Boletín nº 51 (19-03-2010)

El Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Córdoba, en sesión ordinaria celebrada el día 3 de diciembre de 2009, adoptó el siguiente acuerdo:

Primero .- Aprobar definitivamente la Innovación del Plan Parcial del Sector PP (I)-2 Ampliación del Polígono de las Quemadas, promovido por las entidades mercantiles Gestión Inmobiliaria Las Quemadas, S.L. y Vilofin, S.L.; debiendo atenderse a las prescripciones y condiciones contenidas en los informes sectoriales emitidos en el procedimiento: informe del Ministerio de Fomento de fecha 22 de junio de 2009, informe de la Delegación Provincial de Medio Ambiente de fecha 31 de marzo de 2009 e informe de la Agencia Andaluza del Agua de fecha 18 de marzo de 2009.

Segundo .- Advertir que la implantación de gran establecimiento comercial está sujeta a la previa obtención de la correspondiente licencia comercial de la Consejería competente en materia de comercio interior.

Tercero .- Remitir el documento aprobado a la Delegación Provincial de Córdoba de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía como responsable de la gestión y custodia de las Unidades Registrales Provinciales del Registro Autonómico, así como el Registro Administrativo Municipal de Instrumentos urbanísticos, para su depósito.

Cuarto .- Certificado el depósito, en ambos Registros, publicar el presente acuerdo así como las Ordenanzas en el BOLETÍN OFICIAL de la Provincia.

Quinto .- Notificar el presente acuerdo a los interesados en el expediente.

OR. ORDENANZAS.

OR-1. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 1. Naturaleza, Objeto y Ámbito Territorial.

El presente documento tiene naturaleza jurídica de Plan Parcial con el contenido y el alcance atribuido a los Planes Parciales por la legislación urbanística vigente en la Comunidad Autónoma Andaluza. Todo lo que no quede expresamente reglado en la presente normativa se entenderá regulado por la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba o en su defecto por la legislación vigente en esta Comunidad Autónoma, asimismo en caso de aclaración o de contradicción se estará a lo indicado anteriormente.

El presente Plan Parcial es el instrumento designado por la Revisión del P.G.O.U. para posibilitar el desarrollo del Sector que nos ocupa.

El presente Plan Parcial tiene por objeto la ordenación integral del territorio del sector PP(I)-2 Ampliación Polígono Quemadas de Suelo Urbanizable Programado del Texto Refundido de la Revisión del P.G.O.U., que prevé su desarrollo en su primer cuatrienio.

Artículo 2. Vigencia del Plan Parcial.

Este Plan Parcial entrará en vigor desde la publicación de su aprobación definitiva y tendrá vigencia indefinida, sin perjuicio de las posibles modificaciones que pudieran derivarse de su desarrollo.

Artículo 3. Modificaciones del Plan Parcial.

Será necesario tramitar una innovación del Plan cuando se modifique alguna de sus determinaciones básicas, tales como: Edificabilidad, Altura Máxima, Tipología de la Edificación, Usos, Alineaciones, Rasantes y Sistemas, tanto en calificación, como en extensión y límites.

Podrán redactarse Estudios de Detalle con los objetivos recogidos en el artículo 6 de las presentes ordenanzas.

Toda innovación de las determinaciones de este Plan Parcial será tramitada de acuerdo con lo establecido en los artículos 36, 37 y 38 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Artículo 4. Documentación del Plan Parcial: contenido y valor de sus elementos.

El presente Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos:

MJ Memoria Justificativa.

OR Ordenanzas.

PE Plan de Etapas.

EF Estudio Económico Financiero.

AN Anexos.

I Planos de Información.

P Planos de Proyecto.

En la interpretación de los anteriores documentos se seguirán los siguientes criterios:

Memoria Justificativa:

Señala los objetivos generales de la Ordenación y justifica los criterios que han condicionado la adopción de sus determinaciones. Es un instrumento interpretativo del Plan Parcial en su conjunto y opera supletoriamente para resolver los conflictos entre otros documentos o entre distintas determinaciones.

Ordenanzas:

Constituyen el cuerpo normativo específico para el ámbito del Plan Parcial y prevalecen sobre los restantes documentos.

Plan de Etapas:

De carácter preceptivo, fija el orden temporal y territorial de la ejecución de las determinaciones del Plan Parcial.

Estudio Económico - Financiero:

Evalúa económicamente la ejecución de las obras de urbanización previstas en el Plan Parcial. Sus especificaciones son orientativas. El volumen de inversión previsto se ajustará en el Proyecto de Urbanización.

Planos de Información:

Tienen carácter descriptivo de la situación actual, física, jurídica y urbanística, fundamento de las propuestas del Plan Parcial.

Planos de Proyecto:

Tienen carácter preceptivo, con excepción del plano Ordenación General Volumétrica, simplemente orientativo de la imagen final.

Además de la aplicación de los anteriores criterios interpretativos, en caso de discordancia entre planos a distinta escala prevalecerán las determinaciones de los planos a escala más ampliada, y entre documentos gráficos y escritos prevalecerán estos últimos.

La interpretación última del Plan Parcial corresponde a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba en el ejercicio de sus competencias urbanísticas (Estatutos B.O.P. Nº 237 de 11.10.1996), sin perjuicio de las facultades revisorias de la Junta de Andalucía, conforme a las leyes vigentes, y de las funciones jurisdiccionales del Poder Judicial.

OR-2. REGIMEN DEL SUELO.

DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL.

Artículo 5. Derechos y Deberes de los Propietarios.

Las facultades del derecho de propiedad de los propietarios de suelo, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos por la legislación vigente.

Los propietarios podrán ejercer las facultades relativas al uso del suelo y su edificación con arreglo al contenido normal de la propiedad que les corresponda, en función del aprovechamiento medio que el Plan asigna a su suelo sin perjuicio del debido y efectivo cumplimiento, con carácter previo o simultáneo al ejercicio de dichas facultades y dentro de los plazos establecidos en el Plan de Etapas del Plan Parcial, de las obligaciones y cargas que se imponen al propietario.

Dado que el sistema de actuación previsto es el de compensación, los propietarios están obligados al deber de ejecutar por sí mismos la urbanización de los terrenos, además de costear la misma.

La carga de urbanización, cuyo costeamiento corre a cargo de los propietarios de la unidad de ejecución en proporción a sus aprovechamientos respectivos y con el alcance establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística, corresponde a las siguientes obras:

a) Vialidad, saneamiento, suministro de agua y red de riego, energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería y red de telefonía previstas en el ámbito de la unidad de ejecución y las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación, así como el refuerzo de los mismos en caso necesario.

b) Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones, por los traslados de las actividades existentes y gastos de realojo que exigen la ejecución del Plan.

c) El coste del Plan Parcial y del Proyecto de Urbanización y gastos originados por la compensación y reparcelación.

d) Las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución.

El pago de estos gastos podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo éstos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos.

Artículo 6. Desarrollo. Instrumentos complementarios de ordenación.

El desarrollo del Sector, clasificado como Suelo Urbanizable Programado, se realiza mediante el presente Plan Parcial que habrá de aprobarse en el primer cuatrienio en cumplimiento de las determinaciones del P.G.O.U.

El Plan Parcial regula la ordenación interior del sector y la disposición de la edificación de acuerdo con las determinaciones contenidas en la Ficha de Planeamiento del P.G.O.U. estableciendo una zonificación que delimita los ámbitos de aplicación de cada ordenanza.

Las ordenanzas de este Plan Parcial respetan y se integran en los principios y criterios generales regulados en el P.G.O.U., detallando los parámetros urbanísticos de las edificaciones de acuerdo a la ordenación proyectada, siempre dentro del ámbito de lo recogido en el planeamiento general (PGOU).

Cuando se trate de ejecutar la ordenación contenida en los planos de ordenación, se hará mediante proyectos de urbanización para los viales, zonas verdes y áreas libres; y mediante proyectos de edificación para las construcciones, ya sean lucrativas o equipamientos.

Se realizará un Proyecto de Urbanización único que abarcará todo el ámbito del presente Plan Parcial, completando las determinaciones técnicas necesarias para la realización de las obras, y cuya aprobación llevará implícita la licencia para la ejecución de las mismas.

El Proyecto de Urbanización se ajustará a las determinaciones que establece el Capítulo VII del Título Primero del Reglamento de Planeamiento, a las condiciones generales señaladas en el planeamiento vigente y a lo establecido en las presentes Ordenanzas. En particular, incluirá los siguientes apartados:

- Urbanización del viario público.

- Urbanización de los espacios libres de dominio y uso público.

- Infraestructuras generales hasta los puntos de acometida de las parcelas.

Los proyectos de obras de urbanización de carácter complementario o puntual se tramitarán con iguales condiciones que los proyectos de edificación.

Los proyectos de edificación sobre parcelas se redactarán de acuerdo con las determinaciones de las presentes Ordenanzas y se regularán por los artículos correspondientes del vigente P.G.O.U.

Se podrán redactar Estudios de Detalle con alguno o varios de los siguientes objetivos:

a) Reajustar o adaptar las alineaciones y rasantes señaladas en el Plan Parcial, pudiendo concretar los trazados, pero sin reducir en ningún caso la superficie del viario y demás espacios públicos y sin incrementar las edificabilidades o el aprovechamiento asignado.

b) Ordenar los volúmenes edificatorios definiendo, en su caso, el viario interior, en superficies con entidad suficiente a estos efectos. Deberán respetarse en todo caso las determinaciones del planeamiento en cuanto a edificabilidad y usos permitidos y prohibidos.

Los Estudios de Detalle no podrán realizar reajustes que supongan:

a) Ocasionar perjuicio o alterar las condiciones de ordenación del resto de los predios del Plan Parcial.

b) Incrementar la edificabilidad máxima o altura máxima fijados en el Plan Parcial.

c) Modificar la tipología o uso fijados en el Plan Parcial.

El contenido de los Estudios de Detalle será el previsto en el artículo 66 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico y el artículo 15 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Podrá edificarse en esta clase de suelo antes de que los terrenos tengan la condición de solar, siempre que estén aprobados los correspondientes Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización y, de acuerdo con el artículo 5.1.2 del P.G.O.U., se garantice la urbanización de los terrenos mediante la presentación de aval por importe del 100% del costo de la obra de urbanización, independientemente de otras garantías que correspondan a la tramitación.

Artículo 7. Gestión: Área de Reparto y Sistema de Actuación.

El P.G.O.U. incluye el Sector PP(I)-2 en un área de reparto coincidente con el ámbito del primer cuatrienio de suelo urbanizable programado en que debe desarrollarse el suelo, que incluye, además de los sectores cuyo planeamiento parcial están incluidos en dicho cuatrienio, los Sistemas Generales adscritos al mismo para su gestión.

Para dicha área de reparto el Plan General fija el correspondiente aprovechamiento medio, expresado en metros cuadrados construidos por metros cuadrados de suelo, referido en todo caso al uso característico del área de reparto.

El presente Sector PP(I)-2, con exceso de aprovechamiento sobre el medio de su cuatrienio, deberá ceder la superficie de suelo edificable sobre la que se sitúe el exceso de aprovechamiento, cuando éste no se destine a la adjudicación de suelo para propietarios de terrenos afectados por sistemas generales o cuando tales adjudicaciones no absorban la totalidad del exceso. En cualquier caso, en esta situación, corresponderá la obtención, por ocupación directa o expropiación, de la superficie de suelo destinada a sistemas generales que se establezcan con cargo a dicho exceso de aprovechamiento.

La gestión del Sector PP(I)-2 se prevé mediante una única Unidad de Ejecución a desarrollar, según su Ficha de Planeamiento, mediante el sistema de compensación que se aplicará según lo recogido en el Art. 3.3.3. del Texto Refundido de la Revisión del P.G.O.U.:

El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la unidad de ejecución por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas. A tal fin, estos propietarios junto con los de suelo exterior a los que se adjudique aprovechamiento en la unidad de ejecución deben, aportar los terrenos de cesión obligatoria, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 50.3 de Reglamento de Gestión, realizar a su costa la totalidad de las obras de urbanización, constituyéndose en Junta de Compensación, repartiéndose todas las cargas y beneficios que pueda reportar la actuación.

El procedimiento de compensación se regirá por lo dispuesto en la legislación urbanística y sus reglamentos.

Para la definición de derechos aportados, valoración de fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos de inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación, salvo que los propietarios por unanimidad adopten otros criterios, siempre que no sean contrarios a la ley, al interés público o al planeamiento.

Artículo 8. Cesiones de suelo.

Las cesiones obligatorias y gratuitas se harán a favor del Municipio y serán las siguientes:

1. Superficie total de viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas y de recreo y expansión, centros culturales y docentes y terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos necesarios.

2. Exceso de aprovechamiento del sector, siempre y cuando este exceso no se destine a la adjudicación del suelo para los propietarios de terrenos afectados por sistemas generales o cuando tales adjudicaciones no absorban la totalidad de dicho exceso, en cuyo caso, la cesión se limitará a los terrenos no incluidos en las referidas adjudicaciones.

3. Suelo edificable correspondiente al 10% del aprovechamiento del sector, previa deducción de las cesiones a las que se refiere el apartado anterior.

Artículo 9. Licencia de obras.

Quedan sujetos a licencia previa todos los actos de edificación y uso del suelo que se pretendan ejecutar dentro del ámbito de aplicación del presente Plan Parcial.

La competencia para otorgar las licencias corresponderá a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba en el ejercicio de sus competencias urbanísticas (Estatutos B.O.P. Nº 237 de 11.10.1996).

Será imprescindible para la concesión de licencias la presentación del correspondiente proyecto, suscrito por el facultativo competente y visado por el correspondiente colegio profesional.

En cualquier caso la facultad de edificar estará limitada por las determinaciones especificadas en el planeamiento vigente.

Artículo 10. Edificaciones, instalaciones y usos existentes.

Las edificaciones, instalaciones y usos erigidos de acuerdo con la legalidad urbanística con anterioridad a la Aprobación Definitiva del Plan Parcial, que resulten disconformes con el mismo serán calificados como fuera de ordenación a todos los efectos previstos en el artículo 34 y la disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Para estas instalaciones, construcciones y edificación se aplicarán las siguientes reglas:

1. Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.

2. Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación.

OR-3. REGULACION DE USOS.

TITULO 1. CONDICIONES GENERALES.

Artículo 11. Definición. (Art.12.1.1. P.G.O.U.)

1. Las condiciones generales de los usos son aquellas, a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares previstos por el Plan Parcial o su planeamiento de desarrollo, sin perjuicio del cumplimiento, en su caso, de cuantas normas legales específicas (sectoriales, autonómicas o estatales) u ordenanzas o normas municipales pudieran ser de aplicación.

2. En particular, todo uso deberá cumplir el Decreto 72/1.992, de 5 de mayo, sobre Eliminación de Barreras Arquitectónicas

3. Una Ordenanza Municipal de Aperturas desarrollará los aspectos concretos técnicos y de regulación de las Normas contenidas en este Título.

Artículo 12. Tipos de Usos. (Art.12.1.2. P.G.O.U.)

El Plan establece dos niveles de asignación de usos: global y pormenorizado, que se corresponden con los niveles de desagregación propia de la ordenación general o sectorial y de parcela concreta. Además en relación con su posible implantación en el territorio en: admisibles, compatibles y prohibidos. Según esta tipificación, las regulaciones de zona, área o ámbito se efectúan con arreglo a los criterios siguientes:

1. Usos admisibles:

a) Uso global.

Es aquel que caracteriza la actividad fundamental de la ordenación de un ámbito, zona, área de reparto, por ser el dominante y de implantación mayoritaria en el área territorial que se considera.

b) Uso pormenorizado.

Es aquel que caracteriza a cada parcela concreta. La regulación de los correspondientes usos pormenorizados se efectúa, en cada clase de suelo, de conformidad a lo que se indica en el presente Título y se determina para cada parcela en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas".

c) Usos compatibles.

Son aquellos:

c.1) Que se pueden implantar en coexistencia con el uso pormenorizado, sometido a las restricciones que, en su caso, se regulan en estas Normas, en el Título de Ordenanzas de Edificación, o en los planes de desarrollo.

c.2) Que pueden sustituir al uso pormenorizado, con los mismos parámetros previstos para esa parcela por el Plan, y las condiciones reguladas por estas Normas o por los planes de desarrollo para el nuevo uso que efectivamente se implanten. En el caso de parcelas comerciales previstas por el Plan en áreas de unifamiliares en cualquiera de sus variantes, que se sustituyan totalmente por cualquier otro uso compatible, perderán su especificidad y se regularan por las ordenanzas colindantes, criterio que se considerará genérico para otras situaciones similares.

2. Usos prohibidos.

Se consideran así aquellos usos que deben ser impedidos por las Normas del Plan General o por las Ordenanzas de los Planes Parciales al imposibilitar la consecución de los objetivos de la ordenación de un ámbito territorial concreto.

También son usos prohibidos aquellos que, aún no estando específicamente vedados, resultan incompatibles con los usos permitidos, aunque se les someta a restricciones en la intensidad o forma de uso.

Tienen la consideración de usos prohibidos, en todo caso, los así conceptuados en las disposiciones generales vigentes en materia de seguridad, salubridad y medio ambiente urbano o natural.

Artículo 13. Regulación de los Usos. (Art.12.1.3. P.G.O.U.)

a) Usos obligados.

Son los especificados en el contenido de las licencias de Obra Mayor. Para las edificaciones legalizadas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan Parcial se considerarán igualmente usos obligados los especificados en el contenido de las licencias de Obra Mayor, siempre que no están prohibidas en el presente Plan Parcial o, en su defecto, los usos característicos asignados a donde se ubiquen dichas edificaciones.

La autorización de un uso pormenorizado distinto del obligado estará sometida al procedimiento de modificación de uso establecido en estas Normas.

b) Usos provisionales.

Los que no estando prohibidos por estas Normas, se establezcan legalmente de manera temporal; para lo que será requisito indispensable que no requieran obras e instalaciones permanentes y que no dificulten la ejecución del Plan Parcial. Un uso provisional podrá autorizarse con arreglo a los requisitos y condiciones previstos en la legislación vigente.

c) Usos Fuera de Ordenación.

Aquellos usos que se vienen desarrollando legalmente con anterioridad a la entrada en vigor del Plan General, pero prohibidos en el mismo. Los usos fuera de ordenación están sometidos al régimen establecido en el artículo 34 y la disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

d) Usos Fuera de Ordenanza.

Son aquellos usos preexistentes, que sin estar prohibidos por este Plan, incumplen algunos de los elementos o parámetros regulados en este Título, por lo que no serán de aplicación las condiciones generales y particulares del mismo. No obstante será exigible la adaptación a estas Normas cuando se realicen obras que afecten a dichos parámetros o sea exigible por la legislación sectorial de cualquiera de las Administraciones competentes.

e) Usos existentes o preexistentes.

Aquellos que tienen regularizada legal y administrativamente su actividad y cuando ello es preceptivo, posean licencia de apertura.

Artículo 14. Cambio de Uso. (Art.12.1.4. P.G.O.U.)

1. Se entiende por cambio de uso la alteración del uso obligado de una parcela individual; se efectuará mediante un expediente de modificación de usos, que se regula en el Plan General.

2. Los cambios de uso habrán de atenerse, en lo esencial, a los mismos criterios y compatibilidades planteados por este Plan.

3. En ningún caso, se podrá aumentar el aprovechamiento total del ámbito objeto del cambio.

4. El Ayuntamiento podrá marcar objetivos mas explícitos, si así lo considera, a través de modificaciones o planeamiento, sobre las condiciones generales a que han de sujetarse los cambios de uso, basadas en una política que tienda a la conservación de aquellos que sean de interés.

5. Se verifiquen, en todo caso, las condiciones de compatibilidad entre el nuevo uso propuesto y el uso asignado.

Artículo 15. Regulación genérica de los usos según los distintos tipos de suelo.

Mediante la calificación, el Plan Parcial asigna los usos globales y, compatiblemente, los usos pormenorizados. La regulación de los usos globales se realiza mediante la calificación de la división del suelo indicado en estas Ordenanzas.

Artículo 16. Tipos de usos según su régimen de utilización. (Art.12.1.6. P.G.O.U.)

1. Uso público o colectivo: aquel que es susceptible de utilización y disfrute por cualquier ciudadano, independientemente de su titularidad pública o privada.

2. Uso privado: aquel cuya utilización y disfrute esta limitado por razón de dominio o propiedad.

Artículo 17. Tipos de edificación a efectos de regulación de usos. (Art.12.1.7. P.G.O.U.)

1. Edificio exclusivo.

Toda edificación dedicada a un uso determinado, y además, en las condiciones establecidas en éste título, a otros usos, siempre que los mismos sean admisibles en la zonificación correspondiente y necesarios para el desarrollo del referido uso.

2. Edificio aislado.

Todo edificio exclusivo ubicado en una parcela cuya edificación e instalaciones mantengan una distancia determinada por su ordenanza concreta con la linde de la parcela más cercana.

Artículo 18. Servidumbres. (Art.12.1.8. P.G.O.U.)

Componen la servidumbre de los diferentes usos el conjunto de espacios libres que, por razón de su inmediación y vinculación a los mismos, no pueden ser edificados.

Dichas servidumbres no serán de aplicación a aquellas edificaciones existentes en el momento de aprobación de este Plan Parcial que, contando con la pertinente licencia municipal, sean conformes y compatibles con la ordenación y calificación de este Plan.

Artículo 19. Clases de usos. (Art.12.1.9. P.G.O.U.)

A los efectos del presente Plan Parcial los usos se clasifican según su función en los siguientes grupos:

1. Las zonas podrán ser destinadas a los siguientes usos:

1.1. Residencial.

a) Unifamiliar.

1.2. Industrial.

a) Primera Categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial.

b) Segunda Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial.

c) Tercera Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica.

1.3. Terciario.

a) Hospedaje u hotelero.

b) Comercio.

c) Oficinas.

d) Recreativo.

e) Hostelería.

2. Los usos dotacionales podrán ser destinados a los siguientes usos:

2.1. Equipamiento comunitario.

a). Educativo.

b) Servicios de interés público y social:

- Cultural.

- Asistencia sanitaria.

- Bienestar social.

- Religioso.

- Otros Servicios urbanos.

- Cementerios y Tanatorios.

c) Deportivos.

2.2. Parques y jardines públicos.

2.3. Transportes y comunicaciones:

a) Red Viaria.

b) Aparcamientos.

2.4. Servicios técnicos e infraestructuras urbanas.

Artículo 20. Simultaneidad de usos. (Art.12.1.10. P.G.O.U.)

Si una actividad puede considerarse simultáneamente como perteneciente a más de un grupo de los relacionados en este título (con independencia de que un uso predomine sobre los demás), se clasificará en el grupo que sea más restrictivo respecto a la compatibilidad de usos con la vivienda.

TITULO 2. USO RESIDENCIAL.

Artículo 21. Uso Residencial. (Art.12.2.1. P.G.O.U.)

Uso residencial es el que sirve de alojamiento permanente a las personas que configuran un núcleo con los comportamientos habituales de las familias, tengan relación o no de parentesco.

En este Plan Parcial se admite la vivienda de vigilante.

TITULO 3. USO INDUSTRIAL.

Artículo 22. Uso Industrial. (Art.12.3.1. P.G.O.U.)

1. Es el uso industrial que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones relacionadas a continuación:

- Industria:

1.1. Generación, distribución y suministro de la energía y productos energéticos.

1.2. Obtención, reparación, mantenimiento, transformación o reutilización de productos de toda índole, el envasado y embalaje; así como el aprovechamiento, recuperación y eliminación de residuos o subproductos, cualquiera que sea la naturaleza de los recursos y procesos técnicos utilizados.

1.3. Fabricación, elaboración, reparación y/o tratamiento de productos de consumo doméstico. Estos servicios pueden llevar incluida su venta al público, directa o mediante intermediarios.

1.4. Fabricación, elaboración, reparación y/o tratamiento de materiales para la construcción.

- Talleres industriales, relacionados con artes y oficios que entrañen molestias a viviendas próximas, tales como:

1.5. Talleres de carpintería (metálica, de madera, etc.).

1.6. Transporte e industria auxiliar del automóvil (talleres, concesionarios...).

- Almacenes preferentemente de mayoristas, instaladores, fabricantes y otros distribuidores, excluidas pues la venta directa al público. Se admite, no obstante, que en este apartado queden incluidas ciertas operaciones secundarias que transformen parcialmente los productos almacenados, tales como:

1.7. Almacenamiento y comercio mayorista, cuyo objeto es el depósito, guarda, almacenaje y/o distribución de bienes y productos.

1.8. Almacenamiento, distribución y/o manipulación industriales de productos peligrosos. Estas normas definen los tres grados de peligrosidad siguientes:

a) Peligrosidad alta.

- Líquidos con punto de inflamación inferior a +23ºC.

- Materiales criogénicos.

- Materiales que pueden formar mezclas explosivas en el aire.

- Líquidos o gases licuados de petróleo.

- Materiales de combustión espontáneo en su exposición al aire.

- Sólidos capaces de inflamarse por debajo de los 100ºC.

b) Peligrosidad media.

- Líquidos con punto de inflamación entre 23 y 61 ºC.

- Sólidos que comienzan su ignición entre los 100 y los 200ºC.

- Sólidos y semisólidos que emiten gases inflamables.

c) Peligrosidad baja.

- Líquidos con punto de inflamación superior a 61ºC.

Artículo 23. Categorías del uso industrial en función de su compatibilidad. (Art.12.3.2. P.G.O.U.)

Atendiendo a su grado de compatibilidad con otros usos, se establecen las siguientes categorías industriales:

a) Primera categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial.

b) Segunda categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial.

c) Tercera categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica.

Artículo 24. Primera categoría. Industrias compatibles con la zonificación residencial. (Art.12.3.3. P.G.O.U.)

1. Se consideran industrias compatibles con la zonificación residencial o de primera categoría a aquellas instalaciones industriales que, por no ofrecer riesgos ni causar molestias a las viviendas puedan ubicarse en áreas residenciales.

2. Corresponden a los grupos 1.3 1.5, 1.6 y 1.7 del artículo 22; con las siguientes condicionantes:

a) Que no almacenen o manipulen industrialmente sustancias peligrosas.

b) Que no produzcan residuos que deban ser retirados por empresa autorizada al efecto (excepto aceites de locomoción y productos utilizados en aparatos de consumo).

c) Que el desarrollo de la actividad no dé lugar a desprendimiento de humos, vahos, polvos, gases u olores molestos o peligrosos para las personas o los bienes.

d) Que el desarrollo de la actividad no requiera de sistema depurador de aguas residuales para que las mismas viertan a la red municipal de saneamiento.

e) Que el desarrollo de la actividad no pueda producir contaminación por radiaciones térmicas, ionizantes u que otras fuentes de energía.

f) Que la actividad no se desarrolle total o parcialmente fuera de recinto cerrado y acondicionado acústicamente, de conformidad con lo establecido en las Disposiciones legales de aplicación.

g) Que no sea necesario el desarrollo total o parcial de la actividad en horario nocturno.

En concreto, siempre que se cumplan los condicionantes señalados, las actividades siguientes, entre otras, se consideran industria de primera categoría,

- Talleres de carpintería metálica, de cerrajería y de carpintería de madera.

- Talleres de reparación de vehículos a motor y de maquinaria en general.

- Lavado y engrase de vehículos a motor.

- Talleres de reparaciones eléctricas.

- Emisoras de Radio.

Artículo 25. Segunda categoría. Industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial. (Art.12.3.4. P.G.O.U.)

Se consideran industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial, o de segunda categoría, a aquellas industrias que pudiendo causar ciertas molestias, estas pueden ajustarse a unas condiciones mínimas que garanticen la calidad ambiental del entorno próximo residencial. Corresponden a las clasificadas en los grupos 1.3, 1.5, 1.6 y 1.7 del artículo 22, y las de almacenaje y comercio de mayoristas y las de reparación y tratamiento de productos de consumo doméstico no clasificables como industrias de primera categoría; y con los siguientes condicionantes:

a) Que no almacenen o manipulen industrialmente sustancias consideradas como de peligrosidad media o alta.

b) Que no produzcan residuos que deban ser retirados por empresa autorizada al efecto (excepto aceites de locomoción y productos utilizados en aparatos de consumo).

c) Que el desarrollo de la actividad no dé lugar a desprendimiento de humos, vahos, polvos, gases u olores peligrosos para las personas o los bienes.

d) Que el desarrollo de la actividad no pueda producir contaminación por radiaciones térmicas, ionizantes u otras fuentes de energía.

e) Que la actividad no se desarrolle total o parcialmente fuera de recinto cerrado y acondicionado acústicamente, de conformidad con las Disposiciones legales de aplicación.

En concreto, siempre que se cumplan los condicionantes señalados, las actividades siguientes, entre otras, se consideran industrias de segunda categoría,

- Talleres de géneros de punto y textiles.

- Instalaciones relacionadas con tratamiento de pieles, cueros y tripas.

- Imprentas y artes gráficas. Talleres de edición de prensa.

- Estudios de rodaje y grabación.

- Emisoras de televisión.

- Almacenes de abonos y piensos.

- Industrias de transformación de la madera y fabricación de muebles.

Artículo 26. Tercera categoría. Industrias que requieren zonificación industrial específica. (Art.12.3.5. P.G.O.U.)

Se corresponden con aquellas áreas de uso preferentemente industrial incompatibles con la vivienda en la que se agrupan industrias muy diversas, tanto por su tamaño como por su actividad. En unos casos no responden a una ordenación especializada y en otros casos su ordenación responde al desarrollo de figuras de planeamiento específicas.

Se consideran industrias de tercera categoría, las no clasificables como industrias de primera o segunda categoría; con los siguientes condicionantes:

a) Que no almacenen o manipulen industrialmente sustancias consideradas como de peligrosidad alta.

b) Que las características técnicas de la actividad no aconsejen, por su potencial peligrosidad para las personas o los bienes, su implantación en zonas alejadas de áreas urbanas.

Artículo 27. Regulación del uso industrial. (Art.12.3.7. P.G.O.U.)

1. La aplicación de las categorías industriales a las diferentes zonas, se regula en las Normas específicas propias de unas y otros, así como en las condiciones particulares de uso de cada una de las ordenanzas específicas.

2. Además de la normativa específica que les fuera de aplicación, las industrias se ajustarán a toda la legislación sectorial que les sea de aplicación, tanto sobre protección atmosférica y ambiental, ruidos, peligrosidad, seguridad e higiene en el trabajo etc., así como a lo indicado por estas Normas.

3. Si una instalación, produce residuos que, por sus características, no pueden ser recogidos por los servicios municipales de limpieza, deberán ser trasladados directamente al vertedero por cuenta del titular de la actividad.

4. Cuando la superficie de la instalación sea superior a 250 m2 habrá de disponer de una zona exclusiva para carga y descarga con capacidad mínima de un camión.

5. Las industrias dispondrán en el interior de su parcela, además de las plazas de aparcamiento necesarias para el desarrollo de su actividad, de otras expresamente destinadas a operaciones de carga y descarga en función de las necesidades reales de la actividad. Necesidades que deberán venir ambas motivadas en el proyecto de ejecución.

6. El Ayuntamiento, en desarrollo de las presentes Normas, podrá redactar y aprobar ordenanzas específicas reguladoras de los usos industriales que, sin contradecir las determinaciones del Plan General, concreten y pormenoricen los distintos parámetros ambientales (aguas residuales, contaminación atmosférica, olores, ruidos, protección contra incendios y explosiones, etc.), de acuerdo con los estudios que existan al respecto.

Artículo 28. Vertidos industriales. (Art.12.3.8. P.G.O.U.)

Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboración industrial se decantarán y depurarán en primera instancia por la propia industria antes de verterla a las redes generales de saneamiento. No obstante, previo informe municipal las instalaciones que produzcan aguas residuales no contaminadas podrán verter directamente con sifón hidráulico interpuesto.

Artículo 29. Instalaciones de suministro de carburantes para automóviles. (Art.12.3.9. P.G.O.U.)

Se considera como un caso singular dentro del uso industrial y como tal será tratado, calificando el Plan Parcial a la manzana 11 como zona Industrial, subzona "G" (IND-G).

Para la autorización de nuevas implantaciones, diferentes a las de la manzana 11, deberá tramitarse un «Plan Especial», en el que se garantice la resolución de las condiciones de edificación, ordenación, usos compatibles, accesibilidad, protección, impacto ambiental, relaciones funcionales con el entorno, conformación de espacios públicos, etc., y se establezcan además los parámetros reguladores de las construcciones: separaciones, altura, etc., en relación a la zona en que se ubiquen.

Se distinguirá entre unidades de suministro y estaciones de servicio, según el grado de servicios de que se dote la instalación.

En estos casos será discrecional para el Ayuntamiento la apreciación de la conveniencia u oportunidad de su instalación, y por consiguiente de la tramitación del Plan Especial referido en el párrafo anterior. Por ello, la denegación del trámite del Plan Especial, no dará lugar a ningún tipo de indemnización.

Las estaciones de servicio sólo podrán desarrollarse en edificio exclusivo.

TITULO 4. USO TERCIARIO.

Artículo 30. Uso Terciario. (Art.12.4.1. P.G.O.U.)

1. Es uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, a las empresas y a los organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al pormenor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera y otras, seguros, etc.

2. A efectos de su pormenorización se establecen las siguientes clases:

a) Hospedaje.

b) Comercio.

c) Oficinas.

d) Recreativo.

e) Hostelería.

Artículo 31. Hospedaje. (Art.12.4.2. P.G.O.U.)

1. Hospedaje es el servicio terciario que se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas, tales como hoteles, moteles, paradores, pensiones, residencias de estudiantes, colegios mayores universitarios, etc.. Igualmente se entenderán dentro de este uso, las instalaciones de hospedaje al aire libre como campings, campamentos o albergues en los que las actividades se desarrollen, fundamentalmente, al aire libre.

2. Una actividad de este grupo podrá desarrollarse en edificio destinado total o parcialmente a viviendas sólo en el caso de que disponga de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales (luz, agua, teléfono, etc.) igualmente independientes de las del resto del edificio.

3. Los parámetros de ordenación por la edificación serán los aplicables por la Ordenanza de la zona que corresponda.

Artículo 32. Comercio. (Art.12.4.3. P.G.O.U.)

1. Se denomina comercio al servicio terciario cuando:

a) Se destina a suministrar mercancías al público mediante ventas al pormenor.

b) Desarrollan actividades que elaboran artesanalmente los productos destinados a dicha venta, o realizan reparaciones de los mismos.

c) Se entenderán específicamente incluidos en este grupo, además de las anteriores, las lavanderías, salones de peluquería, de estética y similares.

2. Una actividad de este grupo podrá desarrollarse en edificio destinado total o parcialmente a viviendas, sólo en el caso de que disponga de vías de evacuación adecuadas independientes de las del resto del edificio, y que no se desarrolle por encima de la planta segunda del mismo (PB+2).

Las actividades destinadas total o parcialmente a elaboración o reparación en los términos establecidos en el apartado 1.b de este artículo, en edificios destinados total o parcialmente a viviendas, sólo podrán ejercerse en planta baja y/o sótano.

3. Se tendrán en cuenta las siguientes limitaciones:

a) En ningún caso, la superficie de venta de acceso público será menor de 6 m2 y no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda.

b) En ningún caso se utilizarán dependencias para almacenamiento por encima de la planta baja del edificio donde se desarrolle la actividad.

c) Las actividades destinadas total o parcialmente a elaboración o reparación en los términos establecidos en el párrafo primero del presente artículo, para no ser clasificadas como uso industrial, deberán cumplir además que:

El espacio destinado a elaboración o taller de reparación no supere los 200 m2 de superficie útil.

d) En caso de que en el edificio existan viviendas, estas deberán disponer de accesos, escaleras y ascensores, independientes.

e) Los locales comerciales y sus almacenes no podrán comunicarse con las viviendas, caja de escalera ni portal, si no es a través de un paso intermedio, con puerta de salida resistente a las condiciones que obligue la ley contra incendios.

f) La altura de los bajos comerciales será la que corresponda por las condiciones de edificación. La altura mínima libre para semisótano o sótano será de 2,50 m.

g) Por razones compositivas del espacio urbano y de concordancia con el resto de edificios al que deberá ajustarse así como al entorno de la calle, no se admitirán en principio las fachadas ciegas, ni disonantes en términos arquitectónicos, debiendo, en todo caso, producirse la iluminación natural a través de la fachada.

No obstante, atendiendo a la composición global del edificio y en función de la actividad concreta que se implante, podrían admitirse soluciones singulares de fachada.

h) Igualmente, como en cualquier otro uso los locales comerciales, podrán ser objeto de una reglamentación municipal específica, complementaria de las presentes Normas.

Artículo 33. Gran superficie comercial o centro comercial. (Art.12.4.4. P.G.O.U.)

1. A los efectos de este Plan se considerará como gran superficie comercial o centro comercial todo establecimiento dedicado al comercio al por menor que tenga una superficie de venta superior a los 2.500 m².

Para el cómputo de esta superficie se considerará la superficie útil, de acuerdo a lo regulado en los artículos 22 y 23 de la Ley 1/1996 de 10 de Enero, del Comercio Interior de Andalucía, modificada por la Ley 6/2002, de 16 de Diciembre.

2. Se entenderá por superficie de venta aquella en la que se almacenen artículos para su venta directa y sea utilizable efectivamente por el consumidor, esté cubierta o no, exceptuando el resto de superficies tales como aparcamientos, oficinas, centros recreativos, almacenes de stocks.

3. Se entenderá como centro comercial, a los efectos del apartado primero de este artículo, el conjunto de establecimientos comerciales que, integrado en un edificio o conjunto de edificios ejercen las respectivas actividades de forma empresarialmente independiente, disponiendo de determinados elementos de gestión comunes.

Artículo 34. Instalación de grandes superficies comerciales. (Art.12.4.5. P.G.O.U.)

Las instalaciones de grandes superficies comerciales mayores de 2.500 m² o ampliaciones, en parcelas diferentes a la parcela 3.1, deberán tramitarse mediante planeamiento especial, siguiendo los trámites que al respecto se indican en el artículo siguiente.

Para las instalaciones de grandes superficies comerciales mayores de 2.500 m² o ampliaciones, no se podrá dar licencia de obras sin haber obtenido conjuntamente la licencia de instalación; en caso contrario será directamente responsable la persona física o jurídica por cuenta de la que se realizaren las obras.

Artículo 35. Tramitación de grandes superficies comerciales. (Art.12.4.6. P.G.O.U.)

La tramitación de grandes superficies comerciales, en parcelas diferentes a la parcela 3.1, se realizará conforme se detalla a continuación:

1. El promotor o promotores de una gran superficie comercial deberán presentar la siguiente documentación, sin perjuicio de la propia de los planes especiales y de otras que establezcan las ordenanzas municipales aplicables:

1.1. Lo exigido por la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental y las Normas que la desarrollen, para la obtención de Informe Ambiental.

1.2. La prevista en la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, en particular a lo referente previsto en el artículo 30 de la misma, y en su caso, aquellas otras Normas e instrumentos de ordenación que la desarrollan.

1.3. Aquella que permita valorar los efectos de la instalación que se propone, a fin de valorar la adecuación de la instalación solicitada a los usos del suelo previstos en el planeamiento territorial y urbanística en vigor, sin perjuicio de los que procedan en relación con el otorgamiento de la correspondiente licencia de obras, y al menos sobre los siguientes factores de impacto:

a) La saturación de sistema viario por el incremento de desplazamientos motorizados y, en concreto, su relación con la red viaria, las vías afectadas, y la garantía del tráfico de entrada y salida.

b) Su accesibilidad y aparcamientos.

c) Las garantías de adecuación de las infraestructuras de abastecimiento y saneamiento de agua, así como de los suministros de energía eléctrica.

2. Durante el período de información pública del plan especial se dará audiencia al expediente y se oirá a las organizaciones más representativas de los comerciantes, consumidores y sindicatos de trabajadores, así como a la Cámara Oficial de Comercio e Industria.

3. Terminado el período de información pública el expediente junto con los informes referidos en los párrafos a), b) y c) del apartado anterior deberá remitirse a la Consejería competente en materia de comercio interior para su informe preceptivo en los términos indicados por la Ley de Comercio Interior de Andalucía de 10 de enero de 1996. En el supuesto de que sean favorables los informes, el Ayuntamiento adjuntará el informe de los servicios municipales sobre la solicitud de la licencia.

4. Si pasados dos meses no se hubiese notificado al Ayuntamiento, dejando a salvo los períodos de subsanación de deficiencias, se entenderá el informe como positivo.

El informe desfavorable sobre la adecuación del proyecto será vinculante para el Ayuntamiento, que deberá denegar la licencia.

Si el informe fuera favorable con especificaciones o condiciones concretas, éstas deberán ser incorporadas a la resolución municipal.

Artículo 36. Oficinas. (Art.12.4.7. P.G.O.U.)

1. Se incluye en el uso de oficinas el servicio correspondiente a las actividades terciarias que se dirigen como función principal a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros, públicos o privados.

Se incluyen en esta categoría actividades puras de oficina, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficinas (industria, construcción o servicios) que consumen un espacio propio e independiente.

Se incluyen igualmente servicios de información y comunicaciones, agencias de noticias o de información turística, sedes de participación política o sindical, organizaciones asociativas, profesionales, religiosas o con otros fines no lucrativos, despachos profesionales y otras que presentan características similares.

2. Dependiendo de la menor o mayor afluencia previsible de público, se realiza la siguiente clasificación, que determinará la compatibilidad del uso de conformidad con las distintas zonificaciones:

a) Despachos profesionales, consultas médicas, etc.

b) Talleres domésticos de relojeros, joyeros, etc.

c) Inmobiliarias, agencias de viaje, bancos, servicios de la Administración, Colegios Profesionales, etc.

3. Se tendrán en cuenta las siguientes limitaciones:

a) Si el acceso a las actividades clasificadas en este grupo se realiza a través de elementos de evacuación de un edificio destinado total o parcialmente a viviendas, no podrán superar los 500 m2 de superficie construida.

b) Las actividades del tipo a) y b) de éste artículo, se considerarán clasificadas como uso residencial, si se realiza en dependencias compartidas con viviendas y no ocupan más del 40% de la misma.

c) Una actividad del tipo c) de éste artículo, podrá ejercerse en un edificio destinado total o parcialmente a viviendas, sólo en el caso de que no se desarrolle por encima de la planta segunda del mismo.

Artículo 37. Recreativo. (Art.12.4.8. P.G.O.U.)

Comprende:

a) Salones de recreativos y de juegos, así como bingos, casinos, etc. Estas actividades no podrán instalarse en edificios destinados total o parcialmente a uso educativo.

b) Locales de espectáculos, tales como cines, teatros, etc.

c) Locales de espectáculos a desarrollar total o parcialmente al aire libre, tales como plazas de toros, cines de verano, autocines, auditorios, parques de atracciones, etc.. Esta actividad sólo podrá instalarse en parcela exclusiva.

Los apartados a y b de este grupo podrán desarrollarse en edificio destinado total o parcialmente a viviendas, sólo en el caso de que disponga de accesos y evacuación adecuados independiente del resto del edificio, así como instalaciones generales (luz, agua, teléfono...) asimismo totalmente independientes de los del resto del edificio, y que no se desarrolle por encima de la planta segunda del mismo (PB+2).

Artículo 38. Hostelería. (Art.12.4.9. P.G.O.U.)

1. Comprende los cafés, bares, restaurantes, discotecas, salas de fiestas, etc.

2. Se distinguen las siguientes categorías:

a) Instalaciones sin actividad musical, tales como bares, cafeterías, restaurantes, cervecerías, marisquerías, hamburgueserías, cafés, pizzerías, etc.

b) Instalaciones con actividad musical, tales como bares musicales, pubs, disco-pubs, tablaos, discotecas, etc.

Ningún establecimiento nuevo o existente de este uso, cualquiera que sea su superficie o el tipo de instalación, podrá producir, en el caso de encontrarse en edificios con uso de viviendas, ruidos, vibraciones o cualquier otra afección entre las 22 h. y las 9 h., con niveles superiores a los límites mas bajos admisibles para cualquier uso compatible con la vivienda.

3. En cualquier caso, el Ayuntamiento regulará, si así lo considerase, una Ordenanza de Apertura para este tipo de instalaciones y similares.

TITULO 5. EQUIPAMIENTO COMUNITARIO.

Artículo 39. Equipamiento Comunitario. (Art.12.5.1. P.G.O.U.)

1. Se define como uso de equipamiento comunitario (EQ), público o privado, el que sirve para dotar a los ciudadanos de las instalaciones y construcciones que hagan posible su educación, su enriquecimiento cultural, su salud y, en definitiva, su bienestar, y a proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad tanto los de carácter administrativo como los de abastecimiento.

2. A efectos de su regulación pormenorizada se definen:

2.1. Educativo (E):

Que comprende los espacios o locales destinados a actividades de formación en sus diferentes niveles, tales como centros escolares, guarderías, academias, universidades, conservatorios etc., así como sus instalaciones complementarias (deportivas, etc.).

Las actividades de este grupo sólo podrán desarrollarse:

a) Las guarderías y escuelas infantiles (de 0 a 6 años),

a.1) En edificios educativos y/o religiosos, exclusivos.

a.2) En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante y primera.

b) Los centros escolares, academias, centros universitarios;

b.1) En edificios educativos exclusivos.

b.2) En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante. Se permiten en planta primera y segunda, siempre que la actividad no supere en cada una de las plantas los 200 m2 de superficie construida, no pudiendo utilizar los accesos de las viviendas salvo en caso de emergencia.

c) Las academias de baile, danza o similares.

c.1) En edificios educativos exclusivos.

c.2) En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante.

2.2. Servicios de interés público y social (SIPS):

Los que se destinan a proveer alguna de las siguientes prestaciones sociales.

a) Cultural.

Que comprende los espacios o locales destinados a la conservación, transmisión y génesis de los conocimientos (bibliotecas, archivos, museos, centros de investigación, etc.) y las actividades socioculturales y de relación (recintos de ferias de muestras, centros de asociaciones, agrupaciones, cívico-sociales, peñas, cofradías, centros parroquiales, teatros, auditorios al aire libre, etc.).

Las actividades de este grupo que contengan instalaciones clasificables dentro de hostelería, se considerarán designadas en este.

En edificios destinados total o parcialmente a viviendas, las actividades socioculturales y de relación sólo podrán ejercerse en planta por debajo de la tercera (incluida), con vías de evacuación adecuadas independientes de las del resto del edificio y con la adecuada insonorización.

b) Uso de asistencia sanitaria.

Que comprende los espacios o locales destinados a asistencia y prestación de servicios médicos o quirúrgicos a los enfermos, con o sin alojamiento en los mismos, tales como hospitales, clínicas, centros de salud, ambulatorios, etc.

Las actividades de este grupo sólo podrán desarrollarse:

- En edificio sanitario exclusivo.

- En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante.

c) Bienestar social.

Que comprende la prestación de asistencia no específicamente sanitaria a las personas, mediante los servicios sociales. Tales como espacios o edificios destinados a asuntos sociales y residencias comunitarias (residencias de ancianos, residencias de estudiantes y residencias infantiles, albergues públicos, red de paradores públicos u otras similares...).

Condiciones de aplicación de la residencia comunitaria.

1. En el caso de residencia de ancianos será de aplicación lo dispuesto en la correspondiente Ordenanza sectorial.

2 Estas actividades sólo podrán desarrollarse:

- En edificio exclusivo.

- En edificios destinados a viviendas, únicamente en planta baja, primera y segunda, con elementos de evacuación comunes, o por encima de la segunda, con elementos de evacuación adecuados e independientes de los del resto del edificio.

- En edificio educativo o religioso, exclusivos, únicamente en planta baja, primera y segunda.

d) Religioso.

Que comprende los espacios o locales destinados al culto y los directamente ligados al mismo (templos, conventos, etc.).

En edificios destinados total o parcialmente a vivienda, sólo podrán ejercerse actividades comprendidas en este grupo en planta baja y en primera cuando éste esté unida al local de planta baja, no pudiendo utilizar los accesos de las viviendas, salvo en caso de emergencia.

e) Otros servicios urbanos.

Mediante los que se cubren los servicios de protección y salvaguarda de los bienes y personas (bomberos, policía, guardia civil, prisiones, centros tutelares de menores), se mantiene el estado de los espacios públicos (cantones de limpieza y similares), y se mantiene el estado de los espacios dedicados a telefonía (centrales de telefonía) y energía eléctrica (centros de transformación media y alta técnicos). Se incluyen asimismo las oficinas de las administraciones públicas y sus instalaciones complementarias (infraestructuras, centros de control animal, etc.), mercados públicos. Se incluyen también en este grupo los usos propios de defensa, mediante los que se da acogida al acuartelamiento de los cuerpos armados.

f) Cementerios y tanatorios.

Mediante el que se proporciona el enterramiento o incineración de los restos humanos. Las nuevas implantaciones de este uso sólo serán admisibles en suelo no urbanizable,

2.3. Deportivo (D):

Que comprende los espacios o locales destinados a la práctica, enseñanza o exhibición del deporte y la cultura física, así como las instalaciones complementarias (saunas, jacuzzi, vestuarios, residencia de deportistas, aulas de enseñanza deportiva, u otras que tengan este carácter complementario).

En edificios destinados total o parcialmente a viviendas, sólo podrán ejercerse actividades de este grupo en plantas sótano y baja. Se permiten en planta primera y segunda, siempre que la actividad no supere en cada una de las plantas los 250 m² de superficie construida.

En aquellos edificios exclusivos dedicados a este uso (pabellones polideportivos, piscinas, campos de deportes, estadios de atletismo o polideportivos, etc.), podrá admitirse la implantación de usos complementarios que, sin predominar sobre el principal, coadyuven al buen funcionamiento social del mismo (usos de hostelería, recreativos, galerías comerciales, oficinas, etc.), siempre que no se incumpla la normativa sectorial de compatibilidad con el uso principal y, en conjunto, no se supere el 35% de la ocupación total de la instalación.

En ningún caso se tratará de usos independientes en su régimen jurídico de propiedad y registral, del deportivo que los sustenta, no pudiente alterarse mediante estas instalaciones la calificación de EQ Deportivo que el Plan asigna.

En caso necesario el Ayuntamiento podrá exigir la redacción de un Plan Especial que garantice la idoneidad de la implantación en relación a la zona en que se encuentra el equipamiento en cuestión.

TITULO 6. PARQUES Y JARDINES PÚBLICOS.

Artículo 40. Parques y jardines públicos. (Art.12.6.1. P.G.O.U.)

1. Comprende los espacios libres destinados a plantaciones de arbolado y jardinería, que tienen por objeto:

a) Garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la población.

b) Mejorar las condiciones ambientales de los espacios urbanos.

c) Proteger y aislar las vías de tránsito rápido.

d) Desarrollar juegos infantiles.

e) Aislamiento de las zonas o establecimientos que lo requieran.

f) Obtención de mejores condiciones estéticas de la ciudad.

g) Cualquier otra finalidad análoga (recintos feriales estacionales, etc.).

2. A los efectos de su regulación pormenorizada se distinguen:

a) Parque urbano.

Que corresponde a las dotaciones destinadas fundamentalmente al ocio, al reposo y a la mejora de la salubridad y la calidad ambiental.

b) Jardín.

Que corresponde a los espacios ajardinados urbanizados destinados tanto al disfrute de la población, como al ornato y mejora de la calidad estética del entorno.

c) Área ajardinada.

Que corresponde a las áreas con acondicionamiento vegetal destinadas a la defensa ambiental, al reposo de los peatones y al acompañamiento del viario.

Artículo 41. Condiciones de aplicación. (Art.12.6.2. P.G.O.U.)

El desarrollo de cualquier actividad dentro de los espacios destinados a zonas verdes requerirá un informe previo no vinculante- de los Servicios Técnicos del Ayuntamiento competentes en materia de medio ambiente en el que se valorará la repercusión de la actividad sobre las condiciones medioambientales.

Artículo 42. Parques urbanos y jardines. (Art.12.6.3. P.G.O.U.)

1. En los parques de superficie superior a cinco mil (5.000) metros cuadrados, además del uso como zona verde se admiten los deportivos, sociales, recreativos y de aparcamiento con las siguientes restricciones:

a) La ocupación del suelo por todos ellos no será superior al veinte por ciento (20 por 100) de la extensión total del parque.

b) En caso de instalaciones deportivas descubiertas el porcentaje de ocupación podrá llegar al veinticinco por ciento (25 por 100).

La construcción de estas instalaciones, requerirá la redacción de un Proyecto de Obras de iniciativa municipal que habrá de valorar las necesidades sociales en la zona y garantizar la adecuación de las instalaciones al carácter ambiental del parque o jardín. En el caso de tratarse de usos recreativos de elevado impacto o implantación extensiva (cines al aire libre, auditorios, parques de atracciones o temáticos, etc.) el Ayuntamiento podrá garantizar la oportunidad de la implantación mediante la exigencia de tramitar un Plan Especial con los objetivos básicos de desarrollar el sistema de espacios libres destinados a parques públicos, zonas verdes y sistema de equipamiento comunitario, garantizando en todo caso la protección y compatibilidad de las implantaciones pretendidas con el espacio libre.

2. En los parques de superficie inferior a cinco mil (5.000) metros cuadrados sólo se admite además del uso como zona verde o espacio libre, el de construcciones de carácter temporal o definitivo, en régimen de concesión administrativa tales como templetes, quioscos, pequeños locales para esparcimiento colectivo, etc. La edificabilidad de estas instalaciones no deberá exceder del cinco por ciento (5 por 100) de la superficie del terreno.

No obstante, a criterio municipal se permitirá, en su caso, justificadamente, la disposición de instalaciones vinculadas al uso y mantenimiento de las zonas verdes, con una ocupación máxima del 5% de la extensión total del jardín, debiendo redactarse a tal efecto Proyecto de Obras de Urbanización de iniciativa municipal que garantice la adecuación de las instalaciones al carácter ambiental de los jardines.

Artículo 43. Ordenación de espacios libres y jardines. (Art.12.6.4. P.G.O.U.)

Los proyectos correspondientes definirán las obras de jardinería, acondicionamiento arbustivo y ornamental y arbolado, así como las edificaciones auxiliares y redes de infraestructura al servicio de la zona considerada, en concordancia con la ordenanza municipal vigente.

A su vez, se adoptarán a los siguientes criterios:

a) Se adoptará un tratamiento diferenciado del suelo destinado a áreas de estancia, reposo y tránsito de aquellos otros destinados a la plantación.

b) La elección de las especies plantadas será adecuada al clima de la ciudad, evitándose que por su inadaptación se produzca un sobrecoste en la conservación de las mismas.

c) La ordenación se acomodará a la configuración primitiva del terreno. En caso de pendientes acusadas, deberán éstas ordenarse mediante rebajes y abancalamientos que permitan su utilización como áreas de estancia y paseo debidamente integradas.

d) Deberán incluirse en el proyecto las instalaciones propias de estos espacios, tales como kioscos, fuentes, juegos infantiles, bancos, etc.

e) Se proyectarán las infraestructuras que se requieran en el parque, tales como alumbrado, red de riego e hidrantes y red de drenaje.

f) El proyecto determinará las áreas expresamente dedicadas a la instalación de estructuras móviles, edificación provisional, tendidos de infraestructuras e instalaciones o dotaciones públicas compatibles con el carácter de zona verde.

g) Se elaborará un presupuesto de las obras a realizar como también de la conservación de las mismas incluyendo las zonas ajardinadas e instalaciones.

h) Se podrá autorizar el vallado y cerramiento de estos espacios siempre que se garantice su apertura al uso público general durante el horario que establezca el Ayuntamiento.

Artículo 44. Servidumbres. (Art.12.6.5. P.G.O.U.)

Las servidumbres a las que diera lugar el trazado de infraestructuras en su interior deberán ser contempladas en el proyecto a efectos de su tratamiento y diseño adecuados.

TITULO 7. TRANSPORTE Y COMUNICACIONES.

Artículo 45. Transporte y comunicaciones. (Art.12.7.1. P.G.O.U.)

1. Se define como usos para el transporte y las comunicaciones (STC) los espacios destinados a la comunicación y transporte de personas y mercancías, así como los complementarios que facilitan su buen funcionamiento.

2. A efectos de su pormenorización se establecen las siguientes clases:

a) Red viaria.

Cuando se destina a facilitar el movimiento de los peatones, bicicletas, automóviles y los medios de transporte colectivos en superficie habituales de las áreas urbanas (autobuses, metro ligero, etc)

b) Aparcamientos.

Destinados al estacionamiento de vehículos.

Sección 1ª. Red Viaria.

Artículo 46. Clasificación de la red viaria. (Art.12.7.3. P.G.O.U.)

1. A efectos de la aplicación de las condiciones pertinentes se consideran los siguientes rangos de vías:

a) Carreteras, circunvalaciones, enlaces y travesías. Son las autovías y carreteras, así como las de unión entre ellas atravesando o bordeando la ciudad, por lo que se caracterizan por la mezcla de un tráfico no urbano generado o atraído por las zonas contiguas a la vía. Vías de penetración son la prolongación de los accesos principales en el interior de la ciudad.

b). Vías Primarias. Son las de acceso a distritos y barrios, dando continuidad a los colindantes y tramando las vías de carácter superior.

c) Viario Medio. Son aquellas vías que tienen una cierta importancia en la estructura y organización espacial de los diferentes usos, o que por su longitud salen fuera del ámbito del barrio o distrito, pero que no poseen las condiciones suficientes de continuidad o capacidad para ser clasificadas dentro de las vías primarias.

d) Distribuidores de barrio. Son aquellas vías de menor intensidad en cuanto a tráfico, pero de gran importancia en la ordenación del área en que se encuentran, y cuya función es canalizar los flujos de circulación desde el tramado viario local hacia las vías de jerarquía superior.

e) Viario Local. Son las calles de los barrios o sectores que aseguran el acceso a la residencia o actividad implantada en su ámbito.

f) Sendas peatonales. Las destinadas a la circulación de peatones.

2. En el Plan Parcial, el viario se proyecta con las dimensiones y características que se derivan de las intensidades de circulación previstas y del medio que atraviesan y conforme a lo establecido en estas Normas.

Artículo 47. Condiciones específicas de las vías públicas. (Art.12.7.5. P.G.O.U.)

1. Todas las calles y plazas son de uso público, aunque la conservación y mantenimiento estuviera a cargo de los particulares.

2. Es compatible la existencia de viario público con subsuelo privado destinado preferentemente a aparcamientos. Dicha situación se regulará bien mediante constitución de servidumbre o bien mediante concesión de explotación o en su caso- derecho de superficie. En esto casos la conservación y mantenimiento será a cargo de los particulares.

Sección 2ª. Aparcamientos.

Artículo 48. Aparcamientos. (Art.12.7.9. P.G.O.U.)

1. Se define como aparcamiento al espacio fuera de la calzada de las vías, destinada específicamente a estacionamiento de vehículos.

2. Se definen como garajes los espacios cubiertos situados sobre el suelo, en el subsuelo o en las edificaciones destinados al estacionamiento temporal de vehículos.

Artículo 49. Condiciones de aplicación. (Art.12.7.10. P.G.O.U.)

1. Podrán autorizarse en edificios exclusivos previa petición justificada, que analice adecuadamente su incidencia en el tráfico y prevea su régimen de explotación.

En este tipo de casos los edificios deberán ajustarse a los parámetros definidores de la ordenanza de zona de que se trate, pudiéndose justificadamente proponer ajustes de éstos con los límites propios de un Estudio de Detalle. Por tanto el volumen y altura máxima en metros se regirá por la ordenanza, y no el número de plantas, que se derivará de los parámetros propios de altura libre entre plantas de estos usos.

2. La autorización municipal estará condicionada al estudio del posible efecto sobre las condiciones ambientales y circulatorias. Igualmente se condicionará a la existencia real del déficit a paliar.

Artículo 50. Reservas de espacios para aparcamientos. (Art.12.7.11. P.G.O.U.)

1. La reserva mínima establecida en el Plan Parcial es de una plaza de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados de techo edificable. No se prevé porcentaje alguno de dicha dotación en el interior de las parcelas calificadas como Zona de Industria, ya que la totalidad de las plazas de aparcamiento están resueltas mediante la suma de los aparcamientos situados anejos a la red viaria y la reserva de aparcamientos para el uso Gran Superficie Comercial.

2. Con esta previsión el Plan Parcial asegura espacio suficiente para paradas y estacionamiento de vehículos en relación con la demanda derivada de los usos y su intensidad, en función de la edificabilidad y los usos, en la cantidad y de acuerdo con lo que se regula para cada uso en los artículos correspondientes del P.G.O.U. y del presente Plan Parcial.

3. En usos dotacionales, la reserva de plazas de aparcamiento se establecerá en función de la demanda efectiva de dichos usos. La dotación mínima será de una plaza por cada 100 m2 de techo.

En estos casos, especialmente para los usos educativo, cultural y deportivo, se reservarán además plazas para el aparcamiento de bicicletas, con una dotación mínima equivalente a la reserva para automóviles.

Artículo 51. Reservas de aparcamiento por usos. (Art.12.7.12. P.G.O.U.)

1. Para los edificios de nueva planta, deberá preverse en los proyectos, como requisito indispensable para obtener la licencia, las plazas de aparcamiento que se regulan en el apartado siguiente.

Se exceptúan de lo anterior los edificios, en parcelas calificadas como Zona de Industria, de uso industrial ya que la totalidad de la reserva de plazas de aparcamiento para este uso (1 pz / 100 m2t) se resuelve, de forma efectiva, en viario público. Para otros usos se aplicará el diferencial entre esta reserva (1 pz /100 m2t) y la previsión de plazas mínimas para dicho uso.

2. Las plazas mínimas de aparcamiento que deberán preverse son las siguientes:

a) Una plaza por cada 100 m2. construidos de vivienda, incluidas zonas comunes o una plaza por vivienda, se utilizará la mas restrictiva de estas dos opciones.

b) Para todo otro uso diferente al de vivienda, se hará la previsión de plazas correspondiente al uso obligado en proyecto y en cualquier caso la dotación mínima será de 1 plaza por cada 25 m2. de oficina, por cada 25 m2. de techo comercial de establecimiento >2.500 m2. y por cada 50 m2. de techo comercial de establecimiento <2.500 m2.

d) Teatros cubiertos o al aire libre, cines, salas de fiesta, de espectáculos, de convenciones y congresos, auditórium, gimnasios y locales análogos.

Las reservas mínimas serán de una plaza de aparcamiento por cada 15 localidades hasta 500 localidades de aforo, y a partir de esta capacidad, una plaza de aparcamiento por cada 10 localidades.

e) Hoteles y residencias. Las reservas mínimas serán las siguientes:

Instalaciones de 5 estrellas: 1 plaza por cada 3 habitaciones.

Instalaciones de 4 estrellas: 1 plaza por cada 4 habitaciones.

Instalaciones de 3 estrellas: 1 plaza por cada 5 habitaciones.

Instalaciones de 2 o menos estrellas: 1 plaza por cada 6 habitaciones.

f) Clínicas, sanatorios y hospitales: una plaza por cada 2 camas.

g) Bibliotecas, galerías de arte, y museos públicos: deberá preverse un espacio de aparcamiento por cada 200 m. en establecimientos de más de 1.600 m2.

h). Centros de mercancías. Deberá preverse un espacio de aparcamiento por cada 6 empleos, más un espacio de aparcamiento por cada vehículo utilizado en la empresa.

3. Para todos los usos del apartado 2 anterior en que resulte necesaria la reserva de aparcamientos, a excepción de los indicados en los párrafos f y h, habrán de reservarse igualmente plazas para aparcamiento de bicicletas en las siguientes proporciones:

a) Para el uso de vivienda, un mínimo de plazas igual al reservado para automóviles.

b) Para el resto de los usos, un mínimo de plazas igual al 50% de las reservadas para automóviles

c) En las edificaciones de garaje desligadas de cualquier otro uso, con independencia de la titularidad y régimen de explotación, habrá de reservarse un número mínimo de plazas para bicicletas equivalente al 15% de las previstas para automóviles. Si en estas edificaciones coexisten otros usos compatibles, deberán tenerse además en cuenta las dotaciones para bicicletas correspondientes a dichos usos.

5. Lo dispuesto en los anteriores apartados, es aplicable también a los edificios que sean objeto de ampliación de su volumen edificado. La cuantía de la previsión será la correspondiente a la ampliación. Igualmente se aplicarán estas reglas en los casos de modificación de los edificios o las instalaciones, que comporten cambio de uso.

6. En caso de edificios destinados a diversos usos, el número mínimo de plazas de aparcamiento se determinará en función del número de plazas asignado a cada uno de los usos.

TITULO 8. SERVICIOS TÉCNICOS E INFRAESTRUCTURAS URBANAS.

Artículo 52. Servicios Técnicos e Infraestructuras Urbanas. (Art.12.8.1. P.G.O.U.)

1. El uso de infraestructuras y servicios básicos (STI) lo componen el conjunto de elementos que hacen posible la prestación a la ciudad y a sus moradores de los servicios básicos vinculados a las infraestructuras tales como abastecimiento de agua, eliminación y tratamiento de aguas residuales, eliminación de residuos sólidos, así como los suelos de reserva previstos para la ampliación o nuevo establecimiento de estos elementos.

Se incluyen asimismo aquellos elementos que son precisos para el funcionamiento de instalaciones de la ciudad, tales como las instalaciones de servicio del aeropuerto o los centros de transformación o producción de energía, así como los de almacenamiento y distribución de combustible.

2. Los elementos de este sistema podrán ser:

a) Lineales.

Constituidos por las redes y servicios de empresas de carácter público o privado, tales como la red de gas, red de energía eléctrica, red de abastecimiento de agua, red de almacenamiento y distribución de combustibles.

b) No lineales.

Que incluye, asimismo, los embalses, depósitos, depuradoras, vertederos de basura, reservas para instalación de servicios públicos municipales, y las reservas especiales para el almacenaje de productos energéticos y su distribución, entre otros. Además, tendrán consideración de elementos no lineales las instalaciones necesarias para la distribución de energía y demás servicios básicos.

Artículo 53. Localización. (Art.12.8.2. P.G.O.U.)

Con la finalidad de prever el emplazamiento de determinadas instalaciones especiales, este Plan califica áreas concretas asignándolas a este uso, y definiéndolas como Sistema General de Infraestructura de servicio, de acuerdo con los motivos y regulación que se contienen en los artículos de estas normas.

OR-4. NORMAS GENERALES DE EDIFICACION.

TITULO 1. DETERMINACIONES GENERALES DEL SUELO URBANO.

Artículo 54. Zonas (Art.13.1.1. P.G.O.U.)

El suelo neto se regula estableciendo las siguientes Zonas a efectos de aplicación de normativa específica:

ZONA DE INDUSTRIA (IND)

ZONA DE COMERCIO (CO)

ZONA DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (EQ)

A los efectos de precisar la normativa de aplicación a cada zona, se dividen estas en subzonas que se diferencian por variaciones en el valor de algunos parámetros de la ordenación y la edificación, y por prescripciones particulares acordes con sus características urbanísticas diferenciales. Las subzonas se describen en el capítulo correspondiente a cada zona.

Artículo 55. Ordenanzas de la edificación y usos (Art.13.1.2. P.G.O.U.)

Las Normas contenidas en los artículos siguientes del presente apartado, con los complementos y remisiones que expresamente se prevén, constituyen las ordenanzas de la Edificación y Usos del Suelo Urbano previstas en el artículo 40 del Reglamento de Planeamiento.

TITULO 2. NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN.

Artículo 56. Parcela. (Art.13.2.1. P.G.O.U.)

1. Es toda porción de suelo delimitada con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y de la edificación, conferir autonomía a la edificación por unidades de construcción y servir de referencia a la intensidad de la edificación y el número de viviendas y asegurar la unidad mínima de edificación.

2. La unidad de parcela resultante del planeamiento no habrá de ser necesariamente coincidente con la unidad de propiedad.

3. Cuando en las Ordenanzas de Zona se establece una parcela mínima o unas dimensiones mínimas en algunos de sus lados, será obligatorio cumplir tales mínimos para poder edificar.

4. Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con lo previsto en el artículo 67 de la L.O.U.A.. La cualidad de indivisible deberá hacerse constar obligatoriamente en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Artículo 57. Solar. (Art.13.2.2. P.G.O.U.)

Es la parcela que por reunir las condiciones de superficie y urbanización que establecen la L.O.U.A. y estas Normas, es apta para ser edificada de forma inmediata.

Artículo 58. Definiciones relativas a la edificabilidad . (Art.13.2.3. P.G.O.U.)

1. Superficie de techo edificable:

Es la suma de las superficies cubiertas de todas las plantas que, de conformidad con estas Normas, tenga la consideración de Bajas o Altas.

En el cálculo de esta superficie se computarán también íntegramente las superficies correspondientes a las terrazas no voladas, a los cuerpos salientes cerrados, a las edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y a las edificaciones existentes que se mantengan, así como la proyección de las escaleras, incluso exentas, por cada planta.

La superficie de los cuerpos salientes abiertos, las plantas diáfanas, los pasajes públicos, los porches cubiertos y la proyección horizontal por cada planta de los huecos de canalizaciones verticales y de ascensor, computarán a estos efectos en un cincuenta por ciento.

2. Índice de edificabilidad bruta o de zona:

Es el límite máximo de edificabilidad, expresado en m2t/m2s (metros cuadrados de techo/metros cuadrados de suelo) aplicado a toda la superficie de cada zona o sector.

3. Índice de edificabilidad neta para cada uso:

Es el índice máximo de edificabilidad, expresado en m2t/m2s (metros cuadrados de techo/metros cuadrados de suelo) aplicable a la superficie neta edificable destinada a cada uso.

Artículo 59. Ocupación de parcela. (Art.13.2.4. P.G.O.U.)

1. Superficie resultante de la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de la totalidad del volumen de la edificación, incluidos los cuerpos salientes.

2. En las Ordenanzas de Edificación correspondientes a cada zona se fijan los porcentajes de ocupación máxima de la edificación referidos a las parcelas.

3. Los sótanos resultantes de excavaciones, nivelaciones y rebajes de terreno no podrán sobrepasar el porcentaje de ocupación máxima de parcela.

4. Los terrenos no ocupados por la edificación al aplicar la regla de ocupación máxima, no podrán ser objeto de ningún otro tipo de aprovechamiento en superficie, más que el correspondiente a los usos Zonas Verdes y Deportivo de los contenidos en las presentes Normas, siempre que, en este segundo caso, no existan cuerpos de edificaciones que sobresalgan de la cota natural del terreno.

5. Los propietarios de dos o más parcelas contiguas podrán establecer la mancomunidad de los espacios libres de las parcelas con sujeción a los requisitos formales que establecen estas Normas para los patios mancomunados, salvo en aquellos casos en los que la ordenanza de la zona lo prohiba expresamente.

Artículo 60. Alineación del vial. (Art.13.2.5. P.G.O.U.)

Línea que separa el uso viario (peatonal o rodado) de otros usos, distinguiendo el dominio público del privado.

Artículo 61. Línea de fachada. (Art.13.2.6. P.G.O.U.)

Es el tramo de alineación a vial correspondiente a cada parcela.

Artículo 62. Alineación de edificación. (Art.13.2.7. P.G.O.U.)

Línea que señala el límite de la edificación y que podrá coincidir ó no con la alineación del vial.

Artículo 63. Ancho de vial. (Art.13.2.8. P.G.O.U.)

Es una medida lineal relacionada con la anchura del vial, que en determinadas Ordenanzas se adopta como parámetro de referencia para determinar la altura reguladora y otras características de la edificación. Su forma de medición se atendrá a las siguientes reglas:

a) Si los límites del vial están constituidos por rectas y curvas paralelas con distancia constante en cualquier tramo del vial entre dos transversales, se tomará esta distancia como ancho de vial.

b) Si los límites del vial no son paralelos o presentan estrechamientos, ensanches o cualquier otro tipo de irregularidad, se tomará como ancho de vial, para cada lado de un tramo de calle comprendido entre los transversales, el mínimo ancho puntual en el lado y tramo considerados.

Artículo 64. Altura reguladora máxima y número máximo de plantas. (Art.13.2.9. P.G.O.U.)

La altura reguladora máxima es la que pueden alcanzar las edificaciones según los valores en cada una de las Ordenanzas de Zona. A cada altura corresponde un número máximo de plantas. Estas dos constantes, altura y número máximo de plantas, se han de respetar conjuntamente.

Artículo 65. Criterios de medición de alturas. (Art.13.2.10. P.G.O.U.)

1. La altura del edificio se medirá, desde la cota inferior de referencia de alturas hasta la intersección con el plano horizontal que contiene a la línea de arranque de la cubierta, o con el plano superior de último forjado en el caso de terraza o cubierta plana.

2. Por encima de la altura reguladora máxima sólo se permitirán:

a) En cubiertas inclinadas, la línea de cumbrera no podrá sobrepasar la altura de 2.75 metros sobre la altura reguladora máxima, debiendo coincidir el arranque de los faldones inclinados con el plano superior del último forjado de la edificación, o en su ausencia, con el que establezca la altura libre de la última planta.

b) En cubiertas planas podrá sobresalir sobre la altura reguladora máxima, un casetón de acceso, cuya altura libre no podrá ser superior a 2,75 metros, ni su ocupación, superior a la que ocupe la escalera, incluyendo zancas, mesetas y descansillos, en la planta de acceso a la cubierta. Dicho casetón deberá estar dispuesto de manera tal que no sea visible desde la vía pública, y su cubierta podrá ser inclinada con el mismo ángulo que el resto de la cubierta del edificio. En el supuesto que ello no sea posible, por las características de la edificación o del entorno, habrá de ser previsto en el proyecto de edificación con composición arquitectónica conjunta con la del edificio.

c) Los petos de barandilla de fachadas (anterior, posterior, o laterales) y de patios interiores, así como elementos de separación entre azoteas tendrán una altura máxima de 1,20 si son opacos y 1,80 si son enrejados o transparentes, en todo caso los petos de separación entre azoteas medianeras serán opacos y de 1,80 m. de altura.

d) Las cámaras de aire y elementos de cubierta en los casos de terraza o cubierta plana, con altura máxima total de 0,60 m.

e) Los elementos técnicos de las instalaciones, según se regula en el artículo 80 de estas Normas.

f) Los remates del edificio de carácter exclusivamente decorativos.

g) Las piscinas en cubierta, con los límites de altura contenidos en el presente artículo, y en todo caso con aquella que impida su visión desde la vía pública.

3. Los espacios interiores que puedan resultar de los cuerpos de edificación contemplados en los apartados anteriores, no serán, en general habitables ni ocupables, salvo en los términos que anteriormente se contemplan, o cuando expresamente se diga lo contrario en las Ordenanzas de Zona.

4. A los solos efectos de adecuación del edificio al entorno, de adaptación a la topografía del solar o en aras de una mejor composición arquitectónica, los criterios dimensionales fijados en este artículo, admitirán una tolerancia de hasta un 10%, siempre que se justifique la mejora del conjunto respecto al que resulta de la aplicación estricta de la norma y sin que ello pueda suponer en ningún caso aumento de la superficie edificable.

Artículo 66. Criterios para el establecimiento de la cota de referencia. (Art.13.2.11. P.G.O.U.)

1. Edificios con alineación obligatoria a vial:

En edificios cuya fachada, por aplicación de la ordenanza, deba situarse obligatoriamente alineada al vial, la determinación de la cota de referencia o punto de origen para la medición de altura es diferente para cada uno de los supuestos siguientes:

1.1. Edificios con frente a una sola vía.

a) Si la rasante de la calle tomada en la línea de fachada es tal que la diferencia de niveles entre los extremos de la fachada a mayor y a menor cota es igual o menor que 1,50 metros la altura máxima se tomará en el punto de fachada coincidente con la rasante de calle de cota media entre las extremas.

b) Si por el contrario la diferencia de niveles es superior a 1,50 metros, se dividirá la fachada en los tramos necesarios para que sea aplicable la regla anterior, es decir, de forma que la diferencia entre las cotas extremas de cada tramo sea igual o inferior a 1.50 m, aplicando a cada uno de estos tramos la regla anterior, y tomando en consecuencia como origen de alturas la cota media en cada tramo.

En cada uno de los tramos resultantes, la altura reguladora se medirá conforme a los modos expuestos que correspondan, considerando, únicamente a estos efectos, cada tramo como fachada independiente.

1.2. Edificios con frente a dos o más vías públicas formando esquina o chaflán.

a) Si la altura de la edificación es la misma en cada frente de vial, se aplicarán las disposiciones del número 1.1 anterior, pero resolviéndose el conjunto de las fachadas a todos los viales desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola.

b) Si las alturas reguladores fueran diferentes se tomará la altura correspondiente a la calle más ancha y desde la esquina, una vez salvado el chaflán, se prolongará dicha altura hasta una distancia no superior a vez y media del ancho de la calle más estrecha, sin poder sobrepasar en ningún caso la distancia de 12 metros. A partir de este punto se tomará la altura correspondiente a la calle más estrecha. En segunda crujía (mínimo 3,50 m.) podrá elevarse la altura hasta enrasar con la correspondiente a la calle más ancha, en una longitud coincidente con la medianero del solar colindante de la calle más ancha. Los paramentos originados por la diferencia de altura no podrán ser medianeros, en ningún caso, y deberá llevar huecos y estar separado al menos 3 metros del lindero medianero.

1.3 Edificación en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuos que no formen esquina ni chaflán.

Los edificios en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán y cuya edificación en cada frente venga separada de la otra por el espacio libre interior de manzana, se regularán a efectos de medición de alturas como si se tratase de edificios independientes.

En caso de que no pueda disponerse patio interior de manzana por la proximidad entre las calles, la altura reguladora será la correspondiente a cada calle, situándose el salto de altura en la línea intermedia entre las alineaciones opuestas.

En todo caso esta línea quedará a una distancia no inferior a 3 metros de la alineación correspondiente a la calle más estrecha. Los casos especiales que no queden comprendidos en esta norma serán resueltos por los servicios técnicos en razón del paisaje urbano.

1.4. Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares, se resolverán por analogía con los criterios expuestos en los apartados anteriores.

1.5. Edificios con frente a plaza.

Las dimensiones de las plazas no influirán en la determinación de las alturas de la edificación con frente a ellas, las cuales se fijarán por la mayor de las alturas reguladores correspondientes a las vías que forman plaza o afluyen a ella.

No se tendrán en cuenta, a efectos de la determinación de las alturas, aquellas calles cuyo ancho sea mayor que la dimensión mínima de la plaza. Una vez excluidas éstas, se tomará como origen de alturas la calle de mayor anchura que aboque a la plaza.

Los cruces de vías y los chaflanes no tendrán la consideración de plazas.

Cuando parte de la fachada de un edificio de frente a una plaza y el resto a uno de los viales de acceso, se tomará desde el punto extremo del tramo de fachada con frente a plaza, la altura correspondiente a la misma, y se mantendrá dicha altura una distancia equivalente a vez y media el ancho de la calle de acceso.

A partir de este punto se tomará la altura correspondiente a la calle. El paramento originado por la diferencia de altura no podrá ser medianero en ningún caso, deberá llevar huecos y estar separado al menos 3 metros del lindero medianero.

1.6. Edificios con fachada a parques, jardines, equipamientos y dotaciones.

En estos casos, la altura reguladora máxima será la más alta de las correspondientes a los dos frentes de calle de la misma manzana, contiguos a aquel de que se trate. Sobre estas zonas no se crearán servidumbres de ningún tipo. Se presentará proyecto de tratamiento de las medianeras colindantes a dichas zonas.

2. Edificios exentos.

Son aquellos que están aislados y separados totalmente de otras construcciones por espacios libres.

En los edificios exentos cuya fachada, por aplicación de la Ordenanza, no deba situarse obligatoriamente alineada al vial, las cotas de referencia para la medición de alturas se atendrán a las siguientes determinaciones:

2.1. La altura máxima de la edificación se fijará en cada uno de sus puntos a partir de la cota de la planta que tenga la consideración de Planta Baja, según lo especificado en el apartado 1 del artículo 61.

2.2. En los casos en que la edificación se desarrolle escalonadamente para adaptarse a la pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada Planta o parte de planta que tengan la consideración de Planta Baja, se sujetarán a la altura máxima que corresponda a cada una de las partes citadas, y la edificabilidad total no deberá ser superior a la que resultaría de edificar en un terreno horizontal.

2.3. Las cotas de referencia de las Plantas Bajas se mantendrán con una variación absoluta superior o inferior a 1 metro en relación a la cota natural del terreno en el sentido longitudinal de las fachadas.

En consecuencia, en los terrenos de pendientes acusadas, la Planta Baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiendo sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de referencia de las distintas Plantas Bajas existentes.

Artículo 67. Planta Baja. (Art.13.2.12. P.G.O.U.)

1. Edificios exentos.

Se define como Planta Baja a la planta del edificio al nivel de rasante del terreno o dentro de los límites de tolerancia que con respecto a ella señalan estas Normas en el artículo anterior.

2. Edificios con alineación obligatoria a vial.

En los edificios que por aplicación de la Ordenanza, vayan alineados a vial, la cota de referencia de la planta baja para cada parcela es aquella cuya solera o forjado está situado como máximo entre 1,50 m. por encima y 0,75 m. por debajo de la cota de referencia reguladora del edificio.

Si la parcela diera frente a dos viales opuestos, incluso con distintas rasantes, la cota de Planta Baja en cada frente se determinará como si se tratase de parcelas independientes cuya profundidad alcanzase el punto medio de las manzanas.

En todos aquellos solares de esquina de calles con ancho inferior a 10 metros, en los que sean de aplicación las Ordenanzas de Manzana Cerrada, Ordenación Abierta, Plurifamiliar Aislada, Unifamiliar Aislada, Industrial, Comercial y Equipamientos Comunitarios, y que no tengan expresamente definida una alineación de chaflán, será obligatorio dejar en planta baja, si la construcción fuera alineada al vial, o en la cerca de cerramiento, si la construcción fuera retranqueada, un chaflán definido por la distancia de 3 metros a partir de la esquina, en ambas fachadas. En casos excepcionales, el Ayuntamiento determinará la solución correspondiente.

1. Para todos los casos.

a) Con independencia de lo que a este respecto establezcan las Ordenanzas de Zona, con carácter general se fija una altura mínima de 3.50 metros entre la cota superior de la solera o del forjado de suelo, y la inferior de la estructura que conforme el techo, y/o, en su caso, el arranque de la cubierta, cuando ésta se destine a Uso Comercial o Público, de 2.60 metros entre elementos de acabado, para Uso de Viviendas u Oficinas, y de 2.50 metros también entre elementos de acabado, cuando se trate de Uso de Aparcamiento.

Las anteriores medidas podrán rebajarse en el primero de los casos, puntualmente por razones constructivas o formales, hasta los 3.00 metros, en el segundo, en cocinas, servicios, pasillos, ... hasta 2.20 metros, y en el tercero, como consecuencia de instalaciones, u otras causas, también puntualmente, hasta los 2.25 metros.

b) No se permite el desdoblamiento de la planta baja en dos plantas según el sistema de semisótano y entresuelo.

c) Los altillos o planta baja partida se permiten en planta baja siempre que formen parte del local ubicado en dicha planta, sin tener acceso independiente del exterior. Se permiten altillos, no utilizables para vivienda, cuando cumplan las condiciones siguientes:

c.1) Se separarán un mínimo de dos (2) metros de la fachada que contenga el acceso principal al edificio.

c.2) No podrán superar el 50% de ocupación sobre la planta del local en que se ubiquen.

c.3) Su altura libre mínima, entre elementos de acabado, será de 2,20 metros por encima y 2,50 metros por debajo.

Artículo 68. Planta sótano. (Art.13.2.13. P.G.O.U.)

1. En los edificios que, por aplicación de la ordenanza deban alinearse vial, se define como planta sótano la situada por debajo de la planta baja, tengan o no huecos a causa de los desniveles en cualquiera de los frentes de la edificación.

2. En los demás casos, la planta sótano es aquella enterrada o semienterrada siempre que su techo esté a menos de 1.50 metros sobre el nivel original del suelo exterior. La parte de planta semienterrada cuyo techo sobresalga más de 1.50 metros por encima de éste nivel tendrá en toda la parte en cuestión la consideración de planta baja.

3. La superficie del sótano no computará edificabilidad cuando se destine a garaje, almacenes, trasteros, servicios e instalaciones, ligados a los usos que se implanten en la parcela.

4. En plantas de sótano se permitirán otros usos distintos de los señalados en el apartado anterior siempre que se garantice el cumplimiento de la Normativa Sectorial aplicable- en cuyo caso deberán cumplirse, con carácter simultáneo las siguientes condiciones:

a) La superficie de techo del sótano podrá ser superior a la ocupación en planta del edificio, siempre que entre ambas superficies no se supere la ocupación máxima permitida y se cumplan las separaciones a lindero.

b) La superficie de sótano computará íntegramente a efectos del índice de edificabilidad neta y de la superficie de techo edificable. En las Ordenanzas de Zona en las que el índice de edificabilidad neta, no sea un parámetro relevante se disminuirá la ocupación en plantas altas y/o baja de tal manera que la superficie de techo total del edificio no sea superior a la que resultara de agrupar todo el volumen sobre la rasante.

5. Para los usos antes citados, la altura libre mínima entre elementos de acabado será de 2.50 metros, pudiendo rebajarse puntualmente, por motivos estructurales, constructivos y/o de instalaciones, hasta los 2.25 metros.

6. La superficie del sótano podrá alcanzar la ocupación máxima permitida para cada ordenanza específica de Zona, debiendo cumplirse simultáneamente las condiciones de separación a linderos públicos y privados de dicha ordenanza, salvo los casos en que expresamente se permita la mancomunidad en parcelas contiguas.

Artículo 69. Plantas Altas. (Art.13.2.14.)

1. Se define corno Planta Alta a cualquier planta de una edificación situada sobre la Planta Baja.

2. La altura libre de las plantas altas entre elementos de acabado no será inferior a 2.60 metros o 2,50 metros (aparcamiento), pudiendo rebajarse hasta 2.20 metros en cocinas, pasillos, servicios, ... Las plantas diáfanas para instalaciones, con altura inferior a 2.10 metros no contarán a efectos de número de plantas, aunque sí a efectos de altura máxima edificable.

Artículo 70. Medianería. (Art.13.2.15. P.G.O.U.)

Es la pared lateral, límite entre dos edificaciones o parcelas contiguas hasta el punto común de elevación, pudiendo interrumpirse su continuidad por patios de luces y ventilación sean o no de carácter mancomunado.

Artículo 71. Reglas sobre medianerías. (Art.13.2.16. P.G.O.U.)

1. Cuando por aplicación de diferentes alturas reguladores, retranqueos, profundidad edificable y otras causas, aparezcan medianerías al descubierto, éstas habrán de acabarse con los materiales y tratamientos propios de la fachada del edificio, y optativamente podrá retirarse la distancia necesaria para permitir la aparición de huecos como si se tratase de una fachada.

2. Si la medianería que resulte de la edificación de dos solares contiguos no es normal a la línea de fachada, sólo podrán edificarse los solares cuando el ángulo formado por la medianería con la normal de la fachada en el punto de su intersección sea inferior a 30º.

Se exceptúan de esta condición las parcelas cuyo colindante se encuentren ya edificadas.

En los demás casos, para poder edificar habrán de regularizarse los solares de forma que cumplan la condición indicada.

Los casos especiales a que den lugar linderos de parcela curvos o quebrados o parcelas en ángulo, serán resueltos por equiparación con el criterio que se contiene en este artículo.

Artículo 72. Manzana. (Art.13.2.17. P.G.O.U.)

Es la superficie de suelo delimitada por alineaciones de vialidad contiguas.

Artículo 73. Espacio libre interior de manzana. (Art.13.2.18. P.G.O.U.)

Es el espacio no ocupado por edificación que resulta de aplicar las profundidades edificables.

Artículo 74. Profundidad edificable. (Art.13.2.19. P.G.O.U.)

Es la distancia normal a la línea de fachada que limita a la edificación por su parte posterior. Define el plano de fachada que da al espacio libre interior de manzana.

Artículo 75. Retranqueos de la edificación respecto a la alineación. (Art.13.2.20. P.G.O.U.)

Es el retroceso de la edificación respecto a la alineación del vial o a las medianerías.

Puede ser:

a) Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana.

b) Retranqueo en todas las plantas de una edificación.

c) Retranqueo en las plantas altas de una edificación.

d) Retranqueo en planta baja para formación de pórticos o soportales.

Artículo 76. Reglas sobre retranqueos. (Art.13.2.21. P.G.O.U.)

Se permitirán retranqueos en las zonas o sectores en que así se determine en las correspondientes Ordenanzas, y deberán responder a las características que asimismo se determinen.

Artículo 77. Cuerpos salientes. (Art.13.2.22. P.G.O.U.)

1. Se definen como cuerpos salientes a los cuerpos de la edificación habitable cerrados o abiertos, que sobresalen del plano de fachada (perímetro cerrado del edificio) o de la alineación de la edificación, o de la alineación del espacio libre interior de la manzana.

2. Son cuerpos salientes abiertos los que tienen su perímetro volado totalmente abierto. Pertenecen a este concepto los balcones o análogos.

3. Son cuerpos salientes cerrados los que tienen su perímetro volado cerrado total o parcialmente con elementos fijos.

4. Cómputo de superficies:

a) La superficie en planta de los cuerpos salientes cerrados se computará íntegramente a efectos del índice de edificabilidad neta y de la superficie de techo edificable.

b) La superficie en planta de los cuerpos salientes abiertos computará en un cincuenta por ciento a efectos del índice de edificabilidad neta y de la superficie de techo edificable.

c) La proyección de los cuerpos salientes cerrados y abiertos no computará a efectos de ocupación máxima de parcela, computando no obstante a efectos de separaciones a los límites de parcela.

d) Los cuerpos salientes computarán a efectos de separación a los límites de las parcelas.

5. Se prohiben los cuerpos salientes en planta baja.

6. Se admiten, con las excepciones o restricciones que se establecen en las ordenanzas específicas de Zona o sector, los cuerpos salientes a partir de la primera planta.

7. En los edificios alineados a vial, los cuerpos salientes deberán separarse la medida del vuelo y como mínimo 0,60 m. de la medianería sobre el plano de fachada. Asimismo los cuerpos salientes no podrán estar a una altura inferior a 3.50 m. sobre el nivel de la acera.

Artículo 78. Elementos salientes. (Art.13.2.23. P.G.O.U.)

Son parte integrante de la edificación o elementos constructivos no habitables ni ocupabas, de carácter fijo, que sobresalen de la línea de fachada, o de la alineación de la edificación, o de la alineación interior.

Habrán de atenerse a las siguientes regulaciones:

1. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, marquesinas, parasoles y otros semejantes fijos, se limitarán en su vuelo por las mismas disposiciones indicadas en el artículo anterior para los cuerpos salientes, con las siguientes particularidades, aplicables a todas las ordenanzas:

a) Se admiten en todas las situaciones los zócalos, que podrán sobresalir un máximo de 10 cm.. respecto al paramento de fachada.

b) Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que: a) den frente a calle de más de 6 m. de ancho, b) no sobresalgan más de un treintavo del ancho del vial, y c) cumplan la condición c) siguiente.

c) Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a 3 m. por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no rebase en todo punto una distancia igual al ancho de la acera menos 60 cm.., y con un máximo de 1,50 m., y sin ser en ningún caso superior al vuelo máximo de cuerpos salientes correspondientes a la calle.

d) Los aleros podrán volar del plano de fachada hasta un máximo de 0,45 m.

2. Los elementos salientes no permanentes, tales como los toldos, las persianas, anuncios y similares, no están incluidos en el concepto de elementos salientes que se regula en estas Normas al no tener el carácter de fijos. En relación con ellos se estará a lo que señalen las ordenanzas específicas de zona o sector, y en su defecto a la ordenanza municipal que el Ayuntamiento elaborará a tal efecto.

Artículo 79. Separaciones mínimas a linderos privados y públicos. (Art.13.2.24. P.G.O.U.)

1. Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al frente de vía pública, al fondo de la parcela, a los lindes laterales de ésta y entre edificaciones de una misma parcela, son las distancias mínimas a las que se podrá situar la edificación, incluidos los cuerpos salientes, hasta los planos o superficies regladas verticales cuya directriz sea la linde de cada parcela.

El valor de tales parámetros se determina en las ordenanzas específicas de cada zona o sector.

2. Los sótanos e instalaciones deportivas o cualesquiera otras resultantes de excavaciones, desniveles o rebajes del terreno, deberán respetar los parámetros de las separaciones a linderos fijados para cada zona o sector.

3. No obstante, las rampas no cubiertas que den acceso a cocheras, sótanos e instalaciones deportivas no se considerarán incluidas en la obligación de separación a lindero que establece el apartado anterior.

Artículo 80. Elementos técnicos de las instalaciones. (Art.13.2.25. P.G.O.U.)

Son partes integrantes de los servicios del edificio de carácter colectivo o individual, y comprenden los siguientes conceptos: filtros de aire, depósitos de reserva de agua, de refrigeración o acumuladores, conductos de ventilación o de humos, claraboyas, antenas de telecomunicación, radio y televisión, maquinaria de ascensores aparatos o elementos de climatización e incluso para acceso de éstos a la terraza o cubierta, y elementos de soporte para el tendido y secado de ropa.

Habrán de cumplir las siguientes condiciones:

1. Los elementos técnicos de las instalaciones, que se definen en estas Normas, habrán de ser previstos en el proyecto de la edificación, con composición arquitectónica conjunta con la del edificio.

2. Las dimensiones correspondientes a estos elementos han de estar en función de las exigencias de cada edificio o sistema de instalación.

3. Estos elementos técnicos nunca podrán tener el carácter de parte del edificio que se pueda comercializar independientemente.

Artículo 81. Casos particulares. (Art.13.2.26. P.G.O.U.)

1. Construcciones auxiliares. Salvo que expresamente se prohiba en determinadas ordenanzas específicas de zona se podrán realizar construcciones o cuerpos de edificación auxiliares al servicio de los edificios principales, con destino a portería, garaje particular, almacén de herramientas, maquinaria de piscina, vestuarios, lavaderos, invernaderos y otras similares. Dichas construcciones computarán a efectos de la medición del techo edificado, volumen y ocupación, así como deberán cumplir el valor de los parámetros de separación a linderos privados y públicos, salvo los casos en que dichas instalaciones puedan mancomunarse entre propietarios.

2. Cerramientos de locales. Los locales comerciales en planta baja de edificios de nueva construcción se dotarán de cerramientos que, aunque tengan carácter de provisional, deberán construirse con la debida resistencia al impacto y ornato adecuado. En todo caso estos elementos serán incluidos en el proyecto sujeto a licencia, integrándose en el diseño general del edificio.

3. Edificios singulares. Las edificaciones para uso público promovidas por la administración, Entidades de Derecho Público y otras con fines no lucrativos, que por sus especificas características de singularidad y de uso requieran soluciones arquitectónicas especiales a la que no convenga aplicar las determinaciones y parámetros previstos con carácter general en la normativa de condiciones de edificación (general y de zona), podrán ser exonerados de su estricto cumplimiento.

En estos casos se requerirá en el trámite de concesión de licencia la presentación de un anteproyecto en el que se justifique de forma precisa las razones de las derivaciones que se proponen respecto a la norma. Dicho documento deberá ser informado por los Servicios Técnicos Municipales previamente a su aprobación por el Pleno de la corporación que a tales efectos podrá asesorase en cada caso por personas o entidades de reconocido prestigio y solvencia en la materia.

Artículo 82. Normas específicas de la edificación de Garajes. (Art.13.2.28. P.G.O.U.)

1. Condiciones de edificación.

Cualquier planta dedicada a garaje deberá tener una altura libre mínima de 2.50 metros entre elementos de acabado, pudiendo rebajarse puntualmente por razones constructivas, formales, instalaciones, u otras causas, hasta los 2.25 metros.

Si dicha planta es la baja, deberá acomodarse en altura a la de la zona en que se encuentre.

 

Podrán autorizarse edificios exclusivos dedicados a garaje previa a petición razonada, que analice su incidencia en el tráfico de la zona y prevea su régimen de explotación.

En los casos en que se autorice, las condiciones edificatorias serán las resultantes de aplicar los parámetros referentes a altura máxima edificable y separación a lindero público y privado de la zona en que se encuentre, pudiéndose dividir dicho sólido-capaz en tantas plantas como permitan las condiciones de altura libre mínima de los párrafos anteriores.

2. Edificación bajo rasante de los espacios públicos.

Podrán autorizarse aparcamientos bajo los espacios públicos, mediante la correspondiente concesión, siempre que se garantice:

a) No desnaturalizar el uso de la superficie bajo la que se contenga, procurando la no desaparición completa de la vegetación, en el caso de que esté consolidada.

b) Compromiso de reconstruir la situación previa en superficie, así como posibilitar la plantación de arbolado de porte manteniendo las rasantes originales.

c) Compromiso de otorgar a tal superficie el uso efectivo previsto por el planeamiento, caso de que no se hubiera implantado.

d) Compromiso de reparar las posibles pérdidas que la actuación pudiera causar.

3. Accesos y circulación interior

3.1 Los accesos se diseñarán de forma que no afecten negativamente a puntos de especial concentración de peatones, tales como cruces de calzada, paradas de transportes públicos, etc.

3.2 Los accesos tendrán anchura y altura suficiente para permitir la entrada y salida de vehículos, sin maniobras y sin producir conflictos con los sentidos de circulación que se establezcan. En ningún caso tendrán anchura inferior a tres (3) metros para cada sentido de circulación con un gálibo mínimo en puertos de 2,10 m, ajustándose a las siguientes condiciones:

a) Si la superficie total construida es menor de quinientos (500) metros cuadrados, deberá tener, al menos, un (1) acceso unidireccional de carácter alternativo, con un anchura mínima de tres (3) metros.

b) Si la superficie total construida están comprendida entre quinientos (500) y dos mil (2000) metros cuadrados, deberá tener, al menos, un (1) acceso unidireccional de carácter alternativo, con una anchura mínima de cinco (5) metros.

c) Si la superficie total construida está comprendida entre dos mil (2000) y seis mil (6000) metros cuadrados, deberá contar, al menos, con (1) acceso bidireccional o dos (2) accesos unidireccionales alternativos.

d) Si la superficie total construida es mayor de seis mil (6000) metros cuadrados, el aparcamiento deberá contar al menos con dos (2) accesos bidireccionales a dos (2) calles diferentes. Cada uno podrá ser sustituido por dos (2) accesos unidireccionales.

3.3. Las vías interiores de circulación de vehículos deberán diseñarse de forma que la circulación de los mismos se realice sin necesidad de maniobras. Su ancho mínimo será:

a) Vías unidireccionales. Doscientos cincuenta (250) centímetros.

b) Vías unidireccionales alternativas. Trescientos (300) centímetros.

c) Vías bidireccionales. Quinientos (500) centímetros.

3.4. Las rampas tendrán la anchura suficiente para el libre tránsito de vehículos, que en todo caso no será inferior a lo establecido por las vías interiores. Cuando desde uno de los extremos de la rampa no sea visible el otro y la rampa no permita la doble circulación, deberá disponerse un sistema adecuado de señalización con bloqueo.

Las rampas tendrán una pendiente máxima del veinte por ciento (20 por 100). Sin embargo en los cuatro primeros metros de profundidad inmediatos al acceso en el interior del local, la pendiente máxima será del cuatro por ciento (4 por 100) cuando la rampa sea de salida a la vía pública.

Las rampas no podrán ser utilizadas normalmente por los peatones en los garajes o aparcamientos públicos, salvo:

a) Que se habilite una acera con anchura mínima de sesenta (60) centímetros y altura de bordillo de catorce (14).

b) Que se habilite una zona señalada con pintura reflectante, con anchura mínima de sesenta (60) centímetros.

Las rampas podrán ser utilizadas por los peatones como vía de evacuación de emergencia si las mismas se adaptan a las disposiciones legales en vigor para ser consideradas como pasillos de evacuación.

4. Dimensiones de las plazas.

4.1. Cada plaza de garaje dispondrá de un espacio mínimo, libre de cualquier tipo de obstáculo, de 2.20 por 4.50 metros. La superficie útil de los garajes habrá de ser igual o superior a la que resulte de multiplicar por 20 el número de plazas de aparcamiento previstas.

4.2. En los garajes y aparcamientos públicos para automóviles habrán de reservarse permanentemente plazas para personas con movilidad reducida, a razón de una plaza por cada cincuenta (50) o fracción de la capacidad total del garaje o aparcamiento. Las dimensiones mínimas de las plazas reservadas serán de quinientos (500) por trescientos sesenta (360) centímetros. Dichas plazas cumplirán asimismo las disposiciones legales establecidas en el Decreto 72/1992 de 5 de mayo, sobre Eliminación de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte.

4.3. Las plazas para el aparcamiento de bicicletas, con independencia del uso del edificio, deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) Las reservas para aparcamientos de bicicletas podrán situarse bien en los mismos locales que los garajes, o en locales independientes con acceso propio o compartido con el de las viviendas u otros usos de los edificios. La ubicación en los edificios podrá ser en planta baja o primera planta de sótano.

b) Las plazas se situarán de forma agrupada, en uno o varios grupos o recintos.

c) Los aparcamientos contarán con algún dispositivo que permita la seguridad de la bicicleta, bien por amarre u otro procedimiento, debiendo permitirse la maniobrabilidad individual de cada bicicleta sin interferencias. Contarán igualmente con señalización informativa en cada grupo o recinto.

d) Los aparcamientos quedarán situados preferentemente en las zonas más próximas a los accesos a los garajes.

5. Condiciones de seguridad.

Los locales y establecimientos para uso de aparcamiento cumplirán las siguientes condiciones:

a) Se construirán con materiales incombustibles y resistentes al fuego, y únicamente se permitirá el uso de hierro para las estructuras si se protege con una capa de hormigón, u otro aislante de eficacia equivalente, con un mínimo de tres (3) centímetros de grosor. Se atenderá en todo caso a la normativa de protección contra incendios.

b) El pavimento será impermeable, antideslizante y continuo, o bien con las juntas perfectamente unidas.

c) La iluminación artificial se realizará únicamente con lámparas eléctricas y su instalación estará protegida de acuerdo con el Reglamento de Baja Tensión. El nivel mínimo de iluminación será de quince (15) lux entre las plazas de garaje y las zonas comunes de circulación del edificio y de cincuenta (50) lux en la entrada.

d) El sistema de ventilación se proyectará y se realizará con las características suficientes para impedir la acumulación de gases nocivos en proporción capaz de producir accidentes. La superficie de ventilación por medio de aberturas será como mínimo de uno por ciento (1 por 100) de la del local, cuando éstas se encuentren distribuidas en fachadas opuestas de forman que aseguren la corriente de aire en el interior. Si todas las aberturas están en una misma fachada, la superficie de ventilación habrán de ser al menos del uno y medio por ciento (1,5 por 100) de la superficie del local.

Cuando la ventilación sea forzada o se realice mediante patios, deberá asegurarse una renovación mínima de aire de quince (15) metros cúbicos cada hora por metro cuadrado de superficie.

Si la ventilación es forzada, todas las plantas del local, además del acceso tendrán ventilación al exterior, bien sea directa, a través de patio, o a través de conductos de ventilación. Estará correctamente diseñada para la circulación de los caudales de aire establecidos en este artículo.

e) Las instalaciones de protección contra incendios habrán de realizarse de conformidad con las disposiciones legales en vigor.

6. El Ayuntamiento podrá aprobar previa apuesta propuesta por parte del interesado, variaciones dimensionales en los parámetros referentes a acceso y rampas, en casos excepcionales debidamente justificados.

Artículo 83. Normativa complementaria para el desarrollo de las alineaciones y rasantes del Plan Parcial. (Art.13.2.29. P.G.O.U.)

1. Definición de conceptos y clasificación de viales en atención a las alineaciones.

a) Calle o vía pública: Aquel espacio de dominio y uso público destinado al tránsito rodado o peatonal.

b) Vías de acceso interno: Aquel espacio de uso público o colectivo destinado a la circulación de vehículos y peatones que dota de acceso a áreas internas de una parcela o manzana y que permita su estructuración interior.

c) Pasaje: Aquel espacio de dominio y/o uso público destinado a la circulación de peatones y vehículos que queda cubierto por la edificación colindante en algún punto de su trazado.

d) Sendero o calle peatonal: Aquel espacio de dominio y/o uso público destinado prioritariamente a la circulación peatonal y vehículos no motorizados.

e) Servidumbre de paso: Aquel espacio de dominio privado afectado por un derecho de tránsito de vehículos y peatones ajenos a la propiedad o bien así como tendido de infraestructuras.

f) Alineación de valla o vial: Es la línea que señala el deslinde del espacio público y del privado de las parcelas a las que el vial da fachada.

g) Alineación exterior de la parcela: Es la línea de fachada de dicha parcela.

h) Línea de edificación: Refleja el retranqueo mínimo que todo cuerpo construido en el interior de la parcela debe respetar respecto a la alineación y restantes lindes de la parcela.

i) Anchura de viales: Es la medida lineal de su latitud comprendida entre alineaciones de sus márgenes.

j) Anchura de calzada: Es la medida lineal de su latitud correspondiente a la zona de vial destinada a la circulación rodada y a su estacionamiento.

k) Anchura de acera o paseo peatonal: Es la medida lineal de la latitud correspondiente a la zona de vial destinado al tránsito o estancia de peatones. Este espacio se considera integrado en los espacios abiertos de la urbanización con la tolerancia de usos propios de los mismos.

l) Rasante de vial: Es la expresión gráfica o analítica de su altimetría.

2. Definición de las alineaciones y rasantes.

Las alineaciones y rasantes del Suelo Urbano serán las grafiadas en el plano de "Red Viaria: Alineaciones y Rasantes". El desarrollo de las mismas se efectuará por aplicación de las determinaciones correspondientes a la Normativa del Plan Parcial y a estas Ordenanzas.

3. Alineación de parcela entre medianeras.

La alineación exterior de una parcela situada entre edificios colindantes que presente medianerías coincidirá, salvo que se exprese lo contrario en los planos de "Alineaciones y Rasantes", con la alineación en planta baja de dichas edificaciones.

4. Cuerpos volados

La alineación exterior de parcela corresponderá en todo caso a la línea de fachada de Planta Baja (como máximo), excluyendo los cuerpos volados y salientes de planta superior.

5. Movimiento de tierra.

En aquellos viales o cerramientos de parcela en cuya construcción se originen desmontes o terraplenes significativos, las alineaciones se adaptarán a la explanación producida.

Como criterio general estas alineaciones coincidirán con la artista exterior de la plataforma. Sin embargo la línea de edificación adoptará como referencia a efectos de retranqueo la artista exterior de la explanación -línea de coronación de muro-, de acuerdo con la Ordenanza específica de la zona.

6. Tira de cuerdas.

En aquellos casos en que se considere necesario por los Organos de Gestión Municipales se llevará a efecto la tira de cuerdas de una parcela determinada, en el expediente de alineación, levantándose acta del mismo por el técnico municipal competente.

7. Línea de edificación de fachadas irregulares.

Se considerará como línea de edificación a la envolvente de las artistas que componen los planos de la fachada en Planta Baja de una edificación.

8. Definición de la rasante de un vial.

1. La rasante de vías ya urbanizadas será la definida en los planos de "Alineaciones y Rasantes" que coincida con la rasante consolidada en la construcción de la misma.

2. La rasante de vías no urbanizadas será la resultante del Proyecto Ordinario de Obras o estudio justificativo que la desarrolle. En todo caso este será previo a la concesión de cualquier licencia de obras en parcelas a las que la vial de fachada.

TÍTULO 3. CONDICIONES PARTICULARES PARA CADA ZONA.

Sección 1ª. Zona de Industria.

Artículo 84. Definición y subzonificación. (Art.13.11.1. P.G.O.U.)

Comprende las zonas grafiadas con la denominación IND en el plano P.3 Intensidades y Ordenanzas que se ha subdividido en las zonas llamadas: IND-A, IND-T e IND-G.

IND-A. Industrial Adosado.

IND-T. Industrial Terciario.

IND-G. Industrial Estaciones de Servicio.

Artículo 85. Condiciones de ordenación y edificación en Industrial Adosado (IND-A).

1. Parcela mínima edificable.

La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mínima: 300 m2.

- Longitud mínima fachada:

Si presenta fachada a un solo vial: 10 m.

Si presenta fachada a dos o más viales: 8 metros a cada vial.

2. Edificabilidad neta máxima.

La edificabilidad sobre la superficie de suelo edificable, que resulta de restar a la superficie total de la parcela el retranqueo obligatorio de cuatro metros a lindero público, es:

1,00 m2t/m2s para las manzanas 4, 5, 6, 7, 8 y 9

1,50 m2t/m2s para las manzanas 12 y 13.

3. Ocupación máxima de parcela.

La ocupación máxima de la parcela industrial neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de edificación del presente Artículo.

4. Altura máxima edificable.

La altura máxima edificable será de 15 metros. Excepcionalmente podrá admitirse y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria que se trate de una altura máxima de 20 m.

5. Altura libre de plantas.

No se fijan alturas libres máximas de plantas.

6. Separación a linderos privados y públicos.

La separación mínima a linderos públicos será de 4 m. Para los privados, la edificación podrá ser adosada o retranquearse un mínimo de 3 m.

7. Condiciones suplementarias de composición.

Dada la singularidad de los edificios que habrán de realizarse al amparo de las presentes Normas, teniendo en cuenta su componente publicitaria o expositiva y su condición de configurar tramos importantes de fachada urbana, se cuidará en el diseño y materiales empleados, el tratamiento de su volumen y fachadas en un Proyecto que habrá de incluir el de la jardinería de los espacios libres circundantes.

8. Regulación de locales de actividad Industrial en el Interior de parcela.

En parcelas que cumplan lo indicado en esta Normativa podrán agruparse o subdividirse locales de actividad industrial y compatibles, manteniendo y registrando la mancomunidad del suelo y las condiciones de edificabilidad de la ordenanza correspondiente así como del resto de normativas sectoriales de aplicación.

9. Ordenanzas de vallas.

a) Solar sin edificar:

Se estará a lo dispuesto en la normativa general de aplicación para solares sin edificar.

b) Parcelas edificadas.

1. Vallas alineadas a vial:

En el plano P.5 Red Viaria: Alineaciones y Rasantes quedan grafiados los tramos de alineaciones del vial con posibilidad de vallado y los tramos sin vallado.

El vallado se realizará hasta 1,00 m. de altura con elementos sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y transparente. Se representará el proyecto de la valla conjuntamente con el proyecto de edificación. Esta valla coincidirá en todo caso con la alineación del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.

En caso de que la planta baja de la edificación se destine parcial o totalmente a usos compatibles, la valla podrá desaparecer permitiendo la observación de escaparates y el libre acceso a los locales.

2. Vallas medianeras:

Se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una altura de 2,10 m.

10. Regulación de usos.

Se admiten los siguientes usos:

a) Uso dominante:

Uso de Industria en 1ª, 2ª y 3ª Categorías.

b) Usos compatibles:

Todos excepto Cementerios, Tanatorios y Residencial (Se admite vivienda de vigilante).

Artículo 86. Condiciones de ordenación y edificación en Industrial Terciario (IND-T).

1. Parcela mínima edificable.

La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mínima: 1.000 m2.

- Longitud mínima fachada:

Si presenta fachada a un solo vial: 20 m.

Si presenta fachada a dos o más viales: 15 metros a cada vial.

2. Edificabilidad neta máxima.

La edificabilidad sobre la superficie de suelo edificable, que resulta de restar a la superficie total de la parcela el retranqueo obligatorio de cuatro metros a lindero público, es:

1,8545 m2t/m2s para la manzana 10.1.

2,0000 m2t/m2s para la manzana 1.

3. Ocupación máxima de parcela.

La ocupación máxima de la parcela industrial neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de edificación del presente Artículo.

4. Altura máxima edificable.

La altura máxima edificable será de 15 metros. Excepcionalmente podrá admitirse y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria que se trate de una altura máxima de 20 m.

5. Altura libre de plantas.

No se fijan alturas libres máximas de plantas.

6. Separación a linderos privados y públicos.

La separación mínima a linderos públicos será de 4 m. Para los privados, la edificación podrá ser adosada o retranquearse un mínimo de 3 m.

7. Condiciones suplementarias de composición.

Dada la singularidad de los edificios que habrán de realizarse al amparo de las presentes Normas, teniendo en cuenta su componente publicitaria o expositiva y su condición de configurar tramos importantes de fachada urbana, se cuidará en el diseño y materiales empleados, el tratamiento de su volumen y fachadas en un Proyecto que habrá de incluir el de la jardinería de los espacios libres circundantes.

8. Regulación de locales de actividad Industrial en el Interior de parcela.

En parcelas que cumplan lo indicado en esta Normativa podrán agruparse o subdividirse locales de actividad industrial y compatibles, manteniendo y registrando la mancomunidad del suelo y las condiciones de edificabilidad de la ordenanza correspondiente así como del resto de normativas sectoriales de aplicación.

9. Ordenanzas de vallas.

a) Solar sin edificar:

Se estará a lo dispuesto en la normativa general de aplicación para solares sin edificar.

b) Parcelas edificadas.

1. Vallas alineadas a vial:

En el plano P.5 Red Viaria: Alineaciones y Rasantes quedan grafiados los tramos de alineaciones del vial con posibilidad de vallado y los tramos sin vallado.

El vallado se realizará hasta 1,00 m. de altura con elementos sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y transparente. Se representará el proyecto de la valla conjuntamente con el proyecto de edificación. Esta valla coincidirá en todo caso con la alineación del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.

En caso de que la planta baja de la edificación se destine parcial o totalmente a usos compatibles, la valla podrá desaparecer permitiendo la observación de escaparates y el libre acceso a los locales.

2. Vallas medianeras:

Se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una altura de 2,10 m.

10. Regulación de usos.

Se admiten los siguientes usos:

a) Uso dominante:

Uso de Industria en 1ª, 2ª y 3ª Categorías.

b) Usos compatibles:

Todos excepto Cementerios, Tanatorios y Residencial (Se admite vivienda de vigilante).

Artículo 87. Condiciones de ordenación y edificación en Industrial - Estaciones de Servicio (IND-G).

1. Parcela mínima edificable.

La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mínima: 1.000 m2

- Longitud mínima fachada: 20 m.

2. Edificabilidad neta máxima.

La edificabilidad sobre la superficie de suelo edificable, que resulta de restar a la superficie total de la parcela el retranqueo obligatorio de cuatro metros a lindero público, es 1,00 m2t/m2s.

Dado que por normativa de superior rango la superficie edificable en una instalación de suministro de carburante no computa a efectos de la superficie total edificable, esta edificabilidad neta máxima se aplicará únicamente respecto a las superficies destinadas a los usos compatibles.

3. Ocupación máxima de parcela.

La ocupación máxima de la parcela industrial neta será la resultante de la aplicación de los parámetros de edificación del presente Artículo.

4. Altura máxima edificable.

Se establece una altura máxima en plantas de PB+1, con un máximo de 15 metros.

5. Altura libre de plantas.

No se fijan alturas libres máximas de plantas.

6. Separación a linderos privados y públicos.

La separación mínima a linderos públicos será de 4 m. Para los privados, la edificación podrá ser adosada o retranquearse un mínimo de 3 m.

7. Regulación de locales de actividad Industrial en el Interior de parcela.

En parcelas que cumplan lo indicado en esta Normativa podrán agruparse o subdividirse locales de actividad industrial y compatibles, manteniendo y registrando la mancomunidad del suelo y las condiciones de edificabilidad de la ordenanza correspondiente así como del resto de normativas sectoriales de aplicación.

8. Ordenanzas de vallas.

a) Solar sin edificar:

Se estará a lo dispuesto en la normativa general de aplicación para solares sin edificar.

b) Parcelas edificadas.

1. Vallas alineadas a vial:

En el plano P.5 Red Viaria: Alineaciones y Rasantes quedan grafiados los tramos de alineaciones del vial con posibilidad de vallado y los tramos sin vallado.

El vallado se realizará hasta 1,00 m. de altura con elementos sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y transparente. Se representará el proyecto de la valla conjuntamente con el proyecto de edificación. Esta valla coincidirá en todo caso con la alineación del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.

En caso de que la planta baja de la edificación se destine parcial o totalmente a usos compatibles, la valla podrá desaparecer permitiendo la observación de escaparates y el libre acceso a los locales.

2. Vallas medianeras:

Se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una altura de 2,10 m.

9. Regulación de usos.

Se admiten los siguientes usos:

a) Uso dominante:

Uso de Instalaciones de suministro de carburantes para automóviles.

b) Usos compatibles:

Todos excepto Cementerios, Tanatorios y Residencial (Se admite vivienda de vigilante).

Sección 2ª. Zona Comercial.

Artículo 88. Definición. (Art.13.12.1. P.G.O.U.)

Comprende las zonas grafiadas con la denominación CO en el plano P.3 Intensidades y Ordenanzas que se ha subdividido en las zonas llamadas: CO-1 y CO-2.

CO-1. Dotación Comercial.

CO-2. Gran superficie Comercial

Artículo 89. Condiciones de ordenación y edificación para Dotación Comercial CO-1. Art.13.12.2. P.G.O.U.)

1. Parcela mínima edificable.

La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mínima: 400 m2.

- Longitud mínima de fachada: 10 metros

- Deberá poderse inscribir en su interior un círculo de 15 metros de diámetro.

2. La edificabilidad máxima sobre parcela neta resultante de la ordenación del Plan Parcial será de 1,50 m2t/m2s sobre parcela.

3. Ocupación máxima de parcela:

Planta Baja: 100%

Planta Alta: 50%

4. Altura máxima edificable.

La altura máxima edificable será de 12 metros.

5. Separación a linderos públicos y privados.

En ambos casos será como mínimo de 6 metros.

6. Condiciones de uso.

a) Uso dominante:

- Comercial.

b.) Usos compatibles:

- Terciario.

- Equipamiento Comunitario (excepto Cementerios y Tanatorios).

- Aparcamientos y Servicios Técnicos de Infraestructuras Urbanas.

Artículo 90. Condiciones de ordenación y edificación para Gran Superficie Comercial (CO-2).

1. Parcela mínima edificable.

La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mínima: 4.000 m2.

- Longitud mínima de fachada: 25 metros

- Deberá poderse inscribir en su interior un círculo de 25 metros de diámetro.

2. Techo máximo edificable:

El techo máximo edificable asignado a la parcela 3.1 es de 36.000 m2t.

No serán computables las superficies en sótano cuando se destinen a garaje, aparcamiento, almacenes, trasteros, servicios e instalaciones, ligados a los usos que se implanten en la parcela.

Serán computables al 25% las superficies construidas cubiertas de galerías perimetrales destinadas a zonas comunitarias para accesos peatonales y de circulación del centro comercial.

3. Ocupación:

Bajo rasante: 100%

Sobre Rasante: 60%

4. Altura máxima edificable:

La altura máxima edificable será de 15 metros, con número máximo de plantas PB+2+Instalaciones. El 10% de la superficie de planta 3ª (planta de Instalaciones) podrá destinarse al uso característico, o a alguno de los compatibles, siempre que responda al uso implantado en la planta inmediatamente inferior, como desdoblamiento de dicho uso.

La altura de la cornisa será de 15 metros, por encima de la cual podrán sobresalir hitos, tótem, mástiles, estructuras o cubiertas singulares u otros elementos construidos no habitables, como cartelería emblemática o elementos publicitarios, integrados en la estética unitaria de los volúmenes edificados, que permitan la identificación del centro, hasta una altura máxima de 25 m.

La altura libre de Planta baja no será menor en ningún caso de 3,50 metros.

5. Separación a linderos públicos y privados:

La edificación podrá alinearse a los linderos o bien retranquearse con respecto a estas alineaciones para crear zonas de acceso peatonales, de rampas de acceso a sótanos, carga y descarga, etc. El perímetro de la parcela deberá quedar señalizado con un acabado unitario.

6. Ordenanzas de vallas.

a) Solar sin edificar:

Se estará a lo dispuesto en la normativa general de aplicación para solares sin edificar.

b) Parcelas edificadas:

1. Vallas alineadas a vial:

En el plano P.5 Red Viaria: Alineaciones y Rasantes quedan grafiados los tramos de alineaciones del vial con posibilidad de vallado y los tramos sin vallado.

El vallado se realizará hasta 1,00 m. de altura con elementos sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y transparente. Excepto en zonas de carga y descarga de mercancías, que se podrá realizar de hasta 3 m. de altura con elementos sólidos y opacos. Se representará el proyecto de la valla conjuntamente con el proyecto de edificación. Esta valla coincidirá en todo caso con la alineación del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.

En caso de que la planta baja de la edificación se destine parcial o totalmente a usos compatibles, la valla podrá desaparecer permitiendo la observación de escaparates y el libre acceso a los locales.

2. Vallas medianeras:

Se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una altura de 2,10 m.

7. Movimientos de tierras:

Se cumplirá lo establecido en el apartado 2 del artículo 66 de las presentes Ordenanzas.

8. Garajes descubiertos-Aparcamientos:

Se cumplirá lo establecido en el apartado 2 del artículo 51 de las presentes Ordenanzas, considerándose en el cómputo las plazas de garajes descubiertos-aparcamientos.

9. Condiciones de uso.

Se admiten los siguientes usos:

a) Uso dominante:

- Uso Comercial. Gran Superficie Comercial.

b.) Usos compatibles:

Todos excepto Cementerios, Tanatorios y Residencial (Se admite vivienda de vigilante).

Sección 3ª. Equipamiento Comunitario.

Artículo 91. Definición.

Comprende las zonas grafiadas con la denominación S, D y SIPS-P en el plano P.3 Intensidades y Ordenanzas.

Artículo 92. Condiciones de ordenación y edificación en Equipamiento Comunitario.

1. Parcela mínima edificable.

La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mínima: 1.000 m2

- Longitud mínima fachada:

Si presenta fachada a un solo vial: 20 m.

Si presenta fachada a dos o más viales: 15 metros a cada vial.

2. Edificabilidad neta máxima:

1,5000 m2t/m2s para las parcelas 13.3 y 17.2.

0,2790 m2t/m2s para la parcela 17.1 (CAIPO); de donde resulta un techo máximo edificable de 6.200,00 m2t mayor que la superficie de las edificaciones existentes (6.131,44 m2t).

3. Ocupación máxima de parcela.

La ocupación máxima de la parcela será la resultante de la aplicación de los parámetros de edificación del presente Artículo.

4. Altura máxima edificable.

La altura máxima edificable será de 15 metros. Excepcionalmente podrá admitirse y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares del equipamiento que se trate de una altura máxima de 20 m.

5. Altura libre de plantas.

No se fijan alturas libres máximas de plantas.

6. Separación a linderos privados y públicos.

La separación mínima a linderos públicos será de 4 m. y a linderos privados será de 3 m.

8. Ordenanzas de vallas.

a) Solar sin edificar:

Se estará a lo dispuesto en la normativa general de aplicación para solares sin edificar.

b) Parcelas edificadas.

1. Vallas alineadas a vial:

Se realizará hasta 1,00 m. de altura con elementos sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y transparente. Se representará el proyecto de la valla conjuntamente con el proyecto de edificación.

Esta valla coincidirá en todo caso con la del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.

La valla podrá desaparecer permitiendo el libre acceso.

2. Vallas medianeras:

Se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una altura de 2,10 m.

9. Regulación de usos.

Se admiten los siguientes usos:

a) Uso dominante:

Uso de Equipamiento Comunitario.

b) Usos compatibles:

Todos excepto Cementerios, Tanatorios y Residencial (Se admite vivienda de vigilante).

Artículo 93. Ejecución y Planeamiento. (Art.13.13.3. P.G.O.U.)

1. La ejecución, reforma o ampliación de los equipamientos comunitarios que por sus especiales características dimensionales, de incidencia de la trama urbana, demandas extraordinarias de aparcamiento u otros servicios urbanos, así como viales de acceso, etc. deberán desarrollarse mediante un Plan Especial si el Excmo. Ayuntamiento así lo estima a la vista de la incidencia de las condiciones urbanas antes referidas.

OR-5. NORMAS GENERALES DE URBANIZACIÓN.

Artículo 94. Generalidades.

Las normas contenidas en el presente capítulo se aplicarán a todas las obras de urbanización que se realicen en el ámbito del Plan Parcial, debiendo ejecutarse éstas conforme a las condiciones que establezcan los organismos competentes, y a las Prescripciones Técnicas que establezca, con carácter general o específico, el Excmo. Ayuntamiento de Córdoba.

TITULO 1. EL ESPACIO VIARIO.

Artículo 95. Condiciones de Diseño. (Art.14.1.2. P.G.O.U.)

1.PERFIL LONGITUDINAL.

Para la elección de los límites de las inclinaciones de las rasantes en zonas urbanas se tendrá en cuenta no solo criterios circulatorios sino también la incidencia urbanística de las soluciones así como su repercusión económica y ambiental.

Como orientación, se evitará superar una pendiente máxima de 6% en tramos de longitud mayor de 30 m. No obstante, dicho límite puede superarse si en el estudio económico sobre la incidencia de la rampa en el coste de ejecución de la carretera frente a los factores de reducción de velocidades, costes de funcionamiento y aumento del ruido se considera favorable un aumento de la inclinación.

Las intersecciones se ubicarán fuera de las grandes rampas, no debiendo superarse como cifra orientativa el 3%.

Para las glorietas se evitarán pendientes superiores al 2.5%

2. SECCIÓN TRANSVERSAL

En todas las secciones viarias que combinen el ámbito peatonal con el ámbito de calzada, se deberá mantener la proporción mínima de 1/3 de la zona peatonal respecto a la zona de circulación rodada.

Con carácter general, las vías primarias serán de doble sentido de circulación, salvo que la especial configuración de la trama permita el desdoblamiento en pares de vías, semejantes, próximas o equiparables a su función.

Se evitará la construcción de medianas en la calzada, siendo solamente admisibles en los casos fijados desde el documento de P.G.O.U. o si se configuran como paseo peatonal, con una anchura mínima de 8,00 m.

3. CARRILES DE CIRCULACIÓN

La anchura usual de los carriles de circulación será de 3,5 m. pudiéndose aumentar o disminuir este valor en función de la velocidad de proyecto de la vía, existencia de puntos singulares, con restricciones de anchura y/o para conseguir una homogeneidad de los carriles.

No obstante la anchura no será en ningún caso inferior a 2.75 m

El mínimo absoluto será utilizado solo para calles peatonales y bordes con restricción de acceso.

4. CARRIL DE APARCAMIENTO.

En vías con elevada velocidad de proyecto (60 Km/h) no se recomienda la instalación de aparcamiento. Las bandas de aparcamiento son necesarias en tramos urbanos donde existe una fuerte intensidad de usos en los márgenes y no sea posible el trazado de una vía de servicio.

En aparcamientos con mayoría de vehículos ligeros se recomienda unas dimensiones mínimas de 2.20 m. x 4.50 m., y si el aparcamiento es para vehículos pesados (áreas industriales) de 2.50 m. de anchura.

5. BARRERAS Y BORDILLOS.

La mayor parte de las vías urbanas dispondrán de bordillo como separador de la calzada y su margen o de la calzada con la mediana. En tramos con velocidades superiores a 60 Km/h. debería instalarse el bordillo en compañía de barreras de seguridad. Con velocidades inferiores el bordillo puede cumplir funciones de barrera siempre que su perfil no sea montable.

En los viales donde la velocidad sea reducida y los márgenes amplios, pueden disponerse bordillos recortables o encintados para conseguir una mejor integración estética de la calzada con el resto de la sección transversal.

6. ACERAS.

Los viales deberán tener obligatoriamente aceras.

La anchura mínima absoluta de una acera será de 1.70 m. para el cruce de dos peatones.

La anchura óptima en aceras con escasa afluencia de peatones es de 3.00 m. Con mayores afluencias es necesario acondicionar la acera con mayor anchura.

En calles que dispongan de acerado con anchura igual o superior a 3,00 m., se plantarán alineaciones de árboles. En calles de menos anchura de acerado se admite plantaciones, y en el caso de carreteras urbanas éstas se ubicarán preferentemente en los márgenes.

En áreas muy urbanizadas el resguardo y la acera se tratará como una unidad de diseño, sin diferenciación tipológica.

Para señalar, preservar e integrar los acueductos que discurren bajo el espacio viario, en las aceras se ejecutará una calzada de adoquín de granito gris, de 1,50 m. de anchura, situada en el eje de su trazado.

7. NUDOS.

Los nudos se clasifican en dos grupos:

-Intersecciones: cruces a nivel.

- Intersección con prioridad.

- Intersección regulada por semáforos.

- Glorieta.

-Enlaces: se aplica a todo tipo de nudos donde al menos un movimiento se resuelve a desnivel.

-La elección de uno y otro tipo será en función de la I.M.D. de la vía principal y la I.M.D. de la vía secundaria.

-En vías urbanas la nudos normalmente se plantean como cruces a nivel mediante, si bien se plantean enlaces en ciertos cruces:

-Si la intensidad del tráfico entre movimientos que se cruzan justifica la realización de un enlace.

-Donde se realiza un cruce con una vía de circulación continua.

La separación entre intersecciones variará en función de la intensidad de la red viaria transversal, del tipo de control de prioridad en las mismas y del nivel de control de accesos.

Una distancia adecuada para áreas de densidad media está sobre los 500 m., mientras que para áreas más densas dicha distancia es inferior.

En las intersecciones los radios mínimos de giro serán de 12,00 m., siendo aconsejable superar los 15,00 m. Únicamente en calles secundarias, donde el retranqueo de aceras dé lugar a pasos muy estrictos se podrá llegar a radios mínimos de bordillo de 6,00 m.

En glorietas, se evitará que los radios máximos superen los 40,00 m. Cuando exista un solo carril, su anchura no será menor que 5.50 m. En calzadas de doble carril situadas en glorietas, la anchura mínima será de 8,00 m.

Artículo 96. Peatones. (Art.14.1.3. P.G.O.U.)

Se aplicará lo dispuesto en la normativa municipal y, en especial, a lo que se refiere la Ordenanza Municipal sobre Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte y en la Comunicación en Córdoba (BOP 162 de 15.07.1994).

Utilizando la velocidad de los vehículos como indicador de compatibilidad entre el tránsito peatonal y la circulación de vehículos puede decirse que:

-Para velocidades inferiores a 30 Km/h. pueden plantearse soluciones integradas de peatón-automóvil a nivel.

-Para velocidades de hasta 60 km/h pueden plantearse soluciones con separación física (aceras o caminos con o sin protección) así como cruces a nivel.

-Para velocidades superiores a 60 Km/h, la segregación debe ser total con pasos a distinto nivel y separación física de recorridos en toda su longitud (paso a nivel).

Con objeto de definir con claridad las prioridades entre vehículos y peatones en cada punto, se dispondrán dispositivos que hagan efectiva o al menos incentiven la reducción de la velocidad y otras que garanticen la protección y canalización del tráfico peatonal.

En el presente Plan Parcial los pasos para peatones se resuelven a nivel.

Su ubicación debe recoger los itinerarios más frecuentados y no deben distanciarse más de 150 m.

La especial peligrosidad de este tipo de cruces hace necesario una serie de medidas de seguridad como:

-buena visibilidad tanto del vehículo como del peatón.

-correcta señalización.

-canalización de los recorridos peatonales.

-disposición de refugios centrales (isletas).

-prolongación de aceras en penínsulas.

-instalación de semáforos con pulsadores.

Como criterio general, con objeto de mejorar la movilidad de personas con limitaciones físicas o el propio tránsito de coches de niños deben tomarse medidas de eliminación de barreras arquitectónicas de acuerdo a las determinaciones de la mencionada Ordenanza de Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

Se utilizarán los medios oportunos, tales como rebajes de bordillos en aceras e isletas, uso de texturas especiales en la acera, implantación de señales acústicas en semáforos etc.

Artículo 97. Transporte Colectivo. (Art.14.1.4. P.G.O.U.)

El uso de transporte colectivo favorece en gran medida la circulación en el interior del casco urbano, así como sus entradas y salidas. Por este motivo se considera la posibilidad de disponer de carriles exclusivos con las siguientes alternativas:

En vías rápidas urbanas:

-Carriles reservados a derecha.

-Carriles en una vía doble central fuera de la calzada normal, incluida en la mediana, en disposición central o a ambos lados.

-Carriles en vías de servicio.

En el resto de vías urbanas:

Los carriles se integran en la calzada central dentro del carril derecho excepcionalmente y en función de la intensidad de autobuses podrá plantearse el establecer carriles reservados de circulación.

Las paradas de autobuses se ubicarán según los siguientes criterios:

En vías rápidas urbanas:

Se recomienda la utilización de vías de servicio para su ubicación. En caso de no existir vías de servicio se podrían habilitar carriles de parada de pequeña longitud separados de la calzada central mediante una berma y comunicado con ella mediante los correspondientes tramos de aceleración y deceleración. En enlaces, la mejor ubicación de la parada será en carriles especiales, y si ello no fuera posible, se localizarán en los ramales de salida, en tramos rectos o casi rectos con suficiente visibilidad cerca de la intersección con las vías secundarias.

En el resto de vías urbanas:

En vías con velocidad de proyecto de 80 Km/h, se habilitarán carriles de parada de achura igual a 3,00 m. mediante retranqueos en el resguardo de la carretera. Si esta franja no admite por su anchura la instalación del carril de estacionamiento así como un espacio para los peatones, se ocupará parte o todo el arcén exterior sin que en ningún caso el vehículo estacionado ocupe parte del carril derecho.

Para velocidades inferiores cabe mantener el vehículo detenido en el carril derecho de circulación sin refugios especialmente acondicionados.

En intersección es recomendable su ubicación antes de la intersección. En el caso de las glorietas se situarán en las inmediaciones de la misma y a una distancia suficiente para que no afecte la circulación en el abocinamiento de entrada.

Artículo 98. Firmes y Pavimentos. (Art.14.1.5. P.G.O.U.)

1. EN CALZADAS.

La instalación de un determinado tipo de pavimento debería contemplar los siguientes criterios:

-Rugosidad de la capa de rodadura tanto en seco como en mojado manteniendo sus condiciones con el tiempo.

-Seguridad en la frenada, garantizando distancia mínimas en seco o mojado.

-Durabilidad y resistencia a la degradación por tráfico, agua ó elementos climáticos.

-Mínimo nivel de ruido y vibraciones tanto desde el punto de vista de conductos como de la población afectada. No obstante, en ciertos casos puede ser buscado un nivel de ruidos superior a la media para disuadir altas velocidades de los vehículos.

-Calidad visual.

2. EN ACERAS Y VÍAS PEATONALES.

Las cualidades requeridas para estos pavimentos son principalmente:

-Comodidad

-Registrabilidad (facilitar la inspección y reparación de redes de servicios subterráneos)

-Durabilidad y calidad visual.

En lo relativo a la comodidad son preferibles texturas lisas, si bien, los materiales rugosos son útiles en zonas accesibles pero por las que el tránsito no es deseable.

La registrabilidad para el acceso a redes enterradas es siempre necesaria siendo los pavimentos continuos sobre lecho de árido los más deseables.

Las calidades de los materiales más habituales son:

-Mezclas bituminosas.

-Hormigones.

-Adoquines de hormigón.

-Losas y losetas.

Artículo 99. Drenajes. (Art.14.1.6. P.G.O.U.)

Las vías urbanas se diseñarán para posibilitar la recogida subterránea de pluviales evitando las cunetas. Para recoger el agua de escorrentía de manera eficaz es necesario dotar a la calzada de una pendiente transversal mínima del 2% intentando no superar el 3%. Los tramos horizontales o relativamente horizontales se deben eliminar o acortar.

Artículo 100. Señalización. (Art.14.1.7. P.G.O.U.)

1. CONSIDERACIONES FUNCIONALES.

En la instalación de elementos de señalización se evitará la confusión con otros símbolos, ocultación por la vegetación o por los vehículos aparcados, y la falta de visibilidad nocturna por contrastes desfavorables de luz.

Se agruparán en mástiles únicos las señales de mensajes relacionados y se limitará la señalización privada y la publicidad de actividades junto a la calzada.

Entre la señalización vertical y horizontal se debe establecer una estrecha vinculación con objeto de que una se vea complementada por la otra y no entren en contradicción.

2. CONSIDERACIONES ESTÉTICAS Y DE IMPLANTACIÓN.

La señalización será considerada como un elemento más del paisaje urbano, por ello debe diseñarse de modo homogéneo con todos los elementos del proyecto global.

Como recomendaciones concretas de implantación se citan las siguientes:

-Buscar el apoyo mutuo de la señalización con las estructuras, adaptando la normativa (de distancia mínima) a cada caso particular.

-Prever en las obras de paso las esperas necesarias para la fijación de paneles.

-Evitar la implantación de pórticos y paneles sobre aceras y vías peatonales (es preferible la utilización de la mediana si la hubiera)

-Mantener en la señalización ubicada en medianas y márgenes una distancia mínima al arcén de 0.70 m.

Artículo 101. Iluminación. (Art.14.1.8. P.G.O.U.)

El alumbrado debe contemplarse no solo desde una perspectiva funcional sino también como componente del paisaje urbano. El diseño del soporte y de la luminaria se realizará en función del contexto urbano en el que se inserte, y la instalación debe cuidar su adecuación a la escala del lugar y su unidad en el espacio circundante.

En la implantación del alumbrado son preferibles soluciones laterales por su facilidad de instalación y mantenimiento.

Artículo 102. Protecciones contra el ruido. (Art.14.1.9. P.G.O.U.)

La rodadura de los vehículos, las explosiones de carburantes, las vibraciones producidas por los motores y su mecánica... constituyen una importante fuente de ruido en la ciudad. El conocimiento del problema global del ruido producido por los vehículos en la ciudad es una premisa básica a tener en cuenta en el diseño de las carreteras urbanas.

Como orientación, se adjunta una relación de los niveles de ruidos máximos admisibles según recomendaciones establecidas en el Simposio celebrado por la A.I.P.C.R. en San Sebastián sobre el tema:

Existe una amplia gama de medidas para reducir los niveles de ruido producidos por el tráfico:

-Medidas de actuación sobre la infraestructura:

- Usos de pavimentos que produzcan un bajo índice de ruidos compatibles con la seguridad y economía corregidas con una alta rugosidad del pavimento.

- Trazados que eviten fuertes aceleraciones y deceleraciones bruscas, así como fuertes rampas, etc.

-Medidas de ordenación y regulación de la circulación:

- Dar mayor fluidez evitando detenciones producidas por las intersecciones y la congestión.

- Reducción de las velocidades de los vehículos, pudiéndose llegar a resultados óptimos en torno a 60 Km/h.

-Medidas de actuación sobre el entorno de la carretera:

- Uso de la vegetación como pantalla amortiguadora.

- Uso de diques de tierra.

- Uso de pantalla acústica.

Estas últimas solo se colocarán allí donde la falta de espacio impida otros tratamientos más extensivos, y su diseño e instalaciones se realizarán de tal manera que el impacto visual que provoque sea mínimo.

Artículo 103. Plantaciones. (Art.14.1.10. P.G.O.U.)

Las nuevas plantaciones se adecuaran a lo dispuesto en el presente artículo así como a lo determinado en la Ordenanza Municipal de Zonas Verdes.

La integración de las plantaciones en el diseño de la vía publica no es únicamente un elemento complementario y adicional de carácter ornamental sino que desempeña importantes funciones en el viario como refuerzo de aspectos funcionales e infraestructurales (glorietas, enlaces...) ocultación de aspectos estéticos negativos, constitución en sí mismas de hitos urbanos singulares, creación de barreras de protección contra el ruido, el viento y la contaminación atmosférica.

En cuanto a la vegetación de nueva implantación es fundamental la elección de especies adaptadas al clima, al suelo y a los índices de contaminación, atendiendo dicha elección más que a criterios estrictamente ornamentales, a razones climáticas, de soleamiento, de ordenación espacial y de adecuación ambiental. De la misma manera debe tenerse siempre presente la compatibilidad de las plantaciones con el drenaje, dotando al terreno de un nivel de drenaje adecuado a las necesidades de agua de las plantaciones y evitando la implantación de especies que obstruyan los canales de drenaje.

Según la zona de implantación se adoptará una serie de consideraciones para cada caso:

Implantación en borde de calzada:

En función de la velocidad de proyecto y de la solución constructiva que se adopte en el borde de plataforma la implantación de árboles requiere las siguientes distancias mínimas:

-áreas urbanas: > 4 m.

-calle con aceras y aparcamientos: > 5,00 m.

Implantación en superficies amplias:

Donde el espacio disponible permita la implantación de arbolado en retícula, las distancias que definen esta retícula deben oscilar entre los 4,00 y los 5,00 m. para árboles de pequeño y medio porte y entre 7,00 y 8,00 m. para árboles de gran desarrollo.

Implantaciones en aceras y bermas:

Los alcorques serán dimensionados con medidas superiores a 1,00 x 1,00 m.

Las distancias entre el eje del árbol y el bordillo deben ser de al menos 0.50 m. si existe carril de estacionamiento. El retranqueo debe ser superior donde no exista aparcamiento y donde haya banda ajardinada (mínimo 1.50 m, según el porte de arbolado).

Las distancias desde el eje del árbol a la línea de edificación deben ser siempre superiores a 1/2 de la separación entre árboles y a 1/2 de la altura prevista para el árbol desarrollado.

Implantaciones en isletas y medianas.

La mínima anchura de mediana susceptible de ser ajardinada es de 1.50 m. Son recomendables medianas de al menos 2,00 m. si se desean ajardinar.

En cuanto a las isletas solo se recomienda ajardinar aquellas con una superficie superior a 20 m2.

Implantación en glorietas.

Por seguridad, no debe plantarse en los bordes de la isla central, siendo preferente disposiciones de altura progresiva desde los bordes hacia el centro.

Implantación en plazas.

La vegetación debe sujetarse a las directivas formales de la geometría urbana.

Implantación en enlaces.

La definición de las áreas despejadas en ramales de enlace se realizará atendiendo a los criterios de visibilidad, expuestos en la instrucción 3.1-I.C.

TITULO 2. REDES DE DISTRIBUCIÓN Y ABASTECIMIENTO DE AGUAS.

Artículo 104. Generalidades.

La red de distribución ha de garantizar que en todos los puntos exista el caudal previo, la presión conveniente y la calidad del agua requerida, evitando cualquier posible contaminación desde su recogida en el depósito hasta el punto de consumo.

La instalación se diseñará para una dotación de 400 litros/habitante/día.

Artículo 105. Trazado. (Art.14.2.1. P.G.O.U.)

La colocación de la tubería ha de quedar asentada a cota superior a la del alcantarillado para evitar contaminaciones. El recubrimiento mínimo sobre la generatriz superior de la tubería será de 1.00 m. si se sitúa bajo la calzada, y de 0.80 m. si lo es bajo las aceras. El trazado deberá discurrir a ambos lados de la calle.

Los tubos se colocarán de acuerdo a la sección tipo de servicios existente, respetando las distancias mínimas a otros servicios.

En los puntos de bifurcación de los ramales se colocarán válvulas de cierre para poder aislar dichos ramales en caso necesario. Igualmente se colocarán válvulas de cierre en las arterias y polígonos, así como en los puntos que permitan una mejor sectorización de la red

Las conducciones primarias o arterias principales formarán el esqueleto del sistema de distribución.

Se situarán de modo que transporten el máximo caudal necesario a las diferentes partes de la zona abastecida, y deben formar un anillo de las 2/3 partes de la distancia del centro de la ciudad a sus alrededores. Las conducciones deben equiparse con desagües en sus puntos bajos y con purgas de aires en sus puntos altos.

Las conducciones secundarias transportarán el agua desde las arterias principales a las diferentes áreas para cubrir el suministro normal y el caudal para extinción de incendios. Formarán anillos, dentro de las arterias principales, entrelazándolas entre sí.

Las conducciones terciarias formarán una malla en el área que abastecen y suministrarán agua para las bocas de incendios y para las tuberías particulares de las residencias y otros edificios.

Artículo 106. Límites de zonas. (Art.14.2.2. P.G.O.U.)

Los límites recomendables son de 0.5 y 0.3 m/s. para el mínimo y 1.5 m/s. para el máximo. Los límites inferiores pueden rebajarse en la distribución de agua en condiciones de bajos consumos.

Los límites superiores pueden aumentarse hasta 4 m/s. en condiciones extraordinarias en el consumo o en funcionamiento de la red en caso de incendio.

No obstante, para evitar pérdidas de carga excesivas las velocidades deben ajustarse a los siguientes valores:

DIÁMETRO mm.    VELOC. cm./s

De 50 a 90               60

De 100 a 175           70

De 200 a 300           80

De 300 a 400           90

De 400 a 500          100

De 500 a 600          110

De 600 a 700          120

De 700 a 800          130

De 800 a 900          140

De 900 a 1000        150

Artículo 107. Obras de fábrica y accesos (Art.14.2.3. P.G.O.U.)

Las obras de fábrica necesarias para el alojamiento de válvulas, ventosas y otros elementos se realizarán con las dimensiones adecuadas para su fácil manipulación y de acuerdo a la normativa municipal existente.

Todas las cámaras dispondrán de desagüe o, al menos, de pendiente en la solera y lugares de recogida de agua para poder utilizar bomba de achique.

Los accesos se protegerán con tapas adecuadas de fácil manejo y de resistencia apropiada al lugar de su ubicación.

La tapa de la arqueta no sobresaldrá de la rasante de la calle.

Los accesorios principales en una red de distribución y su misión se citan a continuación:

-Válvula: se colocarán en puntos convenientes para aislar los tramos previstos según las posibles averías o reparaciones, así como por condiciones de mantenimiento y explotación.

-Ventosas: se colocarán en los puntos altos de la red con el fin de garantizar la eliminación de los gases desprendidos de la corriente de agua.

-Desagües: irán ubicados en los puntos bajos del perfil de la red y en los puntos bajos de cada uno de los tramos previstos para poder ser aislados. Su misión es el vaciado del tramo de la red correspondiente.

-Medidores de presión y caudal: se dispondrán en distintos puntos de la red para tener un conocimiento real y práctico de su funcionamiento, obteniéndose los datos precisos para una correcta exploración.

Todos los accesorios anteriormente citados se situarán para facilitar la inspección en arquetas de registro con dimensión suficiente para permitir las operaciones de inspección, montaje y desmontaje de los mismos en caso necesario.

Artículo 108. Interferencia con otros servicios públicos. (Art.14.2.4. P.G.O.U.)

Las conducciones de abastecimiento de agua estarán separadas de los conductos de otras instalaciones por unas distancias mínimas orientativas dadas en la tabla siguiente, y medidas entre generatrices exteriores de ambas conducciones y quedarán siempre por encima de la conducción de alcantarillado.

En caso de no poder mantener las separaciones mínimas especificadas, se permitirán separaciones menores siempre que se dispongan protecciones especiales.

En el cruce con otros servicios y siempre que ello sea posible, se procurará pasar por encima de los mismos.

Artículo 109. Características de los conductos. (Art.14.2.5. P.G.O.U.)

1. MATERIALES.

Los materiales empleados serán los indicados en la normativa municipal y, en todo caso, permitirán el funcionamiento adecuado de la red y en general cumplirán las normas correspondientes. Los materiales utilizados deben cumplir las reglas de higiene y las prescripciones sanitarias presentes en la legislación vigente, y si tienen que estar en contacto con el agua potable, aquellos materiales a los que les sea exigible, deberían poner el correspondiente Número de Registro Sanitario de Industria.

Todos los materiales tendrán una presión nominal superior a la máxima presión de servicio esperada y no inferior a 16 atmósferas, salvo en casos específicos de instalaciones a baja presión.

Las tuberías que forman la red están expuestas a sufrir fenómenos de corrosión tanto en el exterior del tubo por acción del terreno, como en el interior por acción de un agua corrosiva. Por este motivo se dispondrá de las protecciones necesarias.

2. DIÁMETROS MÍNIMOS.

El diámetro a adoptar de las tuberías en las redes de distribución no será menor de 100 mm., como norma general.

TITULO 3. REDES DE SANEAMIENTO.

Artículo 110. Trazado. (Art.14.3.1. P.G.O.U.)

Las redes de alcantarillado deben discurrir necesariamente por los viales, excepto en casos especiales en los que, por razones topográficas urbanísticas o de otra índole, discurran por zonas verdes.

En calles de manzanas cerradas, los conductos deberán instalarse bajo el eje de la calle por razones de equidistancias entre ambas líneas de fachada.

En calles de 25 m de ancho o más, deberán desdoblarse implantando secciones laterales, que discurrirán por el carril de la calzada más próximo a la acera en el que no esté permitido el estacionamiento.

Deberá evitarse en lo posible la ubicación del alcantarillado en las aceras, por las afecciones que cualquier reparación supone para el resto de las canalizaciones de los demás servicios urbanos públicos que suelen situarse en ellos. No se recomienda la instalación de redes de alcantarillado en aceras de menos de 6,00 m de anchura.

Como norma general se utilizarán pozos de registro, en secciones no visitables en los siguientes puntos:

-Cambios de alineaciones.

-Cambios de sección.

-Cambios de rasante.

-Unión de rasantes.

-Cada 50 m que podrían ampliarse si lo permiten los medios de mantenimiento.

Para las secciones visitables, la ubicación y distancias de los pozos de registro vendrán en función del tipo de colector y de los medios de mantenimiento previstos.

La curva de acuerdo entre dos alcantarillas debe ser muy suave y el ángulo que forman las dos trazas, no superior a 30 grados sexagesimales.

El radio de guía debe ser al menos cinco veces mayor que el diámetro de la alcantarilla receptiva.

En secciones importantes deben estudiarse procedimientos especiales de sobreancho y mayor pendiente en los tramos de curvas para compensar las pérdidas de carga que tales elementos comportan.

Artículo 111. Velocidades. (Art.14.3.2. P.G.O.U.)

La limitación de la velocidad de circulación del agua, viene determinada por la erosión que pueden causar altas velocidades. Las velocidades máxima en aguas residuales, no serán superiores a 3 m/seg. para el máximo caudal.

Las aguas pluviales pueden alcanzar velocidades superiores, aunque sin traspasar el límite de 6 m/seg. a sección llena.

La adopción de velocidades mínimas viene determinada por la necesidad de evitar la sedimentación de sólidos que transportan las aguas pluviales y residuales. Se deben proyectar las alcantarillas de forma que sean autolimpiables.

Los valores de las velocidades mínimas de circulación son función del tipo de red de que se trate. En sistemas separativos los conductos de aguas residuales deberán proyectarse de forma que la velocidad de circulación no sea inferior a 0,60 m/seg. y los de aguas pluviales a 0,90 m/seg.

En sistemas unitarios las aguas residuales no deben circular a velocidades menores de 0.60 m/seg., pero si se trata de aguas residuales industriales fuertemente cargadas y a altas temperaturas, las velocidades mínimas deben ser 0.9 m/seg.

Artículo 112. Pendientes. (Art.14.3.3. P.G.O.U.)

Se recomiendan como pendientes mínimas para alcantarillas de redes sanitarias aquellas que producen una velocidad de 0.6 m/seg. para caudal mínimo de aguas residuales; pero si se trata de aguas industriales fuertemente cargadas y a altas temperaturas, existe la posibilidad de que a dicha velocidad se produzca generación de SH2, por lo que se recomienda en tal caso velocidades mínimas de 0.9 m/seg.

Las pendientes máximas vendrán limitadas igualmente por las velocidades máximas admisibles, dependiendo del material del conducto y de la naturaleza de las aguas a conducir. Para disminuir pendientes se utilizan los rápidos y los pozos de caída.

La pendiente de los conductos que deban transportar aguas permanentes no es aconsejable que exceda del 3%, pero en cualquier caso debe ser tal que la velocidad no sobrepase los 3 m/seg. con el caudal máximo de aguas permanentes.

Artículo 113. Elementos Complementarios de la Red de Saneamiento. (Art.14.3.4. P.G.O.U.)

1. GENERALIDADES.

Las obras complementarias de la red, pozos de registro, sumideros, unión de colectores, acometidas y restantes obras especiales, resistirán tanto las acciones del terreno, como las sobrecargas definidas en el proyecto.

Todos ellos se montarán o construirán sobre una solera de hormigón en masa o armado y su tipología será la que se recoja en la normativa municipal vigente.

Los registros construidos "in situ" podrán ser de hormigón en masa, de hormigón armado o de fábrica de ladrillo macizo. Su espesor no podrá ser inferior a 10 cm.. si fuese de hormigón armado, 20 cm.. si fuese de hormigón en masa ó 25 cm.. si fuese de fábrica de ladrillo.

El hormigón utilizado para la construcción de la solera no será de inferior calidad al que se utilice en paredes, cuando éstas se construyan en el mismo material.

Deberán colocarse juntas elásticas en las tuberías a una distancia no superior a 50 cm..

2. POZOS DE REGISTRO.

Se situarán pozos de registro en los puntos ya indicados anteriormente.

3. IMBORNALES.

Se sitúan en los puntos bajos, generalmente junto a los bordillos de las aceras o entre los aparcamientos y las calzadas dependiendo de los bombeos de cada uno de ellos.

No es recomendable su colocación en calles no pavimentadas salvo que cada sumidero vaya acompañado de una arqueta visitable para la recogida y extracción periódica de las arenas y detritos depositados.

La distancia será estudiada para que puedan recoger las escorrentías superficiales previsibles para 50 años de periodo de retorno.

4. ACOMETIDAS DE EDIFICIOS.

Se dispondrán en los orígenes de las alcantarillas con pequeño caudal y en todos aquellos puntos de la red que a juicio de los proyectistas por insuficiencia de velocidad pudiera producirse la sedimentación de los sólidos en suspensión.

Artículo 114. Características de los conductos. (Art.14.3.5. P.G.O.U.)

En la construcción de redes de alcantarillado pueden adoptarse conductos construidos in situ o bien prefabricados.

Los conductos construidos in situ se utilizarán para transporte de caudales importantes para los que no existen conductos prefabricados de capacidad suficiente.

Entre los conductos construidos in situ deben adoptarse los de hormigón principalmente en masa o bien armados si deben soportar cargas importantes.

Entre los conductos prefabricados deben utilizarse los de gres y los de hormigón, adaptándolos a la normativa municipal.

Para impedir la corrosión en tubos de hormigón deben utilizarse revestimientos de protección.

Los conductos de las redes generales tendrán un diámetro mínimo interior de 30 cm.

1. CONDUCTOS PREFABRICADOS DE HORMIGÓN.

Los conductos prefabricados de hormigón pueden ser:

a) Circulares.

b) Circulares con base de apoyo.

c) Ovoides con base de apoyo y con altura igual a 1,5 veces la anchura.

* Características de fabricación: Además de las establecidas sobre tuberías de hormigón por las Normas de obligado cumplimiento, el hormigón deberá ser homogéneo, compacto e impermeable, y fabricado con cemento portland o puzolánico.

* Rugosidad: No superior a la correspondiente a n = 0.012 de Manning.

* Dimensiones interiores:

Conductos circulares:

Ø (mm)

150 400 900

200 500 1000(1)

250 600 1200(1)

300 800(1) 1500(1)

(1) Preferentemente con armadura.

Conductos ovoides:

b x h (mm)

270x360(2) 600x900 1000x1500

400x520(2) 800x1200 1200x1800

500x750(2)

(2) No es recomendable su utilización porque su función es cubierta por los circulares equivalentes con mayor resistencia y menor coste.

2. ESPESORES MÍNIMOS.

Los espesores mínimos de los conductos circulares de hormigón serán aquellos que cumplan las determinaciones características de resistencia, presión y estanqueidad que correspondan a las Normas Vigentes.

En los conductos ovoides y circulares se tomarán como indicativos los siguientes espesores mínimos:

Conductos circulares:

Conductos circulares:

Conductos ovoides:

En los conductos con unión en campana, el espesor del enchufe no será inferior al espesor del conducto. En los conductos con unión a medio espesor, el espesor del enchufe no podrá será inferior a: (e-20)/2 mm

3. RESISTENCIA.

La resistencia del conducto por metro lineal deberá corresponderse a las acciones de sobrecargas de terreno más las de tráfico y será capaz de soportar la presión interior:

4. PRESIÓN MÁXIMA DE TRABAJO.

Los conductos deben ser aptos para aceptar una presión interior máxima de 0.5 Rp/m2, es decir, 5 m. de columna de agua.

5. REVESTIMIENTOS ESPECIALES.

Los conductos que deban transportar aguas residuales con características susceptibles de atacar el hormigón o en estado excesivamente séptico, deberá poseer un revestimiento interior con resinas epoxy o láminas de gres, polivinilo, plásticos, etc..

En estos casos el material de unión debe ser asimismo anticorrosivo y en cualquier caso el revestimiento no debe producir polución adicional a las aguas.

6. ENCAUZAMIENTO DE ARROYOS.

Los cauces de arroyos que queden integrados en el desarrollo urbano serán respetados en el planeamiento de inferior rango al documento que ahora nos ocupa. La sección resultante (abierta o embovedada) deberá ser capaz de vehicular los caudales de cálculo de acuerdo a la normativa vigente. Como norma general, y a menos que sea expresamente autorizado lo contrario, el encauzamiento será únicamente para aguas de lluvia, debiéndose prever colectores paralelos.

TITULO 4. RED DE TELEFONÍA.

Artículo 115. Generalidades.

La red de telefonía se proyectará en base a los criterios descritos a continuación, los cuales se han obtenido de la Normativa dispuesta por telefónica.

Artículo 116. Trazado. (Art.14.4.1. P.G.O.U.)

La red se divide en 3 partes principales según la Norma NP-PI-001 de Telefónica.

1. RED DE ALIMENTACIÓN.

Compuesta por el cable que desde la central llega a la urbanización o polígono, así como los cables de entrada a los Puntos de Interconexión.

2. RED DE DISTRIBUCIÓN.

Es la red propiamente interior de la urbanización y parte del punto de interconexión y conecta con los puntos de distribución.

3. RED DE DISPERSIÓN.

Es la parte de la red que parte del punto de distribución y termina en la vivienda o local.

Artículo 117. Elementos de una Red de Telefonía. (Art.14.4.2. P.G.O.U.)

1. PUNTOS DE INTERCONEXIÓN (P DE I).

Sirve para separar la red de alimentación y la de distribución. Existen distintos tipos de armarios en función de la capacidad (Pares de entrada).

CAPACIDAD UBICACIÓN

200               Fachada

400               Fachada

200               Poste

400               Poste

600               Sobre Pedestal

1.200            Sobre Pedestal

Se pueden dar casos en que aunque se precise en capacidades de 200 a 400 pares, sea aconsejable por razones estéticas el uso de armarios sobre pedestal de 600 pares.

En cuanto a características que han de venir dichos armarios se atenderá a lo descrito en la norma NP-PI-001 y NT-f1-003.

2. CABLES.

Las características generales que han de reunir los cables que componen una red de distribución son según la norma NP-PI-001.

TIPOS DE CABLES PARES CON AISLAMIENTO DE POLIETILENO Y CUBIERTA TIPO E.A.P.

3. PUNTO DE DISTRIBUCIÓN

Sirve para separar la red de distribución y la red de dispersión.

Puede estar ubicado en el interior del edificio en cuyo caso sus características se completan con la NP-PI-002 "Red Telefónica de Interiores de Edificios", o bien en el exterior en cuyo caso se utilizará el armario descrito en el Manual Descriptivo MD-f4-004 "Armario de distribución para urbanizaciones".

La composición y características de este armario así como las conexiones son las descritas en la Norma NP-PI-001 de Telefónica.

La instalación de dicho armario se llevará a cabo de 2 formas diferentes:

-Empotrado en la pared: Se considera que es la solución más adecuada por motivo de estética y seguridad.

En este sentido si el nº de acometidas es reducido se podrá optar por la instalación de un registro de acometidas descrito en la Norma MC-f4-010 y cuya forma y dimensiones aparece reflejada en la Norma NP-PI-001.

Sre pedestal de hormigón: Esta instalación conlleva que se sitúen en zona protegidas. Las características que han de reunir serán las descritas en la Norma NP-PI-001 y NT-f1-003.

4. CABLE DE ACOMETIDA.

Componen la red de dispersión. Son cables constituidos por dos de cobre de 0.7 mm. Ø paralelo y aislado con PVC, de color negro a los que se protege con una malla de alambre de acero galvanizado y una cubierta exterior también de PVC.

5. ARQUETAS Y REGISTROS.

Se distinguen según la Norma NT-f1-003 de Telefónica hasta 3 tipos de canalizaciones y usos de cada tipo de arqueta.

Arqueta tipo M, D y H: Las características y dimensionamientos de las arquetas aparecen perfectamente detallas en la norma mencionada anteriormente.

6. TIPOS DE CANALIZACIÓN Y EMPLAZAMIENTO.

Cualquier sección de canalización adoptará, de acuerdo con las necesidades, uno de los tipos representados en el anexo nº3 "Tipos de Canalizaciones" y Anexo nº4 "Prismas de canalización", de la Norma Técnica NT-f1-003 de Telefónica.

Si la canalización discurre bajo calzada la altura mínima de relleno desde el pavimento a nivel del terreno al techo del prisma de la canalización será de 60 cm.. en vez de 45 cm.. (bajo acera).

Es conveniente desde el punto de vista de conservación que las arquetas se sitúan en lugares aislados, próximos a prados, valles o cualquier elemento que la proteja.

Artículo 118. Diseño y dimensionamiento. (Art.14.4.3. P.G.O.U.)

Las distintas partes de la red de telefonía se dimensionan en base a la Norma NP-PI-001 de Telefónica la cual establece una serie de criterios de estructura y dimensionamiento.

Conviene proyectar las instalaciones previendo un incremento en la demanda, ya que las modificaciones de una red para adoptarse a este incremento, son más costosas y molestas que un sobredimensionamiento.

La previsión de la demanda según la Norma NP-PI-001 de telefónica es la siguiente:

VIVIENDAS

a) Utilización permanente:

Categoría media 1.2 a 1.5 lin/viv.

Categoría de lujo 1.5 a 2 lin/viv.

b) Utilización temporal:

Categoría media 0.8 a 1 lin/viv.

Categoría de lujo 1.2 a 1.5 lin/viv.

LOCALES COMERCIALES.

Se considerará 1 a 2 lin/viv.

TITULO 5. DETERMINACIONES DE LAS ZONAS VERDES.

Artículo 119. Ordenación. (Art.14.6.1. P.G.O.U.)

La ordenación se acomodará a la configuración primitiva del terreno. En particular, las zonas verdes dispuestas en terrenos de pendiente acusada deberán ordenarse mediante rebajes y abancalamientos que permitan su utilización como áreas de estancia y paseo, debidamente integradas a través de los elementos de articulación: itinerarios peatonales, escaleras, líneas de arbolado...

Artículo 120. Instalación de Estructuras Móviles y Otros Usos Provisionales. (Art.14.6.2. P.G.O.U.)

El proyecto de urbanización determinará las áreas expresamente dedicadas a la instalación de estructuras móviles, edificación provisional, tendidos de infraestructuras, instalaciones de servicios o dotaciones públicas compatibles con el carácter de zona verde.

Artículo 121. Servidumbres. (Art.14.6.3. P.G.O.U.)

Las servidumbres a las que diera lugar el trazado de infraestructuras en su interior deberán ser contempladas en el proyecto a efectos de su tratamiento y diseño adecuados.

Artículo 122. Jardinería. (Art.14.6.4. P.G.O.U.)

La elección de especies arbóreas en calles atenderá, más que a criterios estrictamente ornamentales, a razones climáticas, de soleamiento, de ordenación espacial y de adecuación ambiental, debiendo utilizar especies propias de la región o de comprobada buena adaptación a la ciudad.

Se dispondrá de la red de riego al tipo de plantación proyectada.

Artículo 123. Criterios de Ordenación y Diseño. (Art.14.6.5. P.G.O.U.)

El proyecto de zonas verdes, debiendo garantizar la cualificación de dicho espacio como tal, se ajustará a criterios de ahorro de agua y energía, de facilidad de mantenimiento, adaptación al medio y utilidad ciudadana. La ordenación espacial, diseño de elementos y elección de vegetación serán acordes con estos enunciados.

En las zonas verdes calificadas urbanísticamente como tales, debe preservarse de pavimentación al menos una superficie equivalente al 75% de la superficie total. El 25% de la superficie puede ser pavimentada, evitando sistemas estancos como soleras de hormigón ó similares.

En los proyectos de urbanización de zonas verdes se justificará de forma explícita el cumplimiento de la Ordenanza Municipal.

En Córdoba, a julio de 2009.- Los Arquitectos.

En Córdoba, 14 de diciembre de 2009.- El Gerente, Francisco Paniagua Merchán.