las siguientes hojas de aprecio:

- Francisco Javier Trujillo Díaz (2/04/2018).

- Inmaculada Trujillo Díaz (3/04/2018).

- Pablo Díaz Piernagorda (7/04/2018).

- Mª Victoria Trujillo Díaz (11/4/18).

- Manuel Trujillo Alcaraz (9/4/18).

- Pablo Jesús Trujillo Díaz (17/4/2018).

Todos los interesados han formulado hojas de aprecio sin aportación de informe pericial, estimando el valor de las fincas todos, salvo don Pablo Díaz Piernagorda, en:

Finca Nº 1. Con una superficie de 250,39 m², 95.745 €.

Finca Nº 2. Con una superficie de 165,06 m², 63.115 €.

Finca Nº 3. Con una superficie de 44,91 m², 17.175 €.

Por su parte, Don Pablo Díaz Piernagorda, solicita las siguientes cantidades:

Finca Nº 1. Con una superficie de 250,39 m², 95.148,20 €.

Finca Nº 2. Con una superficie de 165,06 m², 62.722,80 €.

Finca Nº 3. Con una superficie de 44,91 m², 17.065,80 €.

Por último, el Sr. Arquitecto Municipal con fecha 9/5/2018 a emitido informe de tasación en contestación a las peticiones de los interesados, se adjunta como Anexo a la presente, y que, en cuanto a la valoración de las fincas dice:

VALORACIÓN DE LAS FINCAS

Considerando la alegación presentada respecto a la dimensión de la finca a expropiar, el arquitecto que suscribe ha visto oportuno realizar una nueva valoración teniendo en cuenta la nueva dimensión de las fincas, aceptada la primera parte de la alegación. La valoración en cuestión se realiza en el marco del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, según indica su artículo 34.1.b):

1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

&

b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

&

2. Las valoraciones se entienden referidas:

&

b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.

Dado que nos encontramos en un suelo urbano consolidado el valor a adoptar será el que surja de aplicación del artículo 37 apartado 1 valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física del citado Decreto que dice textualmente:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Si realizamos la valoración según el método residual como dice el apartado b) y más concretamente el denominado estático, que es precisamente el que desarrolla la técnica catastral, ya que lo que debe hacer el valorador urbanista en este caso, es sustituir la actuación catastral.

Admitida esta hipótesis el valor de repercusión se obtendrá por aplicación de las técnicas desarrolladas en la norma 16 del RD 1020/1993 de 25 de Junio por el que se aprueban las Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que dice:

Vv= 1.40 (Vr+Vc) Fl

En la que:

Vv = Valor en venta del producto inmobiliario, en €/m² construido

Vr = Valor de repercusión del suelo en €/m² construido

Vc = Valor de la construcción en €/m² construido

Fl = Factor de localización. En este caso 1.

De donde:

Vr= Vv/(1.40 x Fl) Vc.

El valor de construcción Vc se puede considerar el recogido para de acuerdo con los valores recogidos en el procedimiento de cálculo del impuesto de construcciones en Baena en 360 € multiplicado por un factor de 1,10 para vivienda plurifamiliar.

El valor de venta como es el caso que nos ocupa sería el de protección oficial que en el término municipal de Baena se encuentra establecido desde el 3/7/2008 en 1.212,80 €/m² útil que convertidos a m² construido sería de 1.212,80/1,25= 970,24 €/m² construido.

El Factor de localización Fl se establece igual a la unidad.

Por ello el Vr = 970,24 /(1,40x 1,00) 360,00 x 1,10 = 297,03 €/m² techo construido para vivienda.

Según la nueva medición realizada y teniendo en cuenta la alegación presentada, el vial de nueva apertura cuenta con una superficie de 460,36 m² y el total de la parcelas catastrales afectadas cuentan con una superficie según medición realizada sobre los planos catastrales de 1.066 m²

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