Boletín nº 176 (14-09-2020)

Refª. Planeamiento/FSJ 4.2.1 2/2019

El Consejo Rector de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba en sesión celebrada el día 24 de junio de 2020, adoptó el siguiente acuerdo:

PRIMERO. Aprobar la iniciativa para el establecimiento del Sistema de Actuación Urbanística por Compensación, así como aprobar inicialmente el Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación del Plan Parcial CS-1 Ciudad Sanitaria, presentada por Francisco Gálvez Romero, en representación de Gálvez Romero SL, como propietario de terrenos en el Plan Parcial CS-1 que representa más del 50% de los terrenos incluidos en la misma, requiriendo al promotor para que durante el trámite de información pública y, en todo caso, antes de su aprobación definitiva, cumplimenten las observaciones que se contienen en el informe del servicio de planeamiento, de cuyo contenido habrá de darse traslado como motivación de la resolución.

SEGUNDO. Someterlo a información pública por plazo de un mes, publicándose el acuerdo y el texto del proyecto en el boletín oficial de la provincia y notificándose personalmente a los propietarios afectados por el sistema de actuación.

TERCERO. Requerir a los propietarios que no han suscrito la iniciativa para que durante el trámite de información pública manifiesten si participan o no en la gestión del sistema, optando por adherirse a la Junta de Compensación y asumiendo los costes de urbanización y los de gestión que les correspondan (bien en metálico o aportando, tras la reparcelación, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de las fincas resultantes que deban ser adjudicadas), o no participar en la gestión del sistema, renunciando a su derecho a integrarse en la Junta de Compensación y solicitando la expropiación del suelo y otros bienes y derechos que estuviesen afectados a la gestión de la Unidad de Ejecución, advirtiéndoles que si no efectúan opción alguna dentro del plazo concedido, el sistema se seguirá en régimen de aportación forzosa mediante reparcelación.

CUARTO. Advertir igualmente a los propietarios que no han suscrito la iniciativa y que no hayan optado por ninguna de las alterativas indicada en el párrafo anterior, que durante el trámite de información pública pueden optar por aceptar la oferta de adquisición, en los términos previstos en la Base de Actuación 9ª.

Córdoba, 7 de agosto de 2020. Firmado electrónicamente por el Secretario de la G.M.U., Ignacio Ruiz Soldado.

PROYECTOS DE ESTATUTOS Y BASES DE ACTUACIÓN DEL PLAN PARCIAL CIUDAD SANITARIA CS-1 DEL PGOU DE CÓRDOBA.

ESTATUTOS

PROYECTO DE ESTATUTOS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL PLAN PARCIAL CIUDAD SANITARIA CS-1.

CAPITULO I: Disposiciones Generales.

Artículo 1. Denominación.

Artículo 2. Domicilio.

Artículo 3. Objeto y fines.

Artículo 4. Órgano Urbanístico bajo cuya tutela actúa.

Artículo 5. Delimitación.

Artículo 6. Duración.

Artículo 7. Proyecto de Reparcelación.

CAPITULO II: De los Componentes de la Junta.

Artículo 8. Miembros de la Junta.

Artículo 9. Incorporación de empresas urbanizadoras.

Artículo 10. Reparcelados forzosos.

Artículo 11.Transmisión de bienes y derechos.

CAPITULO III: De la constitución de la Junta.

Artículo 12. Contenido de la escritura de constitución.

Artículo 13. Quórum de la Asamblea Constitutiva.

CAPITULO IV: Derechos y obligaciones de los miembros.

Artículo 14. Derechos.

Artículo 15. Derechos de los reparcelados forzosos.

Artículo 16. Obligaciones.

CAPITULO V: Órganos de la Junta de Compensación.

Artículo 17. Enumeración.

A) DE LA ASAMBLEA GENERAL.

Artículo 18. La Asamblea General.

Artículo 19. Facultades de la Asamblea.

Artículo 20. Convocatoria de la Asamblea.

Artículo 21. Constitución de la Asamblea.

Artículo 22. Adopción de acuerdos.

Artículo 23. Actas.

B) DEL CONSEJO RECTOR.

Artículo 24. Composición y carácter.

Artículo 25. Duración del cargo del Consejero.

Artículo 26. Facultades del Consejo.

Artículo 27. Reuniones del Consejo Rector.

Artículo 28. Actas del Consejo.

Artículo 29. Publicidad de los acuerdos del Consejo.

C) DEL PRESIDENTE.

Artículo 30. Nombramiento.

Artículo 31. Funciones.

D) DEL VICEPRESIDENTE.

Artículo 32. Nombramiento.

Artículo 33. Funciones.

E) DEL SECRETARIO.

Artículo 34. Nombramiento.

Artículo 35. Funciones.

CAPITULO VI: Medios económicos y reglas para la exacción de cuotas.

Artículo 36. Clases.

Artículo 37. Aportación de terrenos y derechos.

Artículo 38. Cuotas ordinarias y extraordinarias.

Artículo 39. Cuantía y pago.

Artículo 40. De los gastos anticipados.

Artículo 41. De la Contabilidad.

CAPITULO VII: Recursos administrativos contra acuerdos de la Junta.

Artículo 42. Ejecutividad de los acuerdos.

Artículo 43. Clases de acuerdos.

CAPITULO VIII: Disolución y liquidación de la Junta.

Artículo 44. Causas de la disolución.

Artículo 45. Liquidación.

CAPITULO I

Disposiciones Generales

Artículo 1. Denominación

1. Para la gestión de la Unidad de Ejecución del PLAN PARCIAL CIUDAD SANITARIA CS-1 que desarrolla las previsiones establecidas por el vigente PGOU de Córdoba, se constituye por los propietarios de los derechos y terrenos incluidos en su ámbito una entidad que tendrá personalidad jurídica propia distinta a la de sus miembros, naturaleza administrativa y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus objetivos y fines y, en particular, la ejecución del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba en los límites del Sector y que se denomina JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL PLAN PARCIAL CIUDAD SANITARIA CS-1.

2. La Junta de Compensación se regirá por lo establecido en la Ley Autonómica 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en lo sucesivo LOUA, en el Reglamento de Gestión Urbanística y por lo dispuesto en los presentes Estatutos y Bases de Actuación y, con carácter supletorio por la Ley de Sociedades de Capital.

Artículo 2. Domicilio

1. El domicilio de la Junta se establece en la calle Fray Luis de Granada 6, escalera 5, 4º-2, 14008, Córdoba.

2. La Asamblea General podrá trasladar dicho domicilio dentro del término municipal, dando cuenta al Ayuntamiento de Córdoba y al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.

Artículo 3. Objeto y fines

La Junta de Compensación tiene por objeto la distribución equitativa entre sus miembros de los beneficios y cargas de la gestión de la Unidad de Ejecución del Plan Parcial, así como el cumplimiento de los deberes de cesión de los terrenos destinados a viario, dotaciones y, en su caso, de aquellos en los que se sitúe el aprovechamiento correspondiente a la Administración; y de ejecutar la urbanización en los términos y condiciones que determina el PGOU vigente, a costa de los propietarios afectados.

Para el cumplimiento de su objeto social, corresponde a la Junta de Compensación:

1. Redactar, e impulsar los Proyectos de Urbanización y de Reparcelación, de conformidad con lo dispuesto en la LOUA, Reglamento de Gestión Urbanística, Plan Parcial, en estos Estatutos y en las Bases de Actuación.

2. Ejecutar a su cargo las obras de urbanización, que podrá concertar en los términos que las Bases de Actuación establecen, y conservarlas hasta el momento de la recepción por la Gerencia de Urbanismo, realizando los actos necesarios para que esta se produzca en los términos del artículo 154 LOUA.

3. Solicitar del Ayuntamiento de Córdoba el ejercicio de la expropiación forzosa en beneficio de la Junta, tanto respecto de los propietarios que así lo hubieran solicitado con amparo y en el tiempo del artículo 129.3.b LOUA como, en su caso, la de aquéllos que incumplan sus obligaciones en los términos señalados en las Bases de Actuación.

4. Solicitar del Ayuntamiento de Córdoba el ejercicio de la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas por los miembros de la Junta.

5. Ceder los terrenos de uso público ya urbanizados a la Gerencia Municipal de Urbanismo.

6. Interesar la inscripción de la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, así como en el Registro Mercantil si resultara necesario o se considerase conveniente.

7. Ceder gratuitamente a la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Córdoba, las obras de urbanización, las instalaciones y dotaciones cuya ejecución viene prevista en el Plan y Proyecto de Urbanización.

Ceder al Ayuntamiento de Córdoba el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del ámbito ya urbanizado o, en su caso, la cantidad sustitutoria en metálico que proceda.

8. Formalizar operaciones de crédito para la urbanización del Sector, incluso con garantía hipotecaria sobre los terrenos.

9. Adquirir, poseer, gravar y enajenar los terrenos aportados, cumplimentando en este último caso lo prevenido en el artículo 177.1 del Reglamento de Gestión Urbanística, con excepción de los bienes del Municipio.

10. La gestión, representación y defensa de los intereses comunes de sus asociados ante cualquier Autoridad u Organismo del Estado, la Provincia o el Municipio o los organismos autónomos de cualquier clase, así como los Tribunales en todos sus grados y jurisdicciones con respecto a todos los actos, contratos, acciones y recursos que resulten convenientes o necesarios para la realización de sus fines.

11. Adjudicar las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación, pudiendo atribuir terrenos a la Junta para, con el producto de su enajenación, hacer frente a los gastos de urbanización.

12. Exigir, en su caso, de las empresas que prestaren sus servicios -salvo en la parte que según la normativa aplicable deban soportar los usuarios-, el reembolso de los gastos de instalación de las redes de agua y energía eléctrica.

13. Solicitar y gestionar la obtención de los beneficios fiscales previstos en la LOUA y demás disposiciones aplicables.

14. La realización de toda clase de actos jurídicos conducentes a los fines societarios, incluso la celebración de cuantas operaciones sean usuales en el tráfico financiero o bancario.

15. Y, en general, el ejercicio de cuantas actividades o derechos le correspondan según estos Estatutos, la LOUA y demás disposiciones aplicables.

Artículo 4. Órgano urbanístico bajo cuya tutela actúa

1. La Junta de Compensación ejercerá sus funciones bajo la tutela e inspección de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba que tendrá carácter de administración actuante.

2. En el ejercicio de la función de control y fiscalización corresponde a la Gerencia Municipal de Urbanismo:

a) Dictaminar favorablemente y someter al órgano competente para que éste, en el plazo de un mes, apruebe la iniciativa para el establecimiento del sistema de compensación, por contar ya con la adhesión de propietarios que representan más del cincuenta por ciento (50%) de los terrenos afectados. Todo ello, con aprobación inicial de los Proyectos de Estatutos y Bases de Actuación que se someterán a información pública a través de la oportuna publicación en el Boletín Oficial de la Provincia, con notificación individual a todos los propietarios afectados otorgándoles el plazo de 20 días durante el cual los propietarios no promotores podrán formular alegaciones y habrán de ejercitar la opción a que se refiere el artículo 129.3 LOUA, con la advertencia a los mismos de que el sistema continuará en régimen de aportación forzosa mediante reparcelación respecto de los propietarios que no efectúen opción alguna dentro del plazo concedido.

b) A su tiempo, proponer al órgano municipal competente la aprobación definitiva de la iniciativa junto con los presentes Proyectos de Estatutos y Bases de Actuación, publicando el acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia y notificándolo individualmente a los propietarios afectados, haciendo saber a los que no hubieren ejercitado opción alguna que les será de aplicación el régimen de reparcelación forzosa.

c) Designar el representante de la administración actuante en la Junta de Compensación, el cual formará parte de la Asamblea General y, en su caso, del Consejo Rector, con voz pero sin voto.

d) Aprobar la constitución de la Junta y remitir el acuerdo y la escritura de constitución al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras para su inscripción.

e) Tramitar e informar el proyecto de reparcelación conforme a lo dispuesto en el artículo 101 LOUA.

f) La resolución de los recursos de alzada formulados contra los acuerdos de la Junta.

g) Vigilar la ejecución de las obras e instalaciones y adoptar, en su caso, las medidas previstas en el artículo 175.3 del Reglamento de Gestión Urbanística.

h). Acordar la recepción de las obras en los términos de los artículos 153 y 154 LOUA.

i) La protección de la legalidad urbanística en la actuación sobre la Unidad de Ejecución.

j) En general cuantas otras atribuciones resulten de aplicar el ordenamiento vigente.

3. Corresponderá al Ayuntamiento de Córdoba, a través de sus órganos competentes el ejercicio de las potestades que le confiere la legislación vigente y, entre ellas, señaladamente:

a) El ejercicio de la expropiación forzosa en beneficio de la Junta respecto de los terrenos de los propietarios que así lo hubieran solicitado en el periodo de información pública, así como, a solicitud de la Junta de Compensación, de los pertenecientes a quienes incumplan sus obligaciones en los casos que legalmente resulte procedente.

b) La utilización, en su caso y a solicitud de la Junta, de la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas por cualquiera de los miembros de la Entidad.

Artículo 5. Delimitación

El ámbito de actuación de la Junta se circunscribe al suelo comprendido dentro del perímetro definido por la Unidad de Ejecución Plan Parcial CS-1.

Artículo 6. Duración

La duración de la Junta será indefinida desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras hasta el cumplimiento total de su objeto.

Artículo 7. Proyecto de Reparcelación

En desarrollo de los criterios resultantes de las Bases, se redactará en su día el Proyecto de Reparcelación en el que se reflejarán las fincas aportadas y resultantes, con sus adjudicatarios, los terrenos a ceder al Ayuntamiento de Córdoba y el importe de las compensaciones a metálico si fueran procedentes. Aprobado el Proyecto por la Junta y por el Ayuntamiento, constituirá título para la adjudicación de los terrenos.

CAPITULO II

De los Componentes de la Junta

Artículo 8. Miembros de la Junta

1. La Junta de Compensación quedará compuesta por las siguientes personas o entidades.

A) Las personas físicas o jurídicas titulares de derechos y terrenos incluidos en el ámbito o propietarios de sistemas generales incluidos dentro del área de reparto que se constituyan en promotores de la Junta de compensación por haber formulado la iniciativa o mediante posterior adhesión en los términos del artículo 129.3 LOUA. Como documento anexo a los estatutos se acompaña relación nominal de los propietarios afectados y domicilio de los mismos.

B) En su caso, la empresa urbanizadora que eventualmente se incorpore a la Junta conforme a las previsiones de estos Estatutos y de las Bases de Actuación.

2. También formará parte de la Junta el representante de la Gerencia Municipal de Urbanismo que ejercerá su representación en la Asamblea General y en el Consejo Rector.

3. Los propietarios de fincas a que se refiere el apartado 1 anterior, podrán hacer uso del derecho a ejercitar su incorporación a la Junta, con independencia del otorgamiento de escritura, mediante escrito dirigido a la Gerencia Municipal de Urbanismo, presentado en su Registro de Entrada, en que se harán constar los siguientes extremos:

a) Nombres, apellidos y domicilio.

b) Su voluntad de incorporarse a la Junta, manifestando su opción entre el abono de los costes de urbanización en dinero o mediante aportación de parte del aprovechamiento lucrativo que les corresponda.

c) La superficie y linderos de las fincas de su propiedad.

d) La naturaleza, duración y alcance de los derechos reales en su caso constituidos sobre ellas.

e) Los títulos de los que dimanen los respectivos derechos.

4. Para el supuesto de existir propietarios desconocidos o en domicilio ignorado, la notificación se efectuará en la forma que establece el artículo 44 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

5. Transcurridos los plazos de incorporación a la Junta legal y estatutariamente previstos, quedarán sujetos a reparcelación forzosa los propietarios que no hubiesen manifestado su opción de incorporarse. No obstante, el promotor o promotores de la iniciativa podrá consentir la adhesión extemporánea de propietarios no incorporados hasta la inscripción de la entidad en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Una vez inscrita y adquirida personalidad jurídica por la Junta de Compensación, la incorporación de propietarios no adheridos, requerirá el consentimiento de la entidad expresado mediante acuerdo asambleario adoptado por mayoría simple.

6. En el supuesto de que la nuda propiedad y el usufructo o cualquier otro derecho real limitativo del dominio perteneciera a distintas personas, la cualidad de miembro corresponderá al nudo propietario, estándose en última instancia a las normas establecidas al respecto en el derecho común. No obstante, el titular del derecho real percibirá el rendimiento económico que le corresponda.

Serán de cuenta del usufructuario las cuotas que pudieran corresponder por razón de los terrenos situados en la Unidad de Ejecución sobre los que el usufructo recayere. De incumplirse esta obligación por el usufructuario, la Junta deberá admitir el pago de las cuotas hechas por el nudo propietario.

De no ser satisfechas las cuotas por ninguno de los interesados o si el propietario incumpliere las demás obligaciones que le incumben, la Junta podrá optar entre exigir el pago de las cuotas y el cumplimiento de las obligaciones o solicitar la expropiación de la finca o fincas de que se trate.

7. Los cotitulares de una finca o derecho habrán de designar una sola persona para el ejercicio de sus facultades como miembro de la Junta, respondiendo solidariamente frente a ella de cuantas obligaciones dimanen de su condición. Si no designaren representante en el plazo de diez días que al efecto se señalará, lo nombrará el órgano actuante. El designado en este caso ejercerá sus funciones hasta tanto los interesados no designen otro.

8. Los titulares de cargas o gravámenes inscritos tendrán la consideración de interesados en el expediente de tramitación del proyecto de reparcelación que se elabore pudiendo formular alegaciones durante el periodo de información pública establecido para los propietarios y titulares de derechos y cargas en el artículo 101 LOUA.

9. Cuando las fincas pertenezcan a menores o personas que tengan limitada su capacidad de obrar estarán representadas en la Junta por quienes ostenten la representación legal de los mismos.

Artículo 9. Incorporación de empresas urbanizadoras

1. Podrán incorporarse a la Junta de Compensación las empresas urbanizadoras que aporten total o parcialmente los fondos o los medios necesarios para la urbanización. La empresa urbanizadora estará representada en la Junta por una sola persona.

2. La incorporación podrá acordarse antes de la constitución de la Junta, reflejándose en el acuerdo constitutivo o bien con posterioridad, para lo cual será necesario la convocatoria de una Asamblea General, la asunción en ella por la empresa de los compromisos que al respecto se establezcan y la adopción del acuerdo con el voto favorable de la mitad más una de las cuotas de derecho.

3. Para la validez de la incorporación de la empresa urbanizadora será preciso además que la misma garantice su gestión en la forma y cuantía que determine, en su caso, la Junta de Compensación.

4. Para la valoración de la aportación de las empresas urbanizadoras se estará a lo señalado en las Bases de Actuación.

Artículo 10. Reparcelados forzosos

Los propietarios cuyas fincas sean objeto de reparcelación forzosa por no haber efectuado en tiempo legal la opción a que se refiere el artículo 129.3 LOUA, no ostentarán la cualidad de miembros de la Junta de Compensación si bien tendrán la condición de interesados en el expediente administrativo de tramitación del proyecto de reparcelación, pudiendo formular alegaciones en dicho procedimiento e interponer recursos contra los actos administrativos municipales que les afecten.

Artículo 11. Transmisión de bienes y derechos

1. La incorporación de los propietarios a la Junta no presupone la transmisión a la misma de la propiedad de los inmuebles. Sin embargo los correspondientes terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación, con anotación en el Registro de la Propiedad según lo preceptuado en los artículos 133 LOUA y 19 RD 1093/97.

2. La Junta de Compensación actuará como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de ella sin más limitaciones que las establecidas en los presentes Estatutos.

3. La Junta de Compensación será beneficiaria de la expropiación tanto de los terrenos cuyos propietarios así lo soliciten como de aquéllos que incumplan las obligaciones del sistema para con la Junta.

4. El aprovechamiento urbanístico que adquiera la Junta por causa de expropiación, por reparcelación forzosa o por provenir de aquellos propietarios que opten por satisfacer sus cargas mediante entrega de aprovechamiento, tendrá como destinatarios únicos a los propietarios que satisfagan en dinero sus obligaciones, los cuales acrecerán tal aprovechamiento en proporción a sus respectivos derechos originarios.

5. Para hacer frente a los gastos de urbanización la Junta podrá enajenar y gravar terrenos incluso con garantía hipotecaria, bien incorporados a ella por expropiación, bien aportados por sus miembros, previo acuerdo adoptado por estos últimos en Asamblea General, con el quórum previsto en el artículo 22.2 de estos Estatutos, y ello siempre que se hubieran reservado a tal fin en el proyecto de reparcelación.

6. Cuando un miembro de la Junta enajene terrenos de su propiedad situados en el ámbito notificará en forma fehaciente a la Junta las circunstancias del adquirente y las condiciones de la transmisión, a los efectos de la necesaria constancia.

Por su parte el adquirente por cualquier clase de título queda subrogado en los derechos y en las obligaciones del transmitente pendientes por razón de la participación enajenada, haciéndose expresa mención de ellos en el título de transmisión.

CAPITULO III

De la constitución de la Junta

Artículo 12. Contenido de la escritura de constitución

1. Determinados en forma definitiva los elementos personales de la Junta, los promotores convocarán a todos los propietarios para la constitución definitiva de la entidad dentro del plazo que fije la Gerencia Municipal de Urbanismo, realizando la convocatoria por cualquier medio que permita constancia de sus recepción cursada al menos cinco días hábiles antes de la fecha prevista y señalando en ella el objeto de la convocatoria.

2. En la escritura de constitución se harán constar cuando menos, los siguientes extremos:

a) Relación de los propietarios y, en su caso, empresas urbanizadoras.

b) Relación de las fincas de que son titulares.

c) Personas que hayan sido designadas para ocupar los cargos del Consejo Rector.

d) Acuerdo de constitución.

3. Los interesados que no otorguen esta escritura, podrán consentir su incorporación en escritura de adhesión dentro del plazo que al efecto señale en la escritura de constitución y, en todo caso, antes de que adquiera personalidad jurídica la Junta de Compensación. Transcurrido el periodo máximo de los anteriores sin que lo hubieren hecho se les tendrá por no adheridos al sistema y serán objeto de expropiación o reparcelación forzosa, según proceda.

4. Copia autorizada de la escritura y de las adhesiones, en su caso, se trasladará a la Gerencia Municipal de Urbanismo, que adoptará, si procediere, acuerdo aprobatorio.

5. Aprobada por la Gerencia Municipal de Urbanismo la constitución, ésta elevará el acuerdo adoptado junto a la copia autorizada de la escritura, a la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes para su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, conforme al artículo 111 LOUA, en relación con el 27.2 RGU.

6. Una vez inscrita conforme a lo previsto en el apartado anterior, la Junta de Compensación adquiere personalidad jurídica.

Artículo 13. Quórum de la Asamblea Constitutiva

Para la celebración de la Asamblea constituyente, se requerirá la presencia, personal o representada, de los propietarios titulares de terrenos o derechos, ya sean entidades, personas físicas o jurídicas, incluidos en la Unidad de Ejecución, que representen más de la mitad de su superficie, computando a estos efectos los derechos urbanísticos procedentes de los Sistemas Generales incluidos en el área de reparto. La sesión será presidida por el socio promotor que se designe al efecto, haciendo las veces de secretario la persona que con este objeto se designe en la sesión, la cual levantará acta de todo lo actuado y acordado en ella, salvo que la Asamblea se celebre a presencia notarial, en cuyo caso dará fe el funcionario público.

CAPITULO IV

Derechos y obligaciones de los miembros

Artículo 14. Derechos

a) Asistir, presentes o representados con poder suficiente o expresa delegación escrita para cada reunión, a la Asamblea General y deliberar y votar sobre los asuntos de que ésta conozca, así como ser electores o elegibles para todos los cargos de gobierno y administración de la Junta.

El derecho de voto se ejercerá atribuyendo a cada asociado tantos votos como cuotas de participación ostente por su respectiva aportación. Para el cálculo de los votos, se tomará la proporción porcentual de participación de cada propietario en el total aprovechamiento urbanístico de la Unidad. La adquisición por la Junta de las fincas que sean expropiadas incrementará proporcionalmente los votos de los propietarios que hayan aceptado afrontar el pago en dinero de sus obligaciones, en proporción a sus respectivas cuotas originarias. Otro tanto ocurrirá respecto de los votos correspondientes a las cuotas de finca aportada que entreguen a la Junta los propietarios que opten por contribuir en especie a sus obligaciones urbanísticas.

Tendrá eficacia la delegación de voto cuando se emita en documento en que conste el orden del día de la sesión de que se trate. No obstante, será válido el apoderamiento general otorgado para representar al poderdante en los órganos de la Junta, siempre y cuando incorpore facultades bastantes para el acuerdo de que se trate.

b) Presentar proposiciones y sugerencias.

c) Recurrir contra los acuerdos que estimen lesivos, conforme a los presentes Estatutos.

d) Recibir, según el proyecto de reparcelación aprobado por la Asamblea General y por la Administración actuante, las fincas o cuotas indivisas que por compensación les correspondan, guardando la misma proporción resultante de las cuotas de participación de que sea titular, sin perjuicio de las compensaciones económicas que procedan por diferencias entre aportación y adjudicación y, de lo dispuesto en las Bases de Actuación reguladoras de la reparcelación.

Los propietarios que hubieren optado por abonar sus gastos urbanísticos en especie y los reparcelados forzosos, verán reducida su adjudicación en la proporción correspondiente.

e) Percibir los beneficios que, por cualquier causa, pudieran obtenerse de la gestión de la Junta; y todo ello sin perjuicio del cumplimiento de las finalidades esenciales de esta última.

f) Enajenar, gravar o realizar cualquier acto de disposición sobre los terrenos o cuotas de su propiedad en los términos y condiciones señalados en los presentes Estatutos y en su caso en los pertinentes acuerdos de la Asamblea General.

g) Informarse sobre la actuación de la Junta y conocer el estado de cuentas, solicitando incluso la exhibición de cualquier documento.

h) La participación en el haber social al tiempo de la liquidación de la entidad.

i) Cuantos derechos les correspondan según el ordenamiento jurídico vigente.

Con carácter general y en lo relativo al ejercicio de sus derechos, los miembros de la Junta habrán de acomodarse a lo señalado en los Estatutos y acuerdos de la misma.

Artículo 15. Derechos de los reparcelados forzosos

Los propietarios no adheridos que se encuentren en la situación jurídica de reparcelación forzosa, tendrán derecho a formular alegaciones en sede administrativa respecto del proyecto de reparcelación y otro tanto en el expediente de liquidación definitiva, y a formular los recursos administrativos y jurisdiccionales que derivan de su condición de interesado en estos expedientes.

Artículo 16. Obligaciones

Son obligaciones de los asociados las siguientes:

a) Poner a disposición de la Junta los documentos acreditativos de su titularidad y, en su caso, indicar las circunstancias de los titulares de derechos reales, con expresión de la naturaleza y cuantía de las cargas y gravámenes.

b) Señalar un domicilio y una dirección electrónica y sus cambios, a efectos de notificaciones, para constancia de la Secretaría de la Junta. Se entenderá como bien dirigida cualquier comunicación hecha por la Junta al domicilio o a la dirección electrónica que de cada socio figura en la escritura de constitución o posteriores de adhesión.

c) Los propietarios asociados que hubieran optado por pagar en dinero sus obligaciones urbanísticas, vendrán obligados a satisfacer los gastos que ocasione el funcionamiento de la Junta, honorarios por redacción de los instrumentos de planeamiento que procedan y de los Estatutos y Bases de Actuación de la Entidad, de los Proyectos de Urbanización y Reparcelación, costos de las obras de urbanización y, en general, todos los conceptos aludidos en el artículo 113 de la LOUA, así como todos los que origine el cumplimiento de sus fines, a cuyo efecto la Asamblea General fijará las cuotas que sean precisas. Estos propietarios pagarán sus propios gastos así como la parte proporcional que corresponda por la asunción de las cuotas de los propietarios que hubieren optado por el pago en especie, así como los correspondientes a los reparcelados forzosos y a las fincas expropiadas.

d) Los propietarios que opten por satisfacer sus obligaciones urbanísticas mediante entrega de aprovechamiento, vendrán obligados a consentir la transmisión de la cuota correspondiente a favor de la Junta, en el proyecto de reparcelación. Esta aceptación se entiende implícita por el ejercicio de la opción correspondiente en el plazo de información pública a que se refiere el artículo 129.3 LOUA.

e) Cumplir los acuerdos adoptados conforme a los presentes Estatutos y las obligaciones que dimanen de la actuación urbanística, sin perjuicio de los recursos pertinentes.

f) Regularizar la titularidad y situación registral de los terrenos aportados dentro de los plazos que señale el Consejo Rector.

g) Conferir expresamente a la Junta el poder fiduciario de disposición sobre las fincas de que sean propietarios, facultad que se entenderá implícita por la incorporación o adhesión a la Junta.

h) Permitir la ocupación de sus fincas para la ejecución de las obras, depósito de materiales o instalaciones complementarias.

CAPITULO V

Órganos de la Junta de Compensación

Artículo 17. Enumeración

La Junta de Compensación se regirá por los siguientes Órganos:

a) La Asamblea General.

b) El Consejo Rector.

c) El Presidente.

d) El Vicepresidente.

e) El Secretario

Potestativamente, cuando lo estime conveniente la Asamblea General, podrá designarse un Gerente con las facultades que expresamente se le atribuyan por aquel órgano.

A) DE LA ASAMBLEA GENERAL

Artículo 18. La Asamblea General

1. La Asamblea General es el órgano supremo de la Junta y a sus acuerdos quedan sometidos todos los miembros, sin perjuicio de los recursos que procedan.

Será presidida por el Presidente del Consejo Rector, actuando de Secretario el que lo sea del Consejo y estará formada por las personas físicas o jurídicas incorporadas a la Junta, así como por el representante de la administración actuante designado al efecto.

2. Las Asambleas Generales podrán ser Ordinarias o Extraordinarias.

3. En sesión ordinaria se reunirá al menos dos veces al año:

-Una, en los tres primeros meses de cada ejercicio para aprobar la Memoria, Cuentas y Balances, la gestión del Consejo Rector, y designar a las personas que hayan de desempeñar los cargos de Presidente, Vicepresidente y Secretario, en caso de vacante, sin perjuicio de la adopción de otros acuerdos que se estimen pertinentes.

-Otra, en los tres últimos meses del ejercicio para la aprobación de los presupuestos del ejercicio siguiente y, en su caso, fijación de las cuotas ordinarias y extraordinarias de sus miembros.

4. Con carácter extraordinario, podrá reunirse cuando lo acuerde su Presidente, el Consejo Rector o lo soliciten al menos el 25% de las participaciones o el representante de la Administración actuante. En estos últimos supuestos la Asamblea se ha de convocar en los 15 días hábiles siguientes a la solicitud y celebrarse antes de otros 15 días, también hábiles. La petición de reunión extraordinaria se hará mediante carta certificada dirigida al Presidente del Consejo Rector, detallando el objeto de la reunión y los asuntos a tratar.

5. Estando reunidos todos los miembros de la Junta, podrá celebrarse si se acuerda por unanimidad sin necesidad de convocatoria previa.

Artículo 19. Facultades de la Asamblea

Son facultades de la Asamblea las siguientes:

a) La designación y cese de los miembros del Consejo Rector, salvo el representante de la Administración tutelar.

b) La aprobación del presupuesto de cada ejercicio y del nombramiento de censores de cuentas.

c) El examen de la gestión común y la aprobación en su caso, de la Memoria, Balance y Cuentas del ejercicio anterior, así como la aprobación de auditorías internas.

d) La modificación de los Estatutos y Bases de Actuación, sin perjuicio de la aprobación posterior por la Administración actuante.

e) La imposición de cuotas extraordinarias para atender los gastos no previstos en el presupuesto anual.

f) Acordar la realización de actos dispositivos sobre los bienes y derechos de la Junta y disponer lo necesario para su formalización.

g) Acordar la constitución de las garantías que puedan exigir los órganos urbanísticos para asegurar las obligaciones contraídas por la Junta.

h) Resolver sobre la incorporación de empresas urbanizadoras en los términos previstos en el artículo 9 de estos Estatutos o, en otro caso, determinar la empresa o empresas que ejecutarán las obras de urbanización a propuesta del Consejo Rector o incluso acordar la constitución de sociedades con fines de urbanización o complementarias a la misma.

i) Contratar y convenir los servicios profesionales pertinentes para llevar a cabo las funciones de la Junta y cuantos demás actos sean de su incumbencia.

j) Redactar el Proyecto de Urbanización de la totalidad de la la unidad de ejecución o de alguna de sus fases y presentarlo ante los órganos competentes para su ulterior tramitación.

k) Redactar y aprobar el proyecto de reparcelación, previa la apertura del periodo de audiencia por plazo de un mes para los propietarios adheridos y demás interesados definidos en estos Estatutos. La aprobación requerirá el voto favorable de miembros que representen más del cincuenta por ciento de las cuotas de participación o representación.

El proyecto de reparcelación así aprobado se elevará a la administración actuante para su aprobación definitiva.

l) Instar del órgano urbanístico actuante la expropiación forzosa por incumplimiento de las obligaciones por los miembros de la Junta o la de aquellos propietarios que la hubieran solicitado en forma.

m) Delegar expresamente en el Consejo Rector la gestión de todas las facultades reconocidas en favor de la Junta, salvo las indelegables por Ley.

n) Decidir sobre la disolución de la Junta de Compensación con sujeción a lo establecido en los presentes Estatutos.

o) En general, el ejercicio de cuantas facultades sean precisas para el normal desenvolvimiento de la Junta y cumplimiento de sus fines, de acuerdo siempre con los presentes Estatutos y con las disposiciones legales y reglamentarias aplicables.

p) Todas aquellas facultades que no estén expresamente atribuidas a otro órgano de la Junta, sin perjuicio de lo cual la Asamblea podrá adoptar acuerdos en materias reservadas al Consejo Rector por estos Estatutos.

Artículo 20. Convocatoria de la Asamblea

1. Las reuniones de la Asamblea General, tanto ordinarias como extraordinarias, serán convocadas por el Presidente del Consejo Rector o, en su nombre, por el Secretario, por cualquier medio que deje constancia de su recepción, siendo válido el correo electrónico, y remitida a los miembros de la Junta con cinco días naturales de antelación al señalado para la reunión.

2. Si a juicio del Consejo Rector fuera conveniente, podrá también ser anunciada la convocatoria en un diario de los de Córdoba con la misma antelación.

3. En la convocatoria deberá figurar el orden del día, así como la hora, lugar y fecha en que ha de celebrarse la primera reunión, y en caso de no haber quórum, la segunda, pudiendo celebrarse ésta con un intervalo de 30 minutos.

4. No podrán ser objeto de acuerdo asuntos no recogidos en la convocatoria, salvo que se declare su urgencia por unanimidad de cuotas presentes o representadas asistentes a la sesión.

5. En la convocatoria de la Asamblea General ordinaria podrá indicarse que en el domicilio social se hallan a disposición de los socios la Memoria y Cuentas del ejercicio anterior y el Presupuesto para el ejercicio siguiente.

Artículo 21. Constitución de la Asamblea

1. La Asamblea General, tanto ordinaria como extraordinaria, quedará válidamente constituida en primera convocatoria si concurren, presentes o representados, un número de miembros que ostenten al menos el cincuenta por ciento del total de las cuotas de participación.

2. En segunda convocatoria, se considerará válidamente constituida la Asamblea cualquiera que sea el número de miembros asistentes a la misma y las cuotas de participación representadas.

3. Los miembros habrán de asistir personalmente o representados en la forma establecida en el artículo 14.a) de los presentes Estatutos.

Artículo 22. Adopción de acuerdos

1. El Presidente del Consejo Rector y en caso de vacante, ausencia o enfermedad de éste, el vicepresidente, presidirá la Asamblea y dirigirá los debates.

Actuará como Secretario el que lo sea del Consejo Rector.

2. Los acuerdos, se tomarán por mayoría simple de votos, presentes o representados.

No obstante, como excepción, se requerirá el voto favorable de los miembros que representen más de la mitad de las cuotas de participación de la entidad para la adopción de los siguientes acuerdos:

-Modificación de Estatutos y Bases de Actuación.

-Aprobación del proyecto de reparcelación en el ámbito de la Junta.

-Acordar la disolución de la Junta que sólo podrá tener lugar una vez cumplido el objeto social.

3. Todos los miembros de la Junta de Compensación, incluso los disidentes y no asistentes, quedarán sometidos a los acuerdos adoptados por la Asamblea General, sin perjuicio de los recursos y acciones procedentes contra los mismos. La interposición de cualquier recurso, excepto en los casos en que una disposición de carácter general establezca lo contrario, no suspenderá la ejecución del acto impugnado.

Artículo 23. Actas

1. De las reuniones de la Asamblea, el Secretario levantará acta con el visto bueno del Presidente, haciendo constar en ella los miembros asistentes, por sí o por representación, los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones, reseñando en cada caso nominalmente a quienes hayan votado en contra de cualquier acuerdo o se hubieran abstenido.

2. Las actas serán aprobadas en la propia reunión de la Asamblea, siendo firmadas por el Presidente y Secretario, o bien posteriormente en el plazo que se señale, por medio del Presidente y el Secretario. Asimismo, cabrá posponer su aprobación para la siguiente reunión.

No obstante, los acuerdos serán inmediatamente ejecutivos desde su adopción por parte de la Asamblea, desplegando su eficacia respecto de todos los propietarios con independencia de que hayan asistido o no a la Asamblea.

3. Las actas figurarán en el archivo correspondiente, pudiendo solicitar los miembros a los órganos urbanísticos competentes la expedición de certificaciones, las cuales serán firmadas por el Secretario con el visto bueno del Presidente.

4. Salvo que el acta sea redactada y aprobada en la propia sesión de que se trate, los acuerdos que se adopten se notificarán en el plazo de quince días a todos los miembros de la Junta en los términos establecidos en los artículos 40 y ss. de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, sin perjuicio de su inmediata eficacia en los términos prevenidos en el apartado 2 de este artículo.

B) DEL CONSEJO RECTOR

Artículo 24. Composición y carácter

1. El Consejo Rector es el representante permanente de la Asamblea y el órgano ejecutivo normal de gobierno y administración de la Junta y está investido de los más amplios poderes, facultades y atribuciones para regir y administrar la Entidad.

2. Estará formado por el Presidente, dos vocales y el Secretario, elegidos todos ellos por la Asamblea General, además de por el representante del Ayuntamiento, estos dos últimos con voz y sin voto. Uno de los vocales ostentará la cualidad de Vicepresidente. El propietario que ostente más del 50% de las cuotas de participación en la Junta tendrá derecho a la designación de dos cargos en el Consejo.

3. A excepción del Secretario, cuyo nombramiento puede recaer en persona ajena a la Junta, los miembros del Consejo habrán de ostentar la cualidad de propietarios. Cuando el propietario sea persona jurídica podrá designar tantos representantes como cargos tenga derecho a desempeñar en el Consejo.

Artículo 25. Duración del cargo de Consejero

La duración del cargo de Consejero será indefinida. Cesarán cuando fueran removidos por la Asamblea General, renuncien voluntariamente al cargo, fallecieren o quedaran incapacitados para el cargo por cualquier causa.

Artículo 26. Facultades del Consejo

Corresponden al Consejo, con carácter general, las más amplias facultades de gestión, ejecución y representación de los intereses comunes de la Junta, sin más limitaciones que las consignadas en estos Estatutos, o las que vengan impuestas por la Asamblea General.

Son de su competencia los actos siguientes:

a) Convocar la Asamblea General, tanto con carácter ordinario como extraordinario, facultad que el Consejo compartirá con el Presidente.

b) Requerir la adopción de acuerdos a la Asamblea General, sin perjuicio de que en estos Estatutos se establezca igual facultad al Presidente.

c) Ejecutar los acuerdos de la Asamblea General.

d) La administración económica de la Junta.

e) Ejercitar las acciones legales pertinentes para el cobro de las aportaciones adeudadas por los asociados, facultad compartida indistintamente con la Asamblea.

f) Formalizar créditos para realizar las obras de urbanización, y concertar las garantías económicas precisas de cara al desarrollo del ámbito.

g) Conferir poderes generales y especiales, así como revocarlos, y delegar facultades en cualquiera de los miembros de la Junta.

h) Hacer y exigir pagos, cobros y liquidaciones cualesquiera que sea su causa jurídica y la persona o entidad obligada, facultad compartida indistintamente con la Asamblea.

i) Aprobar las cuotas ordinarias sin más limites que los establecidos en el Presupuesto Anual aprobado por la Asamblea.

j) Contratar y convenir los servicios profesionales pertinentes para llevar a cabo las funciones de la Junta y cuantos demás actos sean de su incumbencia.

k) En su caso, nombrar y separar al Gerente, atribuyéndole las facultades que considere oportuno, fijando su retribución, dando cuenta de todo ello a la Asamblea en la siguiente sesión.

l) Preparar y presentar a la Asamblea General la memoria, balance y el presupuesto ordinario, así como en su caso los presupuestos extraordinarios, así como aprobar auditorías internas.

m) Autorizar la interposición de cuantos recursos administrativos y jurisdiccionales sean procedentes en defensa de los intereses de la Junta.

n) Instar ante la administración actuante el inicio de la vía de apremio para el cobro de cuotas ordinarias y extraordinarias , así como los importes correspondientes a los excesos de adjudicación conforme a la Cuenta de Liquidación Provisional.

o) Renovar por razones de urgencia cualquiera de sus cargos internos, bien por renuncia, fallecimiento o enfermedad prolongada de persona física, bien por sustitución de representante de persona jurídica, debiendo dar conocimiento en la siguiente asamblea.

p) Ejercitar cuantas facultades le sean delegadas por la Asamblea, bien con carácter temporal o indefinido.

q) Cualquiera otra facultad de gobierno y administración no reservada expresamente a la Asamblea General.

Artículo 27. Reuniones del Consejo Rector

1. Las reuniones del Consejo se celebrarán cuando el Presidente lo estime oportuno o cuando lo soliciten por lo menos, dos de sus miembros o el representante de la Administración actuante.

2. La convocatoria la hará el Secretario, por cualquier medio que deje constancia de su recepción, siendo válido el correo electrónico, con 5 días hábiles de antelación a la fecha en la que haya de celebrarse, figurando en la misma, día, hora y lugar así como el correspondiente orden del día.

3. El Consejo se considerará válidamente constituido cuando el número de consejeros presentes sea de dos, excluido el Secretario. La asistencia al Consejo se realizará personalmente, si bien se podrá delegar en alguno de los restantes consejeros por escrito y para cada reunión.

4. Se entenderá válidamente convocado y constituido el Consejo para tratar cualquier asunto de su competencia siempre que estén presentes la totalidad de los consejeros y acepten por unanimidad la celebración del mismo.

5. En cada reunión del Consejo, cada Consejero tiene derecho a un voto. En caso de empate dirime el del Presidente.

6. Los acuerdos serán adoptados por mayoría simple de votos y serán inmediatamente ejecutivos, sin perjuicio de las actuaciones y recursos que sean procedentes.

Artículo 28. Actas del Consejo

1. De cada sesión del Consejo se levantará el acta correspondiente, en la que se harán constar los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones, siendo aprobada en la misma reunión o en la siguiente siendo firmadas por el Presidente y el Secretario.

No obstante, los acuerdos serán inmediatamente ejecutivos desde su adopción por parte del Consejo.

2. Las actas figurarán en el archivo correspondiente, y serán firmadas por el Presidente y el Secretario.

3. A requerimiento de los socios o de los órganos urbanísticos competentes, deberá el Secretario, con el visto bueno del Presidente, expedir certificaciones del Libro de Actas.

Artículo 29. Publicidad de los acuerdos del Consejo

De los acuerdos del Consejo serán notificados los miembros de la Junta, en la forma establecida en los artículos 40 y ss. de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

C) DEL PRESIDENTE

Artículo 30. Nombramiento

El Presidente será elegido por la Asamblea General por tiempo indefinido, siéndole de aplicación lo dispuesto para los Consejeros en el artículo 25.

Artículo 31. Funciones

Son funciones del Presidente:

1. Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de la Asamblea General y del Consejo Rector, dirigir las deliberaciones y hacer cumplir los acuerdos.

2. Ostentar la representación judicial y extrajudicial de la Junta de Compensación y del Consejo Rector, pudiendo otorgar poderes a terceras personas para el ejercicio de dicha representación.

3. Autorizar las actas de la Asamblea General y del Consejo Rector, las certificaciones que se expidan y cuantos documentos lo requieran.

4. Ejercer, en la forma que el Consejo determine, cualesquiera actividades bancarias que exija el funcionamiento de la Junta.

5. Convocar a la Asamblea General con carácter ordinario y extraordinario, requiriendo la adopción de acuerdos en la misma.

6. Cuantas funciones sean inherentes a su cargo o le sean delegadas por el Consejo Rector o la Asamblea General.

D) DEL VICEPRESIDENTE

Artículo 32. Nombramiento

El Vicepresidente será elegido en igual forma y por tiempo indefinido como el Presidente, perdiendo su condición por las mismas causas que se establecen para los Consejeros.

Artículo 33. Funciones

Son funciones del Vicepresidente:

a) Ejercer todas las facultades que corresponden al Presidente en el caso de vacante, ausencia o enfermedad de éste.

b) Sustituir al Presidente en los casos en que éste le delegue sus funciones.

c) Asistir en función de Consejero a las sesiones del Consejo Rector incluso cuando esté presente el Presidente.

E) DEL SECRETARIO

Artículo 34. Nombramiento

El Secretario será nombrado como los restantes miembros del Consejo por tiempo indefinido, pudiendo recaer su nombramiento en persona ajena a la Junta. En caso de vacante, ausencia o enfermedad el cargo será desempeñado por el vocal que al efecto se designe.

Artículo 35. Funciones

a) Asistir preceptivamente a todas las reuniones de la Asamblea General y del Consejo Rector.

b) Levantar acta de las sesiones.

c) Expedir certificaciones con el visto bueno del Presidente.

d) Desempeñar las funciones administrativas y ejecutivas que le fueren encomendadas por la Asamblea General o el Consejo Rector.

e) Notificar a todos los miembros de la Junta, los acuerdos de la Asamblea General y del Consejo Rector y, en su caso, a los órganos urbanísticos competentes.

f) Custodiar todos los documentos de la Junta de Compensación.

g) Llevar la contabilidad social y las obligaciones tributarias formales, salvo que por la Asamblea se encomienden estas tareas a persona distinta.

CAPITULO VI

Medios económicos y reglas para la exacción de cuotas

Artículo 36. Clases

Las aportaciones de los miembros de la Junta estarán constituidas:

a) Por la totalidad de los terrenos y derechos afectados por la actuación.

b) Por las cuotas ordinarias y extraordinarias.

c) Por las aportaciones de las empresas urbanizadoras, caso de incorporación a la Junta.

Artículo 37. Aportación de los terrenos y derechos

1. La participación en los derechos y obligaciones comunes y la consiguiente adjudicación de parcelas resultantes de la urbanización viene determinada por las cuotas de cada uno de los propietarios, calculadas en la forma que señalan las Bases de Actuación.

2. La superficie computable de las fincas se acreditará por certificación registral o, en defecto, por testimonio notarial del título de adquisición y, en su caso, será comprobada sobre el terreno.

3. Cuando exista discordancia entre los títulos y la realidad física de alguna finca, los interesados aportarán los datos catastrales y los documentos o pruebas necesarios y si, a pesar de ello, existe discrepancia, prevalecerá la realidad física sobre la superficie que conste en el título.

Si la discrepancia versare sobre el dominio de una finca o parte de ella, la porción litigiosa se considerará a efectos económicos o de pago de cuotas, perteneciente por iguales partes a los propietarios discrepantes o litigiosos, hasta tanto se resuelva mediante acuerdo o resolución judicial.

4. El valor de los demás bienes y derechos afectados por la ejecución del Plan que no deban subsistir al llevarse a efecto la urbanización, no influirá en la participación de los asociados pero se determinará a los efectos de su indemnización en la forma que señalan las Bases.

Artículo 38. Cuotas ordinarias y extraordinarias

1. Son cuotas ordinarias las destinadas a sufragar los gastos generales de la Junta que se recojan en los Presupuestos anuales. Son extraordinarias las cuotas que se fijen en acuerdos específicos de la Asamblea General.

2. Las cuotas extraordinarias serán fijadas por la Asamblea General; las cuotas ordinarias serán fijadas por el Consejo Rector dentro de los límites del Presupuesto Anual aprobado por la asamblea.

Artículo 39. Cuantía y pago

1. El importe de las cuotas será proporcional a la participación de cada miembro de la Junta.

2. Las cuotas resultantes se harán efectivas en el plazo y forma que determine la Asamblea General o el Consejo Rector. Salvo acuerdo en contrario, las cuotas se ingresarán en el plazo máximo de un mes a contar desde que se practique el requerimiento a tal efecto por el Presidente.

3. La falta de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias en el plazo establecido producirá los siguiente efectos:

a) Transcurrido el plazo de pago voluntario indicado, sin haberse efectuado el ingreso de la cuota, quedará en suspenso el ejercicio por el socio moroso de sus derechos en la Junta de Compensación, incluido el derecho de voto, hasta el momento en que aquella se haga efectiva.

b) Un recargo del 10% del importe de las cuotas dejadas de satisfacer si se abonasen durante el mes siguiente a la finalización del plazo para el pago.

c) Transcurrido éste último plazo, se podrá instar del Ayuntamiento la utilización de la vía de apremio con el consiguiente recargo adicional del 20%.

d) El devengo a favor de la Junta de intereses, equivalentes al legal del dinero incrementado en dos puntos, desde el día en que nazca la obligación de pagar, hasta aquél en que efectivamente se abone la suma adeudada. El interés se aplicará únicamente por la deuda real, no así sobre los recargos antes establecidos, sin que el devengo de intereses sea incompatible con el de los recargos por mora (10%) o de apremio (20%) antes descritos.

e) La utilización de la expropiación forzosa por parte del Ayuntamiento siendo beneficiaria la Junta, si en anterior ocasión ha sido preciso acudir a la vía de apremio para el cobro de alguna cuota.

f) El Consejo Rector podrá acordar el ejercicio de cuantas acciones legales sean necesarias para el cobro de las cuotas, recargos e intereses.

Artículo 40. De los gastos anticipados

Todos los gastos útiles o necesarios que, de acuerdo con el artículo 113 LOUA, se hayan satisfecho anticipadamente por los promotores de la Junta o por el Ayuntamiento, podrán ser reclamados por los mismos al resto de los propietarios siempre y cuando se justifique la cuantía y el objetivo del trabajo ante la Asamblea General. Estas partidas devengarán a favor de quienes las hubieran desembolsado a su tiempo el interés legal más dos punto, desde el momento del pago hasta su resarcimiento. Estos gastos habrán de ser aprobados por la Asamblea General, produciendo la oportuna derrama.

Artículo 41. De la contabilidad

1. La Junta llevará la contabilidad de la gestión económica en libros adecuados para que en cada momento pueda darse razón de las operaciones efectuadas y se deduzcan de ellos las cuentas que han de rendirse.

2. La llevanza contable se efectuará conforme a lo estipulado por la legislación tributaria y contable.

3. La contabilidad estará a cargo del profesional que se contrate al efecto, bajo la inspección del Consejo Rector.

CAPITULO VII

Recursos administrativos contra acuerdos de la Junta

Artículo 42. Ejecutividad de los acuerdos

1. Los acuerdos de los órganos de la Junta son inmediatamente ejecutivos y no se suspenderán en caso de impugnación. No obstante, el órgano que deba resolver el recurso podrá acordar la suspensión siempre que se constituya la garantía que se estime necesaria.

2. Los miembros de la Junta de Compensación no podrán promover juicios posesorios frente a las resoluciones de la misma adoptadas en virtud de la facultad fiduciaria de disposición sobre las fincas de los mismos. Tampoco procederá esta clase de acciones cuando la Junta de Compensación ocupe bienes que sean precisos para la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 43. Clases de recursos

1. Los acuerdos del Consejo Rector podrán ser impugnados, en el plazo de 15 días hábiles desde su notificación, ante la Asamblea General. Esta última deberá resolver en el plazo de 1 mes, transcurrido el cual sin que recaiga resolución, se entenderá desestimada la impugnación.

2. Contra los acuerdos de la Asamblea General, expresos o presuntos, cabe recurso de alzada en el plazo de un mes ante el órgano municipal competente.

3. No están legitimados para la impugnación quienes hubiesen votado a favor del acuerdo, por sí o por medio de representantes.

CAPITULO VIII

Disolución y liquidación de la Junta

Artículo 44. Causas de la disolución

La Junta se disolverá cuando haya realizado completamente el objeto para la cual se constituyó, siendo necesaria la aprobación de la Gerencia Municipal de Urbanismo, como órgano municipal actuante.

Artículo 45. Liquidación

1. Cuando se extinga la personalidad jurídica de la Junta, se procederá a su liquidación por parte del Consejo Rector, con observancia de las normas legales y reglamentarias aplicables y con sujeción a las instrucciones dictadas específicamente por la Asamblea General.

La Asamblea podrá nombrar liquidador o liquidadores con las facultades del Consejo, cesando éste en sus funciones.

2. La liquidación estará condicionada a la satisfacción de posibles créditos de terceros así como al cobro de las cantidades de que la Junta pudiera ser acreedora.

3. El patrimonio que pueda existir en terrenos, derecho o metálico, se distribuirá entre los asociados en proporción a su participación en la Junta o, en su caso se enajenarán los terrenos o derechos, distribuyéndose el metálico por el Consejo o el liquidador, si a éste se atribuyeran las funciones de liquidación, por la Asamblea. Los propietarios reparcelados, por opción o forzosos, serán parte en el expediente de liquidación definitiva con plenitud de derechos y obligaciones.

BASES DE ACTUACIÓN

BASES DE ACTUACION DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL PLAN PARCIAL CIUDAD SANITARIA CS-1 DEL PGOU DE CÓRDOBA.

BASE 1ª: AMBITO TERRITORIAL.

BASE 2ª: FINALIDAD DE LAS BASES.

BASE 3ª: LAS BASES COMO TECNICA REDISTRIBUTIVA.

BASE 4ª: OBLIGATORIEDAD.

BASE 5ª: OPCIONES DE LOS PROPIETARIOS FRENTE A LA INICIATIVA DE COMPENSACION.

BASE 6ª: REGIMEN DE LOS PROPIETARIOS ADHERIDOS CON PLENITUD DE DERECHOS Y OBLIGACIONES.

BASE 7ª: REGIMEN DE LOS PROPIETARIOS SUJETOS VOLUNTARIAMENTE A REPARCELACION. (REPARCELADOS POR OPCION)

BASE 8ª: REGIMEN DE LOS REPARCELADOS FORZOSOS.

BASE 9ª: OFERTA DE ADQUISICION.

BASE 10ª: OFERTA DE COMPENSACION DE COSTES DE URBANIZACION POR APROVECHAMIENTO.

BASE 11ª: VALORACION DE LAS FINCAS APORTADAS Y DE LA OBRA DE URBANIZACION EXISTENTE.

BASE 12ª: FINCAS A EXPROPIAR Y SU VALORACION.

BASE 13ª: VALORACION DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LAS FINCAS; SERVIDUMBRES PREDIALES Y DERECHOS PERSONALES CONSTITUIDOS.

BASE 14ª: VALORACION DE EDIFICACIONES OBRAS, PLANTACIONES E INSTALACIONES QUE DEBAN DEMOLERSE.

BASE 15ª: CRITERIOS PARA VALORAR LAS APORTACIONES DE EMPRESAS URBANIZADORAS.

BASE 16ª: CONTRATACION DE LAS OBRAS DE URBANIZACION.

BASE 17ª: PLAZOS Y FORMAS DE PAGO DE CUOTAS.

BASE 18ª: REPARCELACION FORZOSA O EXPROPIACION POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES.

BASE 19ª: ENAJENACION DE TERRENOS POR LA JUNTA.

BASE 20ª: RESPONSABILIDAD DE LA JUNTA DE COMPENSACION.

BASE 21ª: AFECCION REAL DE LOS TERRENOS.

BASE 22ª: CRITERIOS DE VALORACION DE LAS FINCAS RESULTANTES.

BASE 23ª: DISTRIBUCION DE BENEFICIOS Y CARGAS.

BASE 24ª: CUANTIA Y FORMA DE LA ADJUDICACION DE FINCAS RESULTANTES.

BASE 25ª: MOMENTO, CRITERIOS Y PROCEDIMIENTO DE LA ADJUDICACION.

BASE 26ª: COMPENSACION A METALICO EN LA ADJUDICACION.

BASE 27ª: MOMENTO DE EDIFICACION DE LOS TERRENOS.

BASE 28ª: CONSERVACION DE LA URBANIZACION HASTA SU ENTREGA AL AYUNTAMIENTO.

BASE 29ª: TRANSMISION AL AYUNTAMIENTO DE TERRENOS Y SERVICIOS.

BASE 1ª

AMBITO TERRITORIAL

Las presentes Bases de Actuación, se refieren a la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución del Plan Parcial Ciudad Sanitaria CS-1 del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba, aplicándose sobre los terrenos comprendidos en la delimitación del Sector, cuyo ámbito se define en el artículo 5 de los Estatutos por los que se rige, y a los de los propietarios de suelo y derechos edificatorios incluidos en el mismo.

BASE 2ª

FINALIDAD DE LAS BASES

Su finalidad es la de reglamentar el modo y la forma de incorporación a la Junta de los interesados, establecer los criterios de valoración de las fincas aportadas y las de resultado, así como de las instalaciones, plantaciones y edificaciones a suprimir y de los derechos reales o personales a extinguir, fijar las normas para la equidistribución de los beneficios y cargas urbanísticas de la UE mediante el oportuno proyecto de reparcelación, y los presupuestos de contratación de la obra urbanizadora, su recepción y conservación, establecimiento de cuotas y normas para su exacción.

BASE 3ª

LAS BASES COMO TECNICA REDISTRIBUTIVA

1. La función de estas Bases, como técnica de reparto de beneficios y cargas, es la de contener un conjunto de normas que, en el marco de la técnica reparcelatoria regulada en los artículos 100 y siguientes LOUA, permitan mediante la utilización de sus criterios, el cálculo de las aportaciones y adjudicaciones y su distribución equitativa.

2. En su momento y en desarrollo de estas Bases se formulará el proyecto de reparcelación que servirá de medio de distribución de beneficios y cargas y de título para la adjudicación de terrenos.

BASE 4ª

OBLIGATORIEDAD

1. La aprobación definitiva de estas Bases por la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba y la incorporación de los propietarios de terrenos y derechos edificatorios a la Junta de Compensación supone que los miembros de la entidad aceptan, como normas de necesaria observancia, todas las reglas y criterios previstos en ellas, quedando por tanto plenamente obligados.

2. La obligatoriedad de las Bases no impiden su modificación siempre que ésta sea votada en Asamblea General por miembros que representen más de la mitad de las cuotas de participación en la Junta y, previa la tramitación correspondiente, sea aprobada por la Gerencia Municipal de Urbanismo.

BASE 5ª

OPCIONES DE LOS PROPIETARIOS FRENTE

A LA INICIATIVA DE COMPENSACIÓN

1. Los propietarios de terrenos o de derechos edificatorios incluidos en el ámbito que no hayan promovido la iniciativa de compensación que ha dado origen al procedimiento, podrán optar entre las siguientes alternativas:

a. Participar en la gestión del sistema adhiriéndose a la Junta de Compensación con plenitud de derechos y obligaciones, abonando los costes de urbanización y gestión propios, así como la cuota que les corresponda en los costes correspondientes a los expropiados y a los reparcelados por opción y forzosos.

b. Incorporarse a la Junta de Compensación haciendo constar su voluntad de satisfacer los costes de urbanización y gestión mediante aportación de parte del aprovechamiento lucrativo o de las fincas resultantes que deban serle adjudicadas y según liquidación que se practicará conforme a las presentes bases.

c. No participar en la gestión del sistema y solicitar la expropiación de su propiedad siendo en este caso beneficiaria la Junta de Compensación.

2. Los propietarios no promotores que no lo hubieren hecho con anterioridad habrán de manifestar la elección de su preferencia durante el periodo de información pública de los Estatutos y Bases de Actuación.

3. Los propietarios que no opten en tiempo legal por alguna de las alternativas anteriores, quedarán sujetos al régimen de aportación forzosa mediante reparcelación.

BASE 6ª

REGIMEN DE LOS PROPIETARIOS ADHERIDOS

CON PLENITUD DE DERECHOS Y OBLIGACIONES

1. Los propietarios que han promovido la presente iniciativa de compensación y los que opten por adherirse a la Junta en idénticas condiciones, quedan obligados a abonar en dinero los costes de urbanización y de gestión propios así como a sufragar los gastos correspondientes a los propietarios que opten por la venta o expropiación de sus terrenos y los correspondientes a los reparcelados por opción o forzosos.

2. Quienes se hallen en esta situación acrecerán su aprovechamiento en proporción a la superficie de su finca aportada, incorporando el aprovechamiento correspondiente a las fincas adquiridas o expropiadas por voluntad de sus propietarios, el que proceda de la compensación de gastos de urbanización y gestión a reparcelados por opción o forzosos y el que tenga origen en la expropiación forzosa.

BASE 7ª

REGIMEN DE LOS PROPIETARIOS SUJETOS VOLUNTARIAMENTE A REPARCELACIÓN

(Reparcelados por opción)

1. Ostentan la cualidad de miembros de la Junta de Compensación, ejerciendo su derecho a voto con sujeción a lo previsto en el artículo 14 de los Estatutos.

2. El proyecto de reparcelación reducirá el aprovechamiento atribuible a la finca aportada del propietario acogido a esta modalidad en la proporción necesaria para cubrir la previsión de gastos de urbanización incrementada en un diez por ciento por gastos de gestión.

3. El propietario quedará sujeto al saldo de la cuenta de liquidación definitiva.

BASE 8ª

REGIMEN DE LOS REPARCELADOS FORZOSOS

1. Carecen de la condición de miembros de la Junta de Compensación, no obstante lo cual gozarán del derecho de formular alegaciones y formular recursos en el trámite administrativo de aprobación del proyecto de reparcelación así como en el expediente de liquidación definitiva del sistema.

2. En cuanto a la efectividad y liquidación de sus derechos y obligaciones urbanísticos les será de aplicación lo dispuesto en la Base anterior.

BASE 9ª

OFERTA DE ADQUISICION

1. Cualquiera de los propietarios no promotores del sistema puede enajenar los terrenos de su propiedad a la Junta de Compensación a razón de 20€ por metro cuadrado de suelo originario.

2. La comunicación de esta opción a la Administración actuante o a los promotores de la iniciativa en el domicilio que consta en los Estatutos, perfeccionará la compraventa por oferta y aceptación, e implicará el traslado de la posesión a la Junta de Compensación en constitución, viniendo obligado el aceptante de la oferta a formalizar en documento público la transmisión a solicitud de la Junta. 

3. Los promotores de la iniciativa vendrán obligados a satisfacer el precio resultante tras la aprobación por la Administración actuante del proyecto de reparcelación, produciéndose por este instrumento la atribución del aprovechamiento correspondiente a la finca transmitida a favor de los miembros de la Junta que se encuentren en la situación de la Base 6ª.

4. En el caso de que en la finca del propietario que acepte la oferta de adquisición existan elementos materiales de cualquier naturaleza que hayan de ser demolidos para la ejecución del plan, su valor se definirá en el Proyecto de Reparcelación, realizándose su pago a la aprobación del mencionado instrumento de equidistribución.

5. La presente oferta será válida, única y exclusivamente, durante el plazo establecido legalmente en el artículo 129.3 de la LOUA.

BASE 10ª

OFERTA DE COMPENSACIÓN

DE COSTES DE URBANIZACIÓN POR APROVECHAMIENTO

1. Los propietarios no promotores pueden manifestar su voluntad de participar en el sistema mediante la cesión de parte de su aprovechamiento a favor de la Junta en compensación liberatoria de las cargas que le correspondan.

Los promotores de la iniciativa ofrecen compensar los gastos de urbanización mediante la percepción del 57,1021% del aprovechamiento que corresponda al propietario que ejercite la opción, conservando éste el 42,8979% restante, libre de cargas de urbanización.

2. La comunicación de sujetarse a esta opción efectuada a la Administración actuante o a los promotores en el domicilio societario, perfeccionará el convenio en los términos precedentes, viniendo obligado el aceptante de la oferta a formalizar en documento público la entrega de aprovechamiento a solicitud de la Junta de Compensación.

3. En estos supuestos, el proyecto de reparcelación atribuirá el aprovechamiento diferencial que corresponda mediante adjudicación de parcelas urbanizadas.

4. Las parcelas de resultado de estos propietarios quedarán libres de la afección a la carga urbanística por haberla compensado anticipadamente.

5. La presente oferta será válida, única y exclusivamente, durante el plazo establecido legalmente en el artículo 129.3 de la LOUA.

BASE 11ª

VALORACIÓN DE FINCAS APORTADAS

1. El derecho de cada propietario será proporcional a la superficie o derecho de la finca que aporta en relación con la totalidad de las comprendidas en la unidad de ejecución.

2. Para la tramitación de los proyectos de Estatutos y Bases y funcionamiento de la Junta se atenderá a las superficies o derechos de cada finca derivados de la titulación. La redacción del proyecto de reparcelación, requerirá comprobaciones definitivas y, la realización de un estudio técnico-jurídico practicado al efecto. En caso de discordancia entre los títulos aportados y la realidad física de las fincas prevalecerá ésta sobre aquéllos.

3. En los supuestos de discrepancia sobre la propiedad de un terreno, de parte de él o señalamiento de lindes, se estará a lo dispuesto en el artículo 103.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, en relación con el artículo 10 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio.

BASE 12ª

FINCAS A EXPROPIAR Y SU VALORACIÓN

1. La Junta tendrá la consideración jurídica de beneficiaria en los supuestos de expropiación a propietarios que en tiempo legal lo hubieran solicitado o para los que procediera imperativamente por causa legal. Conforme a lo dispuesto en el artículo 161 LOUA, la administración actuante podrá optar entre el procedimiento de tasación conjunta o el regulado en la Ley de Expropiación Forzosa.

2. Las fincas expropiadas por falta de incorporación de sus propietarios a la Junta, se valorarán de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

3. Las adquisiciones de terrenos por la Junta en virtud de expropiación forzosa están exentas con carácter permanente del Impuesto General sobre Transmisiones Patrimoniales y del de Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de exacción del impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos o cualesquiera otro que sustituya a los indicados.

4. El pago de las cantidades adeudadas a la Junta con los intereses y recargos procedentes, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, dará lugar a la cancelación del expediente expropiatorio, siendo de cuenta del moroso todos los gastos originados a consecuencia de la iniciación del referido expediente.

5. En el supuesto de que la finca expropiada estuviera gravada con cargas, el justiprecio podrá realizarse separando el de cada uno de los de los derechos que concurran en el dominio para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos o bien, valorar el inmueble en su conjunto consignando su importe en el órgano judicial competente para que éste fije y distribuya la proporción que a cada cual corresponda.

BASE 13ª

VALORACION DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LAS FINCAS;

SERVIDUMBRES PREDIALES Y DERECHOS PERSONALES CONSTITUIDOS

1. El hecho de que existan cargas reales sobre algunas de las fincas incluidas en la zona a urbanizar no altera su valoración como finca aportada ni la adjudicación que corresponda a la misma pero, si dichas cargas son susceptibles de subrogación real, pasarán a gravar las fincas adjudicadas al propietario, convirtiéndose en otro caso en crédito sobre la nueva finca.

2. Para la determinación de la compatibilidad o no de la carga y procedimiento a seguir se estará a lo dispuesto en el artículo 12 del RD 1093/97.

3. Para la valoración de servidumbres prediales, derechos reales sobre fincas y derechos personales, se estará, a las Disposiciones Generales sobre expropiación forzosa según la naturaleza del derecho a expropiar y, subsidiariamente, se aplicarán las normas del derecho Administrativo, Civil o Fiscal.

4. Los derechos de arrendamiento y servidumbres que sean incompatibles con la ejecución de la Unidad deberán extinguirse con el acuerdo de aprobación del Proyecto de Reparcelación, considerándose a todos los efectos como gastos de urbanización la indemnización que corresponda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 113 LOUA.

BASE 14ª

VALORACION DE EDIFICACIONES, OBRAS, PLANTACIONES E INSTALACIONES QUE DEBAN DEMOLERSE

1. Las edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones y otros elementos legalmente existentes sobre las fincas aportadas que no puedan conservarse, se valorarán de conformidad con los criterios del artículo 35 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, siempre que concurran en los elementos a valorar las condiciones de legalidad que dichos preceptos establecen.

2. Se entenderá necesario el derribo cuando sea precisa su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el Plan, cuando estén situadas en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su propietario y cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uso provisional.

3. En las plantaciones se tasarán el arbolado y demás plantaciones cuya sustantividad les atribuye una valoración propia, de necesaria compensación, atendido su valor agrícola y en base al criterio de reposición.

4. Las cantidades por las que un juntacompensante resulte acreedor por cualquier concepto, serán objeto de compensación en la cuenta de liquidación provisional, sin necesidad de esperar a la liquidación definitiva, con las cantidades por las que pueda resultar deudor. A modo enunciativo, se determina que son compensables entre sí, y de unos conceptos con otros distintos, los importes acreedores o deudores que puedan surgir como consecuencia de:

-Indemnizaciones resultantes por edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones que deban demolerse, así como cualesquiera otras.

-Cantidades que resulten por las diferencias de adjudicación (excesos o defectos de adjudicación).

-Los gastos de urbanización del artículo 113 LOUA.

-Cualesquiera otras cantidades de las que resulte deudor o acreedor el miembro de la Junta de Compensación por cualquier concepto.

5. Respecto de las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que deban desaparecer, el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación tendrá el mismo efecto que el acta de ocupación en el procedimiento expropiatorio, quedando la Junta facultada desde ese momento para proceder a su eliminación material

BASE 15ª

CRITERIOS PARA VALORAR LAS APORTACIONES DE

EMPRESAS URBANIZADORAS

1. La valoración de la aportación de empresas urbanizadoras se determinará teniendo en cuenta el coste presupuestado en el Proyecto de Urbanización o de las fases o partidas que vaya a ejecutar; conviniéndose con la Junta, en el momento de la incorporación, si esta cifra es definitiva o si serán de aplicación cláusulas de revisión de precios o de estabilización de costes, adoptando el acuerdo aprobatorio la Asamblea General.

2. Para la adjudicación de terrenos, la Asamblea General aprobará el convenio con la empresa urbanizadora, por medio del cual se determinará la contrapartida a la aportación de la empresa, bien mediante un cuadro de equivalencia entre las posibles cifras de inversión y los solares que en cada caso correspondan -ya se determinen concretamente, ya se indiquen las características volumétricas de uso y la etapa en que se entregarán-, bien por remisión de precios de mercado, a la decisión adoptada por técnicos imparciales o a cualquier otra circunstancia o determinación de futuro.

3. La participación de la empresa disminuirá la de los restantes miembros de la Junta, salvo que alguno opte por realizar en dinero su aportación con lo cual mantendrá íntegro el aprovechamiento lucrativo que le pertenezca en adjudicación.

BASE 16ª

CONTRATACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN

1. La ejecución de las obras de urbanización podrá realizarse, en todo o en parte, por empresas urbanizadoras incorporadas a la Junta, con los requisitos y efectos que se recogen en los Estatutos y en estas Bases.

2. En otro caso, la ejecución será por la empresa o empresas que se determine en virtud del acuerdo de la Asamblea General, a propuesta del Consejo Rector, a través de concurso o concurso-subasta, subasta o adjudicación directa.

3. En cualquiera de los casos, en el contrato de ejecución de obras se hará constar todas y cada una de las siguientes determinaciones, además de las cláusulas que constituyen su contenido típico:

a) El compromiso de la empresa adjudicataria de ajustarse en el plazo y modo de ejecución al Proyecto de Urbanización y de facilitar la acción inspectora del Ayuntamiento y del Consejo Rector de la Junta con respecto de las obras.

b) Los supuestos de incumplimiento que darán lugar a la resolución del contrato y las indemnizaciones a satisfacer por la inobservancia de las características técnicas o plazos de ejecución.

c) Modo y plazos de abono por la Junta de cantidades a cuenta de la obra realizada.

d) La retención que pueda efectuar la Junta de cada pago parcial como garantía de una ejecución de las obras, retenciones que no serán devueltas hasta que se hayan recibido definitivamente las obras por la Administración actuante.

e) La no transmisión de la posesión de la obra a la empresa urbanizadora, de modo que la rescisión o resolución del contrato de obras, cuando proceda, sea por incumplimiento sea por voluntad del dueño o por cualquier imposibilidad sobrevenida, resulte eficaz y pueda la Junta continuar la obra por sí o por medio de otro contratista.

BASE 17ª

PLAZOS Y FORMAS DE PAGO DE CUOTAS

1. Las cuotas ordinarias y extraordinarias y las derramas que procedan conforme a los Estatutos y salvo acuerdo en contrario, serán satisfechas en metálico en el plazo máximo de un mes desde que se produzca la notificación de requerimiento expreso que a tal efecto llevará a cabo el Consejo Rector o su Presidente.

2. Transcurrido este plazo entrarán en juego los efectos que establecen el número 3 del artículo 39 de los Estatutos.

3. Las cuotas no serán exigibles para aquellos propietarios que a su tiempo hubieren optado por satisfacer sus obligaciones urbanísticas mediante cesión de aprovechamiento.

BASE 18ª

REPARCELACIÓN FORZOSA O EXPROPIACIÓN

POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES

1. Con independencia de los supuestos de expropiación a instancia del propietario ejercitada en tiempo legal, es procedente también ésta conforme al artículo 135.2 LOUA, respecto de los terrenos de los miembros de la Junta, en los supuestos de incumplimiento de obligaciones que a continuación se indican:

a) El impago de cuotas a la Junta transcurrido el plazo de pago voluntario a que alude el artículo 39 de los Estatutos, si en anterior ocasión ha sido preciso acudir a la vía de apremio o judicial para el cobro de alguna otra cuota.

b) En general, el incumplimiento reiterado de alguna o algunas de las obligaciones que señala el artículo 14 de los Estatutos, debidamente acreditado en Asamblea General y aprobada la sanción por la Asamblea y por el Ayuntamiento.

2. El incumplimiento de las obligaciones ordinarias por el propietario podrá dar lugar a que la Junta lo someta al régimen de reparcelación forzosa, según previene el artículo 135 LOUA.

3. No podrá instarse ninguno de los procedimientos señalados en el apartado anterior hasta que haya transcurrido el plazo establecido en la notificación expresa de pago efectuado por el órgano competente de la Junta.

4. El pago de las cantidades adeudadas a la Junta con los intereses y recargos procedentes, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del Acta de Ocupación, dará lugar a la cancelación del expediente expropiatorio, siendo de cuenta del moroso todos los gastos originados a consecuencia de la iniciación del referido expediente.

BASE 19ª

ENAJENACIÓN DE TERRENOS POR LA JUNTA

1. Con objeto de hacer frente a los gastos de urbanización e indemnizaciones que procedan y en uso de su carácter de titular fiduciaria de ellas, la Junta de Compensación podrá enajenar alguno o algunos de los inmuebles, en todo o en parte, siempre que se hubieran reservado a tal fin en el Proyecto de Reparcelación.

2. El adquirente quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones que corresponderían al titular primitivo del terreno en relación con la Junta de Compensación atendida la proporción de los terrenos adquiridos, respecto de la superficie total aportada por los miembros de la Junta.

3. Si la transmisión se verifica una vez convertido el terreno en solar, sea a través de enajenación por la Junta o en el supuesto de adjudicación a empresas urbanizadoras, se acordará lo procedente en cuanto a la atribución del pago de cuotas y gastos futuros.

4. Tanto para el caso de enajenación de terrenos como para gravar las fincas, será necesario el oportuno acuerdo de la Asamblea General, en el cual incluso se podrá fijar el precio de venta respecto del primer caso.

BASE 20ª

RESPONSABILIDAD DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

1. La Junta de Compensación será directamente responsable frente al Ayuntamiento de Córdoba de la urbanización completa de la Unidad de Ejecución, tanto en lo que respecta a las características técnicas de las obras como en lo referente a los plazos de ejecución y transmisión a la Entidad Local.

2. Según lo dispuesto en el artículo 153.2 LOUA, la Junta será responsable de la conservación de las obras hasta su recepción en las condiciones previstas en el artículo 154 LOUA.

3. En caso de falta de urbanización, la administración actuante podrá proceder a incoar expediente conducente a la sustitución del sistema de compensación por otro de actuación pública conforme a lo previsto en el artículo 109 LOUA.

BASE 21ª

AFECCION REAL DE LOS TERRENOS

1. De acuerdo con lo previsto en el artículo 133 LOUA, los terrenos quedan afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al Sistema de Compensación, lo que se hará constar en el Registro de la Propiedad a instancia de la Junta de Compensación, mediante certificación administrativa de la constitución de la Junta y de estar incluida la finca en la Unidad de Ejecución.

2. Las fincas resultantes quedan afectas, con carácter real, al pago de los costes de urbanización en la proporción que corresponda, afección que se cancelará en los términos del artículo 20 del RD 1093/97, sin perjuicio de lo dispuesto en la Base 10ª.4.

BASE 22ª

CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS FINCAS RESULTANTES

Las parcelas con aprovechamiento lucrativo se valorarán en proporción al aprovechamiento expresado en metros cuadrados de techo que en la reparcelación se les atribuya, con aplicación de los coeficientes de ponderación por tipología contenidos en el Plan Parcial que se ejecuta.

BASE 23ª

DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS

1. La distribución de beneficios, cargas o pérdidas resultantes de la actuación urbanística de la Junta de Compensación, se hará atendiendo a la cuota de participación que cada uno tenga en la Entidad.

2. La proporcionalidad no se altera por la existencia de enajenaciones o de expropiaciones de que sea beneficiaria la Junta o por la incorporación de empresas urbanizadoras, que participarán en la forma indicada en estas Bases.

3. La señalada proporción no queda tampoco alterada por el hecho de haberse satisfecho alguna cuota con recargo por mora, ya que dicha cantidad queda exclusivamente a beneficio de la Junta.

BASE 24ª

CUANTIA Y FORMA DE LA ADJUDICACIÓN

DE FINCAS RESULTANTES

1. La adjudicación de las fincas resultantes de la actuación urbanizadora se hará entre los miembros de la Junta, al igual que los restantes beneficios o cargas, en proporción a sus participaciones, conforme a las presentes Bases.

2. Las zonas no edificables de cada una de las parcelas se adjudicarán junto con las superficies edificables de las mismas.

3. Cuando por ser inferior el número de solares resultantes al de titulares de fincas aportadas o por la escasa cuantía de los derechos de algunos miembros de la Junta, previa o consecuencia de habérsele ya adjudicado alguna finca, no sea posible la atribución de finca independiente, se adjudicarán en proindiviso, expresándose en el título la cuota correspondiente a cada propietario, salvo que se acuerde la adjudicación en dinero, de acuerdo con lo prevenido en la Base 26ª.

BASE 25ª

MOMENTO, CRITERIOS Y PROCEDIMIENTO DE LA ADJUDICACIÓN

1. La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación hecha por el órgano administrativo actuante, y la expedición de documento con las solemnidades y requisitos de las actas de sus acuerdos o el otorgamiento por el mismo de escritura pública, con el contenido reseñado en el artículo 113 RGU y con sujeción a lo establecido en el artículo RD 1093/97, determinarán la inscripción en el Registro de la Propiedad y la subrogación con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas, gozando tales adjudicaciones de las exenciones fiscales legalmente establecidas.

2. En la formulación del proyecto reparcelación se tendrán en cuenta, en lo posible, las solicitudes de los miembros de la Junta, siendo criterios de preferencia entre ellos, que decidirán en favor de quien reúna ambos o, en otro caso, por el siguiente orden de preferencia:

a) Que la finca a adjudicar esté situada en lugar próximo a la finca o fincas aportadas por el peticionario.

b) Que su participación permita la adjudicación de finca independiente.

3. Cuando el valor del derecho de un beneficiario en la reparcelación no alcance o bien supere el fijado para la adjudicación de una o varias fincas resultantes como tales fincas independientes, el defecto o el exceso en la adjudicación podrán satisfacerse en dinero. La adjudicación se producirá en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situación de propietarios de fincas en las que existan construcciones compatibles con el instrumento de planeamiento en ejecución.

BASE 26ª

COMPENSACIÓN A METÁLICO EN LA ADJUDICACIÓN

1. Cuando no sea posible la correspondencia exacta entre la cuota de participación de un miembro de la Junta y la cuota de adjudicación en terrenos, el defecto o el exceso se compensarán en metálico, siendo en cualquier caso de aplicación lo previsto en el artículo 103 de la LOUA.

2. El estudio técnico que señale el precio medio de los terrenos a estos efectos, será aprobado por la Asamblea General y se reflejarán en el proyecto de reparcelación las concretas adjudicaciones en metálico que se produzcan.

3. A los efectos anteriores, cuando se reduzcan los terrenos adjudicables, por enajenación directa de ellos por la Junta o por su atribución a empresa urbanizadora, el derecho de los miembros de la Junta se transformará parcialmente en derecho a una compensación de dinero, que supondrá una reducción porcentual en la adjudicación "in natura", determinada por la proporción que exista entre el valor de los terrenos enajenados y el total.

BASE 27ª

MOMENTO DE EDIFICACIÓN DE LOS TERRENOS

1. No podrá construirse sobre los terrenos adjudicados hasta que los mismos tengan la condición legal de solares o, en su caso, haya adquirido firmeza en vía administrativa el acto de aprobación del proyecto de reparcelación.

2. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los propietarios de terrenos incluidos en la Unidad de Ejecución podrán solicitar licencia de edificación y construir, si se obtiene ésta, antes de que adquirieran la condición de solar, siempre que concurran los siguientes requisitos:

a) Que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del Proyecto de Reparcelación.

b) Aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización.

c) Que se preste caución en cantidad suficiente para asegurar la ejecución de la urbanización.

d) Que se garantice ante la Junta de Compensación, en la cuantía y condiciones que ésta estime pertinentes, los posible perjuicios que se puedan causar a la urbanización como consecuencia de la ejecución de las obras de edificación.

3. En el caso de que convenga a los intereses de la Junta la edificación de algún terreno por cuenta de la misma y aunque ello no esté previsto en los Estatutos, podrá acordarse así en Asamblea General, como modificación o adición estatutaria, tramitada como tal.

BASE 28ª

CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN

HASTA SU ENTREGA AL AYUNTAMIENTO

1. Hasta tanto se produzca la recepción de los terrenos y servicios por el Ayuntamiento, la conservación de la urbanización corre a cargo de la Junta de Compensación, estándose al criterio de proporcionalidad general entre los miembros de la misma, aplicable a la distribución de beneficios y cargas, para el pago de cuotas de conservación.

2. En cuanto a los adquirentes de terrenos por cualquier título, las cuotas a satisfacer, en relación con las totales, vendrán determinadas por la proporción que guarda el valor de los terrenos respecto al total de las fincas resultantes y serán siempre a cargo de cada uno de los adquirentes.

BASE 29ª

TRANSMISIÓN AL AYUNTAMIENTO DE

TERRENOS Y SERVICIOS

1. El acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación producirá la transmisión al Ayuntamiento de los terrenos que han de ser objeto de cesión gratuita para su afectación a los usos previstos en el Plan, así como los de concreción del diez por ciento del aprovechamiento, urbanizados.

2. La cesión de las obras de urbanización e instalaciones cuya ejecución estuviere prevista, se producirá conforme a lo establecido en el artículo 154 de la LOUA.

3. La adjudicación de fincas y cesión de terrenos a la Administración actuante se formalizará en escritura pública o en documento expedido por la misma con las solemnidades y requisitos de las actas de sus acuerdos y la cesión de obras e instalaciones se reflejará en acta que suscribirá con la Junta de Compensación.

Córdoba, 10 de diciembre de 2019. Letrado redactor, Fdo. Cecilio Valverde Navas, en nombre de Cecilio Valverde & Asociados.