Boletín nº 41 (27-02-2014)

Anuncio de la Aprobación Definitiva de la Ordenanza Municipal reguladora de la Edificación del Excmo. Ayuntamiento de Rute.

Una vez finalizado el periodo de exposición pública sin que se hubiesen presentado reclamaciones, se entiende definitivamente aprobada la Ordenanza Municipal Reguladora de la Edificación del Excmo. Ayuntamiento de Rute, aprobada inicialmente por Pleno del Ayuntamiento de Rute de fecha 13 de febrero de 2012, y de conformidad con el Acuerdo de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de fecha 12 de julio de 2013, por la que se Aprueba Definitivamente de manera parcial con Suspensiones el Plan General de Ordenación Urbanística de Rute, fue aprobada definitivamente por acuerdo del Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Rute, celebrado en sesión ordinaria de fecha 14 de noviembre de 2013, y a los efectos prevenidos por los artículos 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local y 196.2 del Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, se hace público el texto íntegro de la citada Ordenanza, el cual, como Anexo, se une al presente anuncio.

Rute, a 31 de enero de 2014. El Alcalde-Presidente, Fdo. D. Antonio Ruiz Cruz.

ORDENANZA MUNICIPAL DE LA EDIFICACIÓN DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE RUTE"

TITULO I. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 1. Objeto

1. En la presente Ordenanza Municipal se establecen las condiciones a que ha de sujetarse la edificación por sus propias características y por su relación con el entorno, así como las condiciones a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares que para ello disponga el Plan General de Ordenación Urbanística, en adelante P.G.O.U., o el planeamiento que lo desarrolla.

2. Las condiciones de la presente Ordenanza Municipal serán de aplicación conjuntamente con la regulación particular de la norma zonal correspondiente de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U.

CAPÍTULO 1. DETERMINACIONES GENERALES

Artículo 2. Definición

1. En el presente Título se establecen las condiciones básicas de la edificación que deben satisfacer los edificios, en sí mismos o en relación con el entorno, independientemente del uso a que se destinen.

2. Las condiciones básicas de la edificación reguladas en este título serán de aplicación en obras de nueva planta o ampliación, así como en obras de reestructuración y rehabilitación, salvo que en este último caso no fuera oportuna la exigencia de su cumplimiento por lo moderado de la intervención.

3. Las condiciones básicas de la edificación que se establecen en este título son complementarias de las definidas en las ordenanzas de zona del P.G.O.U. Asimismo, son complementarias de las definidas en la normativa sectorial y supramunicipal de aplicación, en particular en el Código Técnico de la Edificación.

En caso de dudas en la aplicación de condiciones concurrentes primará:

a) Lo establecido en esta Ordenanza o en las normas particulares del P.G.O.U en las determinaciones relativas a condiciones tipológicas tales como: edificabilidad, posición en el edificio o parcela y relación con el espacio público.

b) Lo establecido en la legislación sectorial en lo relativo a condiciones de calidad de utilización.

Artículo 3. Clases de condiciones

La Ordenanza Municipal de la Edificación estructura las condiciones básicas de la edificación agrupándolas en los siguientes tipos:

a) Condiciones tipológicas: Son aquellas referidas a la posición, forma y volumen de los edificios y a la parcela que los sirve de soporte.

b) Condiciones de calidad de utilización: Establecen las condiciones mínimas que deben reunir las construcciones en orden a su salubridad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

c) Condiciones ambientales: Son las que se imponen a las construcciones cualquiera que sea la actividad que albergue y a sus instalaciones para que de su utilización no se deriven agresiones al medio natural por emisión de radiactividad, perturbaciones eléctricas, ruido, vibraciones, deslumbramientos, emisión de gases nocivos, humos o partículas, o por sus vertidos líquidos o sólidos.

d) Condiciones estéticas: son las que regulan la apariencia de los edificios.

CAPÍTULO 2. CONDICIONES TIPOLÓGICAS

Artículo 4. Tipologías edificatorias

La normativa de zonas del P.G.O.U emplea las siguientes definiciones de tipologías edificatorias:

a) Edificación aislada: La que está exenta en el interior de una parcela, sin que ninguno de sus planos de fachada esté en contacto con los linderos de las propiedades colindantes. En el caso de edificios destinados a vivienda colectiva se denominan bloques abiertos.

b) Edificación en manzana cerrada o entre medianeras: Cuando los edificios tienen líneas de edificación coincidentes con los linderos laterales.

c) Edificación unifamiliar, cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda. Se distinguen dos tipos:

- Edificación unifamiliar aislada, en la que la edificación está exenta en el interior de una parcela, con sus planos de fachadas separados de las edificaciones colindantes.

- Edificación unifamiliar adosada, en la que la edificación tiene sus líneas de fachada coincidentes, al menos, con uno de los linderos laterales.

d) Edificación industrial: es aquella del tipo usual en las instalaciones industriales, de almacenaje o agropecuarias. Se distinguen dos tipos:

- Edificación industrial aislada, en la que la edificación está exenta en el interior de una parcela, con sus planos de fachadas separados de las edificaciones colindantes.

- Edificación industrial adosada, en la que la edificación tiene sus líneas de fachada coincidentes, al menos, con uno de los linderos laterales.

Artículo 5. Parcela

1. Parcela: Es toda porción de suelo que constituye una unidad física y predial. En función del destino urbanístico de los terrenos una parcela podrá ser rústica o con destino urbano.

2. Son parcelas rústicas las que se adscriben a explotaciones agropecuarias, actividades extractivas o a cualquier otro de los usos admisibles en suelo no urbanizable.

3. Son parcelas con destino urbano, los lotes de suelo edificable delimitados con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y edificaciones, y servir como marco de referencia a los índices de densidad y aprovechamiento.

4. La unidad de parcela resultante del planeamiento no tiene que coincidir necesariamente con la unidad de propiedad, pudiéndose dar el caso de que una de aquellas comprenda varias de éstas o viceversa.

Artículo 6. Linderos

1. Linderos son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes.

a) Lindero frontal es aquel que delimita la parcela respecto a la vía o espacio libre a que da frente. Cuando la parcela esté limitada por varias vías, se entiende por lindero frontal aquel en que se sitúa el acceso a la parcela.

b) En parcelas con un solo lindero frontal se entenderá por testero el opuesto al mismo.

c) Linderos laterales son los no considerados frontal o testero.

4. El Ayuntamiento podrá exigir al propietario de una parcela el amojonamiento y señalamiento de sus linderos.

Artículo 7. Alineaciones

1. Alineaciones oficiales son las líneas fijadas por el planeamiento que separan:

a) Los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas edificables. Corresponde a la alineación exterior.

b) Las superficies edificables de las libres dentro de una misma parcela. Corresponde a la alineación interior

2. Alineaciones actuales son las existentes que señalan los límites entre las propiedades y los viales o espacios libres públicos.

Artículo 8. Superficie de parcela

Se entiende por superficie de la parcela la dimensión de la proyección horizontal del área comprendida dentro de los linderos de la misma.

Artículo 9. Parcela mínima y parcela indivisible

1. Parcela mínima es la establecida en el planeamiento en base a las características de ordenación y tipologías edificatorias previstas para una zona, por considerar que las unidades que no reúnan las condiciones de forma o superficie marcadas como mínimas, conducirán a soluciones urbanísticas inadecuadas.

2. Son indivisibles las siguientes fincas y parcelas:

a) Las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de parcelas o fincas colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva con las dimensiones mínimas exigibles.

b) Las de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior.

c) Las que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie cuando esté materializada toda la correspondiente a ésta.

d) Las vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellas.

3. La cualidad de indivisibilidad debe reflejarse obligatoriamente en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Artículo 10. Rasantes

1. Rasante: Es la línea que determina la inclinación respecto del plano horizontal de un terreno o vía.

2. Rasante oficial: Es la marcada por el planeamiento para las vías o espacios libres públicos. En el caso de viales o espacios libres ya ejecutados, se tomará como rasante el perfil consolidado, salvo que el planeamiento definiera un nuevo perfil.

3. Rasante natural del terreno: Es la correspondiente al perfil natural del terreno sin que haya experimentado ninguna transformación debida al ingenio humano.

4. Cota de referencia: Es la que sirve de referencia para ejecución de urbanización y medición de alturas.

5. Deslinde: Es la línea señalada por el planeamiento para señalar el límite entre suelos de uso y dominio público no susceptibles de edificación.

Artículo 11. Segregación de parcelas parcialmente edificadas

La segregación de parcelas en las que existan edificaciones deberá hacerse con indicación de la parte de edificabilidad que le corresponde según el planeamiento y la ya consumida por construcciones. Si la totalidad de la edificabilidad estuviera agotada será imposible su segregación.

Artículo 12. Límites de la edificación

Los límites del edificio se definen mediante los siguientes conceptos:

a) Plano de fachada: Es el plano tangente a los elementos exteriores de fachada, exceptuando los cuerpos volados y salientes autorizados.

b) Línea de edificación: Es la intersección del cerramiento de planta baja con el terreno.

c) Fondo de edificación: Es la distancia entre las fachadas frontal y trasera de un edificio, medida perpendicularmente al lindero frontal.

d) Fondo edificable: Es el parámetro que se establece en el planeamiento, a efectos de determinación del aprovechamiento de la parcela.

e) Medianería o fachada medianera: es el plano o pared lateral de continuidad entre dos edificaciones o parcelas, que se eleva desde los cimientos a la cubierta, aún cuando su continuidad pueda quedar interrumpida por patios de luces de carácter mancomunado.

Artículo 13. Posición de la edificación respecto a la alineación

1. Respecto a las alineaciones la edificación podrá estar en alguna de estas situaciones:

a) En línea: Cuando la línea de edificación o el cerramiento son coincidentes con la alineación.

b) Fuera de línea: Cuando la línea de edificación o el cerramiento es exterior a la alineación.

c) Remetida: Cuando la línea de cerramiento o de edificación es interior a la alineación.

2. Salvo los salientes de la fachada que expresamente se autoricen, ninguna parte ni elemento de la edificación, sobre el terreno o subterránea, podrá quedar fuera de línea respecto a la alineación exterior.

Artículo 14. Separación a linderos o retranqueo

1. Es la distancia entre el plano de fachada y el lindero de referencia, medida perpendicularmente a éste. En el caso de parcelas con frente a varias calles, el valor del retranqueo correspondiente al lindero frontal, deberá respetarse también respecto a las restantes calles.

El valor del retranqueo puede darse como valor fijo obligado o como valor mínimo.

2. En función de la posición del lindero respecto al cual se establece pueden existir retranqueos a fachadas o frente de parcela, retranqueo a testero y retranqueo a lateral o medianera.

3. El valor del retranqueo se medirá perpendicularmente al lindero de referencia en todos los puntos del mismo.

Artículo 15. Separación entre edificios

1. Es la distancia entre sus planos de fachada. Se entiende que un edificio está separado de otro una dimensión dada cuando existe una banda libre en su perímetro que, en todos los puntos de la proyección horizontal de la fachada respeta el valor de esa dimensión, medida sobre cualquier línea recta que pase por él.

2. Cuando el edificio tenga cuerpos de edificación de distintas alturas, la anterior condición deberá cumplirse para cada uno de ellos.

Artículo 16. Área de movimiento de la edificación

Es la superficie de parcela dentro de la cual puede situarse libremente la edificación. Puede estar definida por el planeamiento directamente o indirectamente, mediante el señalamiento de alineación, línea de edificación y fondo edificable.

Artículo 17. Superficie ocupable

1. Es la superficie que puede ser ocupada por la edificación en base a las limitaciones establecidas en la documentación gráfica del Plan y en las ordenanzas de edificación.

2. La superficie ocupable puede señalarse.

a) Indirectamente como resultado de aplicar condiciones de posición tales como retranqueos, separación entre edificaciones, etc.

b) Directamente mediante la asignación de un porcentaje de ocupación que es la relación entre la superficie susceptible de ocupación por edificación y la superficie de la parcela.

3. A los efectos del establecimiento de las condiciones de ocupación se distingue la ocupación de las plantas sobre rasante y las de la edificación subterránea.

4. Las construcciones enteramente subterráneas podrán ocupar en el subsuelo los espacios correspondientes a retranqueos o separación a linderos, salvo mayores limitaciones en la normativa particular de zona.

Artículo 18. Superficie ocupada

1. Es la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos de fachada sobre un plano horizontal.

2. Los patios de parcela interiores a la edificación, con excepción de los patios de parcela abiertos a fachada, se contabilizan a efectos de cómputo de la superficie ocupada.

3. La ocupación será necesariamente igual o inferior a los valores de la superficie ocupable y de la superficie edificable fijados en la normativa particular de zona del P.G.O.U o del planeamiento de desarrollo.

Artículo 19. Espacio libre de parcela

1. Es la parte de parcela que permanece libre de ocupación por construcciones, bien por imposición de las determinaciones del planeamiento, bien como resultado de la configuración de la edificación en aplicación de los parámetros máximos autorizados.

2. Los espacios libres de parcela podrán ser ocupados por rampas y escaleras de acceso a plantas bajo rasante, instalaciones deportivas descubiertas, estructuras ligeras fácilmente desmontables, depósitos de combustible o de agua, invernaderos, dentro de la proporción establecida, en su caso, por las normas particulares del P.G.O.U.

Artículo 20. Superficie edificada

1. Superficie edificada por planta: Es la comprendida entre los planos de fachada exteriores e interiores de cada una de las plantas de la edificación.

2. Superficie edificada total: Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio.

3. Se excluyen del cómputo de la superficie edificada:

- Las construcciones auxiliares cerradas con materiales translúcidos y construidos con estructura ligera.

- Los elementos ornamentales en cubierta siempre que sean abiertos.

- La superficie construida en sótanos y semisótanos cuando se utilicen como almacenes afectos a los usos del edificio, garajes, trasteros o instalaciones generales del edificio.

- La superficie bajo cubierta si carece de uso o está destinada a cajas de escaleras, casetas de ascensores, trasteros, depósitos y otras instalaciones generales del edificio.

- Los balcones, cierres y balconadas.

3. En el cómputo de la superficie edificada se incluirán en las siguientes proporciones:

- Soportales, pasajes públicos y porches cubiertos: cincuenta por ciento (50%).

- Cuerpos volados cerrados y miradores: cien por ciento (100%)

- Terrazas: cincuenta por ciento (50%).

Artículo 21. Superficie útil

1. Es la correspondiente al espacio limitado por los cerramientos verticales de una pieza y, por agregación de lo anterior, la utilizable en un local o en el conjunto del edificio. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.

2. Se excluirá, en el cómputo total, la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal no superior a cien centímetros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a uno con cincuenta (1,50) metros.

Artículo 22. Superficie edificable o edificabilidad

1. Es el valor máximo total expresado en metros cuadrados construidos que puede construirse en una parcela o, en su caso, en un área en aplicación del planeamiento.

2. Su dimensión puede ser señalada por el planeamiento mediante los siguientes medios:

a) Aplicación de condiciones posición y forma: Cuando la superficie edificable se define mediante la definición de la posición en planta y de la altura de la edificación.

b) Coeficiente de edificabilidad: Es la relación entre la superficie total edificable y la superficie de la parcela o terreno resultante de la ordenación.

3. El coeficiente de edificabilidad y la superficie edificable pueden expresarse como:

a) Edificabilidad bruta: Relación entre la superficie total máxima edificable y la superficie total de una zona o unidad de ejecución, incluyendo pues, tanto las superficies edificables como los suelos que han de quedar libres y de cesión obligatoria.

b) Edificabilidad neta: Relación entre la superficie total edificable y la superficie neta edificable, entendiendo por tal la de la parcela o, en su caso, la superficie de la zona o unidad de ejecución de la que se ha deducido la superficie de viario y de espacios libres.

4. La superficie edificable definida en el planeamiento se entiende como un valor máximo. Si de la aplicación de las restantes condiciones de posición y ocupación se concluyese una superficie total edificable menor, será éste el valor que será de aplicación.

Artículo 23. Sólido capaz

Es el volumen definido en el planeamiento o norma zonal de aplicación, dentro del cual debe inscribirse la totalidad de la edificación sobre rasante o cota de referencia, excepto los salientes autorizados.

Artículo 24. Altura de la edificación

La altura de una edificación es la medida de la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno. Para su medición se utilizarán unidades de longitud o número de plantas del edificio. Cuando la normativa particular de zona del P.G.O.U señale ambos tipos, habrán de respetarse las dos, que no podrán rebasarse en ninguno de los escalonamientos de la edificación si existiesen.

Artículo 25. Medición de la altura en número de plantas

La altura en número de plantas es el número de plantas que existan por encima de la cota de referencia, incluida la planta baja.

Artículo 26. Medición de la altura en unidades métricas

1. La altura de la edificación en unidades métricas es la distancia desde la cota de referencia hasta cualquiera de los siguientes elementos y en función de ellos será:

a) Altura de cornisa: Es la que se mide hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio. El techo de la última planta puede ser un forjado horizontal o inclinado si conforma el plano de la cubierta del edificio.

b) Altura de coronación: Es la que se mide hasta el nivel de plano superior de los petos de protección de la cubierta si existieren, o en su defecto el de la cara superior del remate del forjado de la última planta.

c) Altura total: Es la que se mide hasta la cumbrera más alta del edificio.

2. Salvo que la normativa particular de zona del P.G.O.U o el planeamiento de desarrollo establezcan criterios específicos, la medición de la altura en unidades métricas se hará con arreglo a los criterios que se determinan en el siguiente artículo para definir la cota de referencia.

Artículo 27. Cota de referencia para la medición de la altura de la edificación

1. Cota de referencia es la altitud que sirve como cota cero (0) o nivel de referencia para la ejecución de la urbanización y medición de la altura de la edificación, según se determina a continuación para edificios con alineación obligatoria a vial o exentos.

2. Edificios con alineación obligatoria a vial. En los edificios cuya línea de edificación de fachada deba situarse obligatoriamente alineada a vial, la determinación de la cota de referencia o punto de origen para la medición de la altura máxima permitida será diferente para cada uno de los siguientes supuestos:

a) En edificios con frente a una sola vía:

i) Si la rasante de la calle tomada en la línea de fachada es tal que la diferencia de niveles entre los puntos a mayor y a menor cota es igual o menor que uno con cincuenta (1,50) metros, se tomará como cota de referencia o punto de origen el punto más alto de la rasante.

ii) Si por el contrario la diferencia de niveles es superior a uno con cincuenta (1,50) metros, se dividirá escalonando la fachada en los tramos que sean necesarios de forma que el nivel de planta baja respecto de la rasante de la acera, o del pavimento de la calle en su caso, no supere uno con cincuenta (1,50) metros.

En cada uno de los tramos resultantes, la altura reguladora se medirá conforme a los modos expuestos que correspondan, considerando, únicamente a éstos efectos, cada tramo como fachada independiente.

b) Edificios con frente a dos o más vías públicas formando esquina o chaflán se tendrán en cuenta las siguientes situaciones:

i) Si la altura en número de plantas es la misma en cada frente de vial se aplicarán las disposiciones del apartado a) anterior, pero resolviendo el conjunto de las fachadas a todos los viales desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola.

ii) Si la altura en número de plantas fueran diferentes, se permite mantener la mayor altura en la fachada correspondiente a la de menor altura en una longitud, medida desde la esquina, no superior a dieciséis (16) metros.

c) En edificios con fachada a dos vías paralelas u oblicuas que no formen esquina ni chaflán, podrá mantenerse la altura correspondiente a cada uno de los viales hasta el lugar geométrico de los puntos medios equidistantes de la alineaciones exteriores de ambas vías y siempre que el fondo resultante no supere el fondo máximo edificable en el supuesto de estar determinado. En cualquier caso, la edificación con fachada a la calle de mayor altura deberá retranquearse de la facha opuesta un mínimo de tres (3) metros y tratar como fachada el paramento resultante.

3. Edificios exentos: En los edificios exentos cuya fachada no deba situarse alineada a vial, la cota de referencia para la medición de la altura será la rasante natural del terreno, no pudiendo en ningún punto de la parcela superarse la altura máxima fijada para la edificación por las Normas Urbanísticas del P.G.O.U.

a) El nivel de suelo de planta baja no podrá situarse por encima de uno con cincuenta (1,50) metros respecto a la cota de referencia, definida en el plano de fachada correspondiente a la alineación exterior.

b) En consecuencia, en terrenos de pendiente acusada el edificio habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiendo sobrepasarse la altura máxima total autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio, tal y como se refleja en el gráfico adjunto. Además, la edificabilidad total no deberá ser en ningún caso superior a la que resultara de edificar en un terreno con características horizontales.

c) Los muros de nivelación que hubieran de disponerse en el interior de la parcela tendrán una altura menor o igual a tres (3) metros por encima o por debajo de la rasante natural del terreno. En caso que se dispongan muros consecutivos, la separación entre ellos no será inferior a la altura del muro situado a menor cota.

4. No obstante lo anterior, para el caso de edificios exentos que se dispongan en terrenos con pendiente natural igual o superior al treinta por ciento (30%) medida en cualquier sección vertical entre la alineación del vial y el fondo de la parcela, podrá adoptarse la siguiente solución que se refleja en el gráfico adjunto.

a) En la alineación de las parcelas al vial o a espacios libres públicos podrá disponerse un cuerpo de edificación con altura total no superior a tres con cincuenta (3,50) metros.

b) El resto de las plantas de la edificación deberán retranquearse de la alineación exterior según se determine en la correspondiente ordenanza del P.G.O.U. Este cuerpo de edificación deberá esta contenido en la envolvente que resulte de aplicar la altura máxima de la edificación en la intersección de los planos de fachada interior y exterior con la rasante natural el terreno, y los planos inclinados de treinta grados sexagesimales (30º) trazados desde el borde superior de las fachadas, de acuerdo con lo establecido para las cubiertas de los edificios en el artículo 29 - Construcciones por encima de la altura.

c) Los muros de nivelación que hubieran de disponerse en el interior de la parcela tendrán una altura menor o igual a tres (3) metros por encima de la rasante natural del terreno y de uno con cincuenta (1,50) metros por debajo de dicha rasante. En caso que se dispongan muros consecutivos, la separación entre ellos no será inferior a la altura del muro situado a menor cota.

5. En aquellos casos en los que bien por las singulares características naturales del terreno, bien por encontrase las parcelas contiguas ya edificadas de forma sensiblemente diferente a la que resultaría de la aplicación de esta normativa, o bien por otros motivos justificados, el Ayuntamiento, podrá exigir la redacción de un Estudio de Detalle que proponga una solución distinta que, en cualquier caso, responda a criterios de interpretación y recomposición urbana basados en esta Ordenanza Municipal de la Edificación.

Artículo 28. Altura máxima

En los casos en que se señalare como condición de altura solamente la máxima, ha de entenderse que es posible edificar sin alcanzarla. Sin embargo, el Ayuntamiento podrá exigir la edificación hasta la altura máxima en los casos en que se entienda que, de lo contrario, se deteriora la imagen urbana.

Artículo 29. Construcciones por encima de la altura

Con independencia de la posibilidad de construir planta ático o bajo cubierta según se establece en la normativa particular del P.G.O.U, podrán admitirse con carácter general las siguientes construcciones:

a) Las vertientes de la cubierta, que no podrán sobresalir respecto a un plano trazado desde el borde del alero en fachadas y patios con una inclinación máxima de treinta grados sexagesimales (30º), no pudiendo exceder la altura en más de tres (3) metros sobre la altura de cornisa.

b) Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores y trasteros, que no podrán sobrepasar una altura de tres (3) metros sobre la altura de cornisa, ni superar una ocupación en planta del treinta por ciento (30%) de la superficie total de dicha cubierta. Dicho casetón deberá quedar retranqueado un mínimo de tres (3) metros del plano de fachada exterior.

c) Las chimeneas de ventilación, evacuación de humos, enfriamiento de equipos de aire acondicionado, paneles de captación de energía solar, antenas de radio y televisión, pararrayos y elementos semejantes.

d) Los elementos precisos para el funcionamiento de procesos industriales.

e) Antepechos, barandillas, remates ornamentales, que no podrán rebasar en más de uno veinte (1,20) metros sobre la altura de cornisa, salvo con ornamentos aislados o elementos de cerrajería. En el caso de separación entre azoteas la altura de la barandilla podrá aumentarse hasta uno con ochenta (1,80) metros.

f) Los elementos publicitarios que cumplan las condiciones establecidas en esta Ordenanza y en las Normas Urbanísticas del P.G.O.U.

Artículo 30. Altura de piso y altura libre

1. Altura libre de pisos: Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiere.

2. Altura de pisos: Es la distancia medida en vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

Artículo 31. Regulación de las plantas de una edificación

1. Planta es toda superficie horizontal practicable y cubierta, acondicionada para desarrollar en ella una actividad. Se consideran los siguientes tipos de plantas en función de su posición en el edificio.

a) Sótano: Se entiende por planta sótano aquella en que la totalidad o más de un cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada, tiene su paramento de techo por debajo de la cota de referencia.

La altura libre no será inferior a dos con veinte (2,20) metros.

b) Semisótano: Es aquella en que toda o más de un cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada, tiene el plano de suelo a cota inferior de la cota de referencia y el plano de techo por encima de dicha cota. La cara inferior del forjado de los semisótanos no podrá estar a una cota superior a uno con veinte (1,20) metros de la cota de referencia.

La altura libre exigible será función de las condiciones propias del uso, con mínimos absolutos de dos con veinte (2,20) para la altura libre.

El número total de plantas bajo la cota de referencia, incluidos semisótanos, no podrá exceder de una (1), salvo cuando se destinen a aparcamiento en cuyo caso no se limita el número de plantas bajo rasante.

c) Baja: Es la que se sitúa por encima de la planta sótano o semisótano real o posible y cuyo pavimento esté a una distancia igual o inferior a uno con cincuenta (1,50) metros sobre la cota de referencia.

Cuando, en consideración al uso, sea de aplicación una normativa a nivel estatal o autonómico, se estará a lo dispuesto en la misma en cuanto a la definición de planta baja.

d) Entreplanta o altillo: Planta que en su totalidad tiene el forjado de suelo en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso. Se admite la construcción de entreplanta siempre que su superficie útil no exceda el cuarenta por ciento (40%) de la superficie útil del local o vivienda a que esté adscrita y los forjados de entreplanta se separarán un mínimo de tres (3) metros de la fachada que contenga el acceso principal del edificio.

La superficie ocupada por entreplantas entrará en el cómputo de la superficie total edificada.

e) Piso: Es la planta cuyo plano de suelo está situado por encima del forjado de techo de la planta baja.

f) Ático: Ultima planta de un edificio cuando su superficie edificable es inferior a la normal de las restantes plantas, y sus fachadas se encuentran separadas de los planos de fachada del edificio.

g) Bajo cubierta o buhardilla. Planta situada entre la cara superior del forjado de la última planta de piso y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada.

2. Salvo determinación contraria en las normas de uso y zona la altura libre mínima en plantas sobre la cota de referencia, para locales en que exista actividad permanente de personas, será de dos con cincuenta (2,50) metros.

Artículo 32. Regulación de los entrantes en fachada

1. Se admiten terrazas entrantes con profundidad no superior a la altura libre de piso ni al ancho de hueco medio en el plano de fachada. La profundidad se contará a partir de este plano, o de la exterior más saliente si la terraza sobresaliera del plano de fachada.

Cualquier habitación para la que sea exigible iluminación y/o ventilación natural, requerirá que los huecos abiertos a una terraza entrante los sean en una pared paralela al plano de fachada a calle o patio, y por tanto, con luz recta al espacio abierto.

2. Si en una construcción se proyectan soportales no se podrá rebasar la alineación oficial con los elementos verticales de apoyo. Su ancho interior libre será igual o superior a tres (3) metros, y su altura la que correspondiere a la planta baja del edificio según las condiciones del uso o la zona en que se encuentre.

Artículo 33. Regulación de los cuerpos salientes en fachada

1. Se entiende por cuerpos salientes todos aquellos elementos habitables y ocupables que sobresalen de la fachada del edificio, tales como balcones, miradores, balconadas, terrazas y otros cuerpos volados cerrados. Responden a las siguientes condiciones:

a) Balcón: Es el vano que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja de saliente respecto a la fachada, no superior a treinta y cinco (35) centímetros y cuya longitud no supere en más de cuarenta (40) centímetros al ancho del vano. No se autorizan balcones que tengan elementos de fábrica en el frente o laterales.

b) Balconada: Es el saliente común a varios vanos que arrancan del pavimento de las piezas a las que sirven.

c) Cierre: Es el vano de anchura igual o inferior a ciento ochenta (180) centímetros que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo protegido por herrajes en toda su altura y que además puede estar acristalado, cuya bandeja no sobresale de la fachada en planta piso más de treinta y cinco (35) centímetros.

d) Terrazas: Son los cuerpos salientes no cerrados que superan la dimensión máxima de saliente fijada para los balcones.

e) Mirador: Es el vano de anchura inferior a doscientos cincuenta (250) centímetros que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo acristalado, cuya bandeja no sobresale de la fachada mas de cincuenta (50) centímetros. La proporción del vidrio respecto al macizo será mayor o igual al sesenta por ciento (60%) de la superficie total.

f) Cuerpos volados cerrados: Son los salientes en fachada no pertenecientes a la clase de miradores, independientemente del tipo de material con que estén cerrados.

2. Sin perjuicio de lo establecido en la normativa particular de zonas del P.G.O.U desde el plano de la fachada situado en la alineación exterior podrán sobresalir en plantas piso los siguientes cuerpos salientes en función del ancho de la calle:

a) En calles de ancho inferior a tres (3) metros no se admite ningún cuerpo saliente.

b) En calles de ancho de más de tres (3) metros se admiten los balcones y cierres con los salientes máximos recogidos en el apartado anterior.

c) En calles de ancho superior a los nueve (9) metros, se admiten los balcones, cierres y miradores, con los salientes recogidos en el apartado anterior.

3. En el resto de fachadas que den a patios de luces o espacios libres privados se admiten todos los cuerpos salientes siempre que se respeten las dimensiones establecidas para patios, así como los retranqueos y separación a linderos o entre edificios.

4. Salvo otras condiciones en la normativa particular de zona del P.G.O.U, los cuerpos salientes permitidos respecto a la alineación exterior cumplirán las siguientes condiciones:

a) La suma de la longitud de la proyección en planta de los cuerpos salientes no excederá del cincuenta por ciento (50%) de la longitud del frente de fachada correspondiente a cada una de las plantas. Asimismo, cada cuerpo saliente no tendrá una longitud superior a dos con cincuenta (2,50) metros.

b) Los cuerpos salientes quedarán separados de las fincas contiguas en una longitud no inferior a un (1) metro.

c) La altura mínima libre sobre la rasante de la acera, medida en la cota más elevada de la fachada, será de tres con cincuenta (3,50) metros.

CAPITULO 3. CONDICIONES DE CALIDAD DE UTILIZACIÓN

SECCIÓN 1ª: CONDICIONES HIGIÉNICAS

Artículo 34. Pieza y local

1. Se entiende por pieza todo espacio delimitado por elementos de compartimentación de suelo a techo y comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso.

2. Se entiende por local el conjunto de piezas contiguas en el espacio, comunicadas entre sí y adscritas al ejercicio o desarrollo de una misma actividad no residencial.

Artículo 35. Pieza exterior

1. Una pieza es exterior cuando dispone de al menos un hueco de iluminación y ventilación de dimensiones suficientes en una fachada a:

a) Vía pública o espacio libre público.

b) Espacio libre privado que cumpla las dimensiones marcadas por esta Ordenanza.

c) Patio que cumpla las dimensiones marcadas por esta Ordenanza.

Artículo 36. Ventilación e iluminación

1. Todas las piezas y locales dispondrán de ventilación, que podrá resolverse mediante:

a) Huecos abiertos o practicables al exterior.

b) Conductos o elementos similares que comuniquen la pieza con el exterior, produciéndose la renovación de aire por diferencia de presión.

c) Dispositivos mecánicos de impulsión o extracción de aire.

2. Todas las piezas y locales dispondrán de iluminación, que podrá resolverse de forma natural, mediante huecos al exterior, o de forma artificial mediante sistemas de alumbrado.

Se admite la iluminación artificial y la ventilación forzada de las piezas no habitables tales como aseos, baños, cuartos de calefacción, de basuras, de acondicionamiento de aire, despensas, trasteros y garajes.

Artículo 37. Local y vivienda exterior

Un local o vivienda es exterior cuando todas sus piezas habitables son exteriores y al menos una de ellas cuenta con huecos a:

a) Vía publica o espacio libre público, calificado como tal en el planeamiento y que cumpla las condiciones de accesibilidad y seguridad frente a emergencias establecidas en esta Ordenanza y en la legislación sectorial.

b) Patio de manzana siempre que su forma y dimensiones cumplan las siguientes condiciones:

1) Su superficie en planta será al menos de cien (100) metros cuadrados y permitirá la inscripción de un círculo de diámetro uno con cinco (1,5) veces la máxima altura edificada que lo delimite.

2) El fondo edificable máximo de los cuerpos de edificación que delimiten este patio será de diez (10) metros, excepto para el cuerpo de edificación colindante con la alineación exterior que podrá alcanzar los trece (13) metros.

3) Tendrá acceso directo desde la calle o desde otro patio de manzana situado en la misma parcela, mediante un pasaje de ancho mínimo equivalente a un tercio (1/3) del fondo edificado del cuerpo de edificación bajo el que se sitúa. Estos accesos podrán ser descubiertos salvo en la primera crujía del cuerpo de edificación colindante con la alineación exterior.

4) La altura máxima de las edificaciones que limiten el patio será de dos (2) plantas. Si la normativa particular del P.G.O.U admitiera tres (3) plantas, ésta deberá retranquearse sin interceptar el plano trazado con cuarenta y cinco grados sexagesimales (45º) desde el la parte superior del forjado de la planta segunda.

Artículo 38. Condición de habitable

1. Se considerará cuarto o pieza habitable aquel en el que se desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que requieren la estancia prolongada de personas.

2. Toda pieza habitable deberá ser exterior, con huecos a vía pública o espacio libre público, patio de manzana o patio de parcela, salvo las destinadas a aquellos usos o actividades que, por su propia naturaleza, requieran la carencia de huecos al exterior y siempre que cuenten con instalaciones de ventilación mecánica.

3. Se prohíbe la instalación de piezas habitables en plantas bajo rasante salvo en los siguientes casos:

a) Pertenecer a viviendas unifamiliares.

b) Estar vinculados a locales situados en la planta baja del edificio.

4. En locales de uso residencial las piezas habitables deberán tener huecos de iluminación con superficie no inferior a un décimo (1/10) y una superficie practicable para ventilación con superficie no inferior a un veinteavo (1/20) de la planta del local. Se exceptúan de dichas condiciones a los locales destinados exclusivamente a almacenes, trasteros y pasillos.

5. Las cocinas, así como cualquier otra pieza donde se produzca combustión o gases, dispondrán de conductos independientes conducidos a cubierta para su eliminación.

A estos efectos, cuando un proyecto contenga superficies de locales comerciales sin distribución ni destino específico, deberá prever un conducto de ventilación para posibles aseos y una chimenea para salidas de humos por cada cien (100) metros cuadrados construidos.

Artículo 39. Tipos de patios

1. Se entenderá por patio el espacio no edificado situado dentro del volumen de la edificación o en el interior de la parcela, destinado a permitir la iluminación y ventilación de las dependencias del edificio o a crear en el interior espacios libres privados con jardinería.

2. Se distinguen los siguientes tipos de patio:

a) Patio de parcela. Es aquel que está situado en el interior de la edificación, o en su perímetro si se trata de un patio abierto.

Los patios de parcela pueden ser abiertos o cerrados. Son patios abiertos los que cuentan, a lo largo de toda su altura, con una embocadura a la vía pública o a un espacio libre público o privado, o patio de manzana.

b) Patio de manzana: Es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y posición en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un espacio libre único para todas ellas.

c) Patio inglés: Es el patio en fachada por debajo de la cota de referencia.

3. El patio de parcela será mancomunado cuando pertenezca al volumen edificable de dos o más fincas contiguas. Las superficies afectadas se sujetarán a un régimen de mancomunidad mediante la constitución de un derecho real de servidumbre entre ambas superficies o una sola de ellas, o por la constitución de cualquier género de comunidad de bienes entre las mismas, acreditándose mediante su inscripción previa en el Registro de la Propiedad y como condición de licencia.

Al inscribirse la declaración de obra nueva de la edificación, en todo caso, se consignará el régimen de mancomunidad aplicado para su inscripción en el Registro, no pudiéndose cancelar sino mediante título civil suficiente unido a la resolución administrativa que lo autorice. La subsistencia de alguno de los edificios cuyos patios requieran este complemento para alcanzar las dimensiones mínimas que rigen para los patios interiores o cerrados impedirá la referida cancelación.

Se permite la separación de estos patios mancomunados mediante rejas o cancelas, nunca mediante muros de fábrica y la diferencia de cota entre los pavimentos del suelo no podrá ser superior a un (1) metro.

Artículo 40. Ancho de los patios y altura vinculada a los mismos

1. La anchura del patio es la medida de la separación dispuesta entre paramentos de fachada opuestos. A este efecto se considerarán los cuerpos salientes como paños de fachada.

2. Los patios deberán mantener su anchura mínima en toda su altura, salvo que dispongan retranqueos de paramentos que aumenten la latitud de los mismos.

4. Se considerará como altura máxima de la edificación vinculada al patio (H), la distancia entre el suelo acabado de dicho patio y el elemento de remate más alto vinculado al mismo, tanto se trate de petos o barandillas de azoteas, o cornisas o aleros de elementos construidos. Si la última planta está retranqueada en forma de ático un mínimo de tres (3) metros de los laterales del patio no se computará.

5. A los efectos de la regulación de las formas de los patios se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular al paramento exterior medido en el eje del hueco considerado, trazado desde la cara exterior de dicho paramento hasta el muro o lindero más próximo. No se considerará luz recta aquella que suponga la ventilación e iluminación de una pieza habitable a través de un espacio cubierto, salvo que se realice por medio de un vano ubicado en el cerramiento paralelo a la zona abierta de la terraza.

Artículo 41. Dimensiones mínimas de los patios de parcela cerrados

1. Todo patio de parcela cerrado deberá cumplir las siguientes determinaciones:

a) La forma de los patios será tal que permita trazar en su interior una circunferencia de diámetro superior a un tercio (1/3) de la altura del paramento más alto que lo encuadre, con un mínimo de tres (3) metros. Cuando sirvan a un total de más de tres viviendas por planta la superficie mínima de los patios deberá ser igual o superior a quince (15) metros cuadrados.

c) Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores condiciones, considerándose como paramento frontal el de la linde, aún cuando no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio único mancomunado con el edificio colindante, atendiéndose a lo establecido en el artículo 39.

2. Ante la necesidad de instalar ascensores en patios de parcela de edificaciones existentes, las luces rectas podrán reducirse a dos (2) metros siempre que en el patio resultante tras la instalación se pueda inscribir un diámetro igual o mayor a los dos (2) metros, con una superficie no inferior a los seis (6) metros cuadrados. En este supuesto se justificará por los Servicios Técnicos Municipales la imposibilidad de instalación en otras zonas comunes del edificio.

Artículo 42. Dimensiones de los patios de luces abiertos

Los patios de luces abiertos deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) La relación de forma deberá ser de F mayor o igual a uno con cinco (1,5) P, siendo P su profundidad medida desde el plano de fachada y F la longitud del frente que abre a la misma.

b) La profundidad (P) en cualquier punto deberá ser mayor o igual a uno con cinco (1,5) metros.

c) El frente mínimo (F) no podrá ser inferior a tres (3) metros, si ambos testeros son ciegos, ni a seis (6) metros si los testeros cuentan con huecos.

Artículo 43. Dimensiones de los patios ingleses

Los patios ingleses tendrán una anchura igual o superior a tres (3) metros cuando iluminen una sola planta y la establecida para patios cerrados en los demás casos. Estarán dotados de las protecciones adecuadas. No podrán situarse en alineaciones de calle, excepto en viviendas unifamiliares y equipamientos.

Artículo 44. Cubrición de los patios

Los patios de luces podrán cubrirse con claraboyas o lucernarios translúcidos, siempre que estos elementos dejen un espacio periférico libre sin cierre de ningún tipo entre los muros del patio y el elemento de protección, con una superficie de ventilación igual a dos tercios (2/3) de la del patio.

Artículo 45. Acceso a cubiertas y patios

1. A fin de facilitar las operaciones de mantenimiento, conservación y reparación, todo edifico dispondrá de accesos a su tejado o azotea de cubierta, así como a los patios de manzana o parcela.

2. En los accesos a los patios de parcela el acceso podrá realizarse desde un distribuidor o local de uso común del edificio, o bien desde alguna vivienda que tendrá esta servidumbre.

3. Los patios de manzana deberán tener siempre acceso desde la calle tal y como se determina en el artículo 37.

SECCIÓN 2ª: DOTACIÓN DE SERVICIOS EN LOS EDIFICIOS

Artículo 46. Dotaciones de servicio obligatorias y facultativas

1. Son dotaciones de servicio de un edificio todas aquellas destinadas a proveer al mismo de las condiciones adecuadas para su buen funcionamiento conforme al uso previsto.

2. Las dotaciones de servicio de un edificio se clasifican en obligatorias y facultativas, entendiéndose éstas como las que potestativamente pueden instalarse en un edificio para mejorar o complementar sus condiciones de habitabilidad, seguridad, confort o funcionalidad.

3. Todos los edificios y locales mencionados dispondrán de las siguientes dotaciones de servicio obligatorias:

a) Abastecimiento de agua potable

b) Saneamiento

c) Dotación de energía eléctrica

d) Servicios higiénicos

e) Aparcamiento

f) Energías renovables

g) Servicios postales

2. Se exceptúan aquellos edificios en los que la obligación de disponer de alguna de las dotaciones señaladas en el apartado anterior sea manifiestamente innecesaria, en función del uso a que se destinen o de la actividad que se desarrolle en los mismos.

3. Las dotaciones de servicio de telecomunicaciones y aparatos elevadores serán obligatorias en los edificios, usos y actividades en los que se cumplan las condiciones señaladas en el artículo 56.

Artículo 47. Dotación de servicio de agua potable

1. Todo edificio deberá contar en su interior con servicio de agua corriente potable, con la dotación para las necesidades propias del uso, según los estándares del Código Técnico de la Edificación.

2. En todo edificio deberá preverse la instalación de agua caliente en los aparatos sanitarios destinados al aseo de las personas y a la limpieza doméstica.

Artículo 48. Dotación de servicio de saneamiento

1. En suelo urbano todo edificio dispondrá de un sistema de evacuación de aguas residuales que deberán acometer a la red municipal, por intermedio de arqueta o pozo de registro entre la red horizontal de saneamiento y la red de alcantarillado, cumpliendo las condiciones establecidas en la reglamentación de la compañía que gestione el servicio.

2. Cuando la instalación reciba aguas procedentes de garajes, aparcamientos colectivos o actividades semejantes, se dispondrá una arqueta separadora de fangos o grasas antes de la arqueta o pozo general de registro.

3. Para aguas residuales industriales, el sistema de depuración deberá merecer la aprobación previa de los organismos competentes.

4. Todos los edificios dispondrán de una instalación de recogida y evacuación de aguas pluviales hasta la red pública de alcantarillado o de pluviales en el caso de disponer la urbanización de sistema separativo. En edificación aislada, el vertido de aguas pluviales podrá efectuarse en la propia parcela.

Artículo 49. Energía eléctrica

1. Todo edificio contará con suministro de energía eléctrica desde la red de servicio público de la empresa distribuidora, instalación de enlace con la citada red de distribución e instalación interior hasta cada uno de los puntos de utilización.

2. En los edificios en los que se prevea la existencia de consumidores diferenciados se dispondrá un local específico para albergar los equipos de medida, con acceso desde zonas comunes del edificio.

3. En el caso de existir centros de transformación en el interior de las parcelas o edificios, éstos no se podrán localizar por debajo del sótano y deberán reunir las debidas condiciones en cuanto a insonorización, aislamiento térmico, vibraciones y seguridad, no pudiendo ocupar la vía pública. Excepcionalmente, cuando no exista otra posibilidad, podrán autorizarse estas instalaciones previo acuerdo municipal.

Artículo 50. Evacuación de humos

1. En ningún edificio se permitirá instalar la salida libre de humos por fachadas, patios comunes, balcones y ventanas.

2. Cabrá autorizar la evacuación de humos procedentes de locales de planta baja o inferiores a la baja utilizando los patios comunes del edificio. El conducto o chimenea, en su caso, estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicios a terceros.

3. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como mínimo un (1) metro por encima de la cubierta más alta situada a distancia no superior a ocho (8) metros.

4. Es preceptivo el empleo de filtros purificadores en las salidas de humos de las chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vapores de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías.

5. El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinentes cuando una salida de humos, previo informe técnico, se demuestre que causa molestias o perjuicios al vecindario.

6. Serán de aplicación cuantas disposiciones sobre Contaminación Atmosférica estén vigentes, tanto si dimanan del Ayuntamiento como de cualquier otra autoridad supramunicipal.

Artículo 51. Servicios higiénicos

Todos los usos o actividades dispondrán de los servicios higiénicos exigidos por la normativa sectorial aplicable.

Artículo 52. Dotación de aparcamiento

1. Para los edificios de nueva edificación, deberá preverse en los proyectos, como requisito indispensable para obtener la licencia, las plazas de aparcamiento que se regulan a continuación, bien sea en el interior del edificio o en terrenos libres de la misma parcela, nunca en vía pública, con un mínimo de veinte (20) metros cuadrados por plaza, incluidas rampas de acceso, áreas de maniobra, isletas y aceras.

2. Según el uso al que se destine el edificio, las plazas mínimas de aparcamiento que deberán preverse son las siguientes:

a) Uso residencial: en todo edificio de viviendas de nueva edificación se dispondrá, como mínimo, una plaza de aparcamiento de automóviles por cada cien (100) metros cuadrados de superficie construida y, en todo caso, una por cada vivienda o por cada apartamento.

b) Para los restantes usos existirá una plaza de aparcamiento para vehículos automóviles por cada cien (100) metros cuadrados de superficie construida.

3. Quedarán excluidos de la obligación de dotación de aparcamiento los edificios de nueva planta en los siguientes casos:

- Edificios con fachada exclusiva a calles peatonales, o cuya anchura sea inferior a tres con cincuenta (3,50) metros en toda la longitud de la fachada del edificio proyectado.

- En los edificios en los que por aplicación de los estándares anteriores resulte un número inferior a seis (6) plazas de aparcamiento.

- Edificios destinados a equipamiento de uso y titularidad pública.

Artículo 53. Energías renovables

El cumplimiento de las condiciones que n cuanto a energías renovables establece el Código Técnico de la Edificación se hará de forma que se minore el impacto estético y visual de la instalación.

Artículo 54. Servicios Postales

Todo edificio dispondrá de buzones para la correspondencia, en un lugar fácilmente accesible para los servicios de correos.

Artículo 55. Evacuación de residuos sólidos urbanos

1. Regirán las condiciones de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental (Ley GICA) de la Comunidad Autónoma de Andalucía y el Reglamento de Residuos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, Decreto 283 de 21 de noviembre de 1995.

2. Cuando las basuras y otros residuos sólidos que produjera cualquier actividad por sus características no puedan o deban ser recogidos por el servicio de recogida domiciliario, deberán ser trasladados directamente al lugar adecuado para su vertido por cuenta del titular de la actividad.

Artículo 56. Dotación de servicio de telecomunicación

1. Toda edificación se construirá con conductos específicos para las canalizaciones de telecomunicación en las condiciones exigidas por la legislación vigente.

2. En los edificios destinados a vivienda colectiva se preverá la intercomunicación en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas.

3. En todas las edificaciones destinadas a viviendas colectivas, y aquellas en que se prevea la instalación de equipos receptores de televisión o radio en locales de distinta propiedad o usuario, se instalará antena colectiva de televisión y radio difusión en frecuencia modulada.

4. En cualquier caso, todas las antenas de telecomunicación, incluidas las receptoras de señal vía satélite, deberán emplazarse en el punto del edificio o parcela en que el impacto visual sea menor, y siempre donde dichos elementos sean menos visibles desde las vías, espacios y/o miradores públicos, y que no supongan deterioro y/o lesión sobre los valores históricos, artísticos y/o paisajísticos del entorno, y en especial, sobre las visuales que pudiesen afectar con su implantación.

5. Sin perjuicio de lo dispuesto en los números anteriores, las instalaciones de comunicaciones electrónicas se ajustarán a las normas correspondientes de obligado cumplimiento o a las Normas UNE de referencia aprobadas por AENOR.

6. No se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de un edificio si al correspondiente proyecto arquitectónico no se acompaña el que prevé la instalación de una infraestructura común de telecomunicación propia. La ejecución de esta infraestructura se garantizará mediante el certificado de fin de obra y/o boletín de la instalación, requisito sin el cual no se puede conceder la correspondiente licencia de primera ocupación.

Artículo 57. Gas energético, combustibles sólidos y/o líquidos

Cuando la fuente de energía utilizada sea el gas, los combustibles sólidos, o los combustibles líquidos derivados del petróleo, deberán ajustarse a lo establecido por la reglamentación específica y demás normas de carácter general vigentes que sea de aplicación, tanto para las redes de instalaciones como para la maquinaria vinculada a dichas energías.

Artículo 58. Aparatos elevadores

1. Todo edificio en cuyo interior deba salvarse un desnivel superior a los diez con setenta y cinco (10,75) metros, entre cotas piso, incluidas las plantas bajo rasante, dispondrá de ascensor. Se exceptúan los edificios de vivienda unifamiliar o aquellos en que por su destino, sea manifiestamente innecesario.

2. El número de ascensores a instalar se determinará en función del número previsto de usuarios y del de plantas servidas. Todos los ascensores serán de ascenso y descenso y deberá accederse a los mismos desde todas las plantas del edificio.

3. Cada desembarque de ascensor tendrá comunicación directa, o a través de zonas comunes de circulación, con la escalera del edificio.

4. En cualquiera que sea la clase de aparato elevador, se cumplirán las normas exigidas por el Reglamento de Aparatos Elevadores y disposiciones complementarias. Cumplirán asimismo las condiciones señaladas en el Decreto de la Junta de Andalucía 72/1992, de 5 de mayo, por el que se aprueban las normas técnicas para la accesibilidad y la eliminación de barreras arquitectónicas, urbanísticas y en el transporte en Andalucía.

Artículo 59. Instalaciones de climatización

1. La salida de aire caliente de la refrigeración, salvo casos justificados por los servicios técnicos municipales, no se hará sobre la vía pública debiendo hacerse a través de la cubierta del edificio o a patio de parcela interior de parcela al que no den dormitorios. En último extremo, si ha de hacerse sobre el espacio público, no se hará a altura menor de doscientos cincuenta (250) centímetros, ni producirá goteos u otras molestias sobre el espacio publico. Los conductos de evacuación se separarán un (1) metro como mínimo de cualquier hueco correspondiente a distinto usuario, elevándose dicha separación a dos (2) metros cuando la salida del aire se produzca directamente al exterior, tanto a patios como a vía pública. Cuando existan marquesinas, balcones o terrazas, la medición de la distancia de los dos (2) metros a huecos correspondientes a distinto usuario, incluirá el desarrollo del saliente de dichos vuelos.

2. Los aparatos de acondicionamiento de aire que sean visibles desde la vía pública sólo podrán instalarse en la posición que no perjudiquen a la estética de la fachada, debiendo en todo caso quedar integrados en la composición y formalización de la misma y no admitiéndose su disposición arbitraria sobre el alzado del inmueble. Así mismo, los aparatos de acondicionamiento de aire instalados en los balcones o terrazas de los edificios deberán preservarse de las vistas, admitiéndose para ello la colocación de elementos decorativos acordes con el entorno.

SECCIÓN 3ª: CONDICIONES DE ACCESO EN LOS EDIFICIOS

Artículo 60. Accesos a las edificaciones

1. A las edificaciones deberá accederse desde la vía pública, aunque sea atravesando un espacio libre privado, en cuyo caso, dicho espacio libre deberá ser colindante directamente con el viario público.

2. Cuando así se determine en las condiciones de los usos del Título II, se exigirá acceso independiente para los usos distintos al residencial, en edificios con dicho uso principal.

Artículo 61. Señalización de edificios y locales

1. Toda edificación deberá estar señalizada exteriormente para su identificación de forma que sea claramente visible desde la acera de enfrente. Los servicios municipales señalarán los lugares en que deben exhibirse los nombres de las calles y deberán aprobar la forma de exhibir el número del edificio.

2. En los edificios de acceso público, existirá la señalización interior correspondiente a salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, aparatos de extinción de incendios, sistemas o mecanismos de evacuación en caso de siniestro, posición de accesos y servicios, cuartos de maquinaria, situación de teléfonos y medios de circulación para minusválidos, señalamiento de peldañeado en escalera y, en general, cuantas señalizaciones sean precisas para la orientación de las personas en el interior del mismo, y facilitar los procesos de evacuación en caso de accidente o siniestro y la acción de los servicios de protección ciudadana.

3. La señalización y su funcionamiento en situación de emergencia será objeto de inspección por los servicios técnicos municipales antes de la autorización de la puesta en uso del inmueble o local así como de revisión en cualquier momento.

Artículo 62. Puerta de acceso

1. Los edificios tendrán una puerta de entrada desde el espacio exterior, cuya anchura, salvo el caso de las viviendas unifamiliares, no será inferior a ciento treinta (130) centímetros, con una altura que será mayor o igual a doscientos once (211) centímetros.

2. Deberá distinguirse claramente de cualquier otro hueco practicable de la misma planta.

3. En los locales comerciales las puertas abrirán, sin ocupar la vía pública, en el sentido de evacuación.

Artículo 63. Circulación interior

Se entiende por espacios de circulación interior de los edificios los que permiten la comunicación para uso del público en general entre los distintos locales o viviendas de un edificio de uso colectivo, entre ellos y los accesos con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes y otras piezas que integren la construcción Son elementos de circulación los portales, rellanos y corredores. Sin perjuicio de que por el uso del edificio se impongan otras condiciones, cumplirán las siguientes:

a) Los portales hasta el arranque de la escalera principal y los aparatos elevadores tendrán una anchura mínima de dos (2) metros.

b) La distribución de acceso a viviendas o locales, tendrán ancho superior a ciento veinte (120) centímetros cuando sirvan a un número de locales igual o inferior a cuatro (4). Si se da servicio a más unidades, la dimensión será superior a ciento cuarenta (140) centímetros.

c) La forma y superficie de los espacios comunes permitirá el transporte de una persona en camilla, desde cualquier local hasta la vía pública.

Artículo 64. Escaleras

1. La anchura útil de las escaleras de utilización por el público en general no podrá ser inferior a cien (100) centímetros ni podrán tener rellanos partidos, desarrollos helicoidales ni otros que ofrezcan peligro al usuario.

Las escaleras interiores de una vivienda o local, de uso estrictamente privado, tendrán una anchura mínima de sesenta (60) centímetros y podrán construirse como mejor convenga al usuario.

2. El rellano intermedio en escaleras tendrá un ancho igual o superior al del tiro. La anchura de las escaleras será uniforme en todo su recorrido. Cada tramo de escalera entre rellanos no podrá tener más de dieciséis (16) peldaños. La dimensión del peldaño será tal que la relación entre la tabica y la huella, no dificulte la ascensión. La altura de tabica será no mayor de dieciocho con cinco (18,5) centímetros, y la anchura de huella mayor o igual a veintisiete (27) centímetros. La altura libre de las escaleras será en todo caso superior a doscientos veinte (220) centímetros.

3. Si las puertas de ascensores o de acceso a locales abren hacia el rellano, estos huecos no podrán entorpecer la circulación de la escalera, por lo que el ancho mínimo del rellano será de ciento setenta (170) centímetros. En el resto de los supuestos, la anchura del rellano no será inferior a ciento veinte (120) centímetros. La apertura de puertas se hará siempre en el sentido de escape.

4. No se admiten escaleras de uso público sin luz y ventilación natural, salvo los tramos situados en planta bajo rasante, en cuyo caso contarán con chimenea de ventilación u otro medio semejante, y las interiores a locales. Cuando la iluminación de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminación superior a un (1) metro cuadrado, y superficie de ventilación de, al menos, cuatrocientos (400) centímetros cuadrados.

En edificios de hasta cuatro plantas, se admitirá la iluminación cenital de la caja de escaleras, siempre que se resuelva la ventilación mediante un medio mecánico. En este caso la superficie en planta de iluminación del lucernario será superior a una tercera parte de la superficie útil de caja de escaleras, y se emplearán en su construcción materiales translúcidos. En escaleras con iluminación cenital, el hueco central deberá quedar libre en toda su altura, pudiendo inscribirse en el mismo un círculo de diámetro igual al resultado de multiplicar treinta (30) centímetros por el número de plantas del edificio.

5. Ante la necesidad de instalar ascensores en el hueco de escalera de edificaciones existentes, no será de aplicación lo establecido en este artículo siempre que no se afecten otras determinaciones de índole sectorial, ni la seguridad de los usuarios.

Artículo 65. Supresión de barreras arquitectónicas

Será de aplicación el Real Decreto 556/1989, de 19 de mayo y el Decreto del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía 72/92, de 5 de mayo.

SECCIÓN 4ª: CONDICIONES DE SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS

Artículo 66. Protección contra incendios

1. Los edificios y locales deberán cumplir las condiciones establecidas en la normativa sectorial y en el Código Técnico de la Edificación.

2. Cuando una instalación no pueda alcanzar, a juicio del Ayuntamiento, unas condiciones correctas de seguridad para sí misma y para su entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para personas y bienes, podrá ser declarada fuera de ordenación forzándose la erradicación del uso y el cierre de la instalación.

3. Las construcciones existentes deberán adecuarse a la reglamentación de protección contra incendios, en la medida máxima que permita su tipología y funcionamiento.

Artículo 67. Protección en antepechos y barandillas

1. Las ventanas o huecos y las terrazas accesibles a los usuarios estarán protegidas por un antepecho de noventa y cinco (95) centímetros de altura o barandilla de un (1) metro de altura como mínimo. Por debajo de esta altura de protección no habrá huecos de dimensiones mayores de doce (12) centímetros para evitar el paso de un niño, ni ranuras al ras del suelo mayores de cinco (5) centímetros y, si existen cerramientos de vidrio, éstos deberán ser templados o armados con malla metálica o laminado de plástico.

2. La altura de las barandillas de escalera no será inferior a noventa (90) centímetros y si están provistas de barrotes verticales la distancia libre entre caras interiores de los mismos no será superior a doce (12) centímetros.

CAPÍTULO 4. CONDICIONES AMBIENTALES

Artículo 68. Compatibilidad de actividades

1. Para que una actividad pueda ser compatible con usos no industriales no deberá estar incluida en las siguientes situaciones:

a) Actividades sujetas a Autorización Ambiental Integrada y a Autorización ambiental Unificada del Anexo I de la Ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental.

b) Actividades incluidas en los grupos A y B del Catálogo de Actividades Potencialmente Contaminadoras de la Atmósfera, que figura como Anexo al Reglamento de la Calidad del Aire, aprobado por Decreto 74/1996, de 20 de febrero.

2. Además de los condicionantes que impone la Ley, la actividad deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) No realizar operaciones que generen emanaciones de gases nocivos o vapores con olor desagradable, humos o partículas en proporciones que produzcan molestias a terceros.

b) No utilizar en su proceso elementos químicos inflamables, explosivos, tóxicos o, en general, que produzcan molestias s terceros.

c) Eliminar hacia el exterior los gases y vapores que pudiera producir solamente por chimeneas de características adecuadas tras la eliminación de su posible toxicidad.

d) Tener la maquinaria instalada de forma que las vibraciones, si las hubiere, no sean percibidas desde el exterior, o lo sean en cuantía tan escasa que no causen molestias a terceros.

e) Cumplir las condiciones sobre ruidos admisibles conforme a las ordenanzas municipales y normativas sectoriales vigentes de afección.

f) Cumplir las condiciones de seguridad frente al fuego.

3. En todo caso se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder desarrollar los usos previstos, las de aplicación en el lugar en que se encuentran, la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, en relación con la Calificación Ambiental, y cuantas estén vigentes de ámbito municipal, estatal, o autonómico.

4. En relación con la calidad ambiental del suelo, los titulares de actividades potencialmente contaminantes del suelo deberán remitir a la Consejería competente en materia de medio ambiente, a lo largo del desarrollo de su actividad, informes de situación en los que figuren los datos relativos a los criterios establecidos para la declaración de suelos contaminados, de acuerdo con lo previsto en el artículo 93.2 de la ley de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental. Estos informes tendrán el contenido mínimo y la periodicidad que se determinen reglamentariamente.

Asimismo, el propietario de un suelo en el que se haya desarrollado una actividad potencialmente contaminante del mismo, que proponga un cambio de uso o iniciar en él una nueva actividad, deberá presentar, ante la Consejería competente en materia de medio ambiente, un informe de situación del mencionado suelo. Dicha propuesta, con carácter previo a su ejecución, deberá contar con el pronunciamiento favorable de la citada Consejería.

Artículo 69. Limitaciones por radiaciones electromagnéticas

Las limitaciones por radiaciones electromagnéticas se regirán por el Real Decreto 1066/2001, de 28 de setiembre, por el que se aprueba el Reglamento que establece condiciones de protección del dominio público radioeléctrico, restricciones a las emisiones radioeléctricas y medidas de protección sanitaria frente a emisiones radioeléctricas.

Artículo 70. Limitaciones por contaminación atmosférica y olores

1. Las emisiones de las actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera, cualquiera que sea su naturaleza, no podrán rebasar los niveles de emisión establecidos en la normativa vigente: Ley 38/1972, de 22 de diciembre, de Protección del Ambiente Atmosférico, el Decreto 833/1975, del Ministerio de Planificación del Desarrollo y su desarrollo posterior y demás normativa de aplicación o que la sustituya. En relación con las emisiones no canalizadas de partículas, se estará a lo dispuesto por el Decreto 151/2006, de 25 de julio.

2. Los niveles de inmisión se regirán por lo establecido en el Real Decreto 1073/2002, de 18 de octubre, sobre evaluación y gestión de la calidad del aire ambiente en relación con el dióxido de azufre, dióxido de nitrógeno, óxidos de nitrógeno, partículas, plomo, benceno y monóxido de carbono y las demás de general aplicación.

Artículo 71. Limitaciones por vertidos y saneamiento

1. Las aguas residuales procedentes de actividades industriales se decantarán y depurarán en primera instancia por la propia industria antes de verterla a la red general de saneamiento. Para la correcta gestión de las aguas residuales será obligatoria la colocación de una arqueta de control en la conducción de salida de efluentes para cada una de las naves con el objetivo de poder tomar muestras.

2. La gestión de los residuos se realizará de la forma prevista en la legislación vigente, como la Ley 10/1998, de 18 de abril, de Residuos, el Reglamento de Residuos (Decreto 283/1995, de 21 de noviembre), la Ley GICA y Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero de 2008, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición, teniendo como prioridad la reducción de la producción de los residuos en origen, la reutilización y el reciclaje. Los nuevos polígonos industriales y las ampliaciones de los existentes deberán contar con un punto limpio, correspondiendo la gestión de la citada instalación a una empresa con autorización para la gestión de residuos urbanos.

No se admitirá la acumulación de deshechos industriales en espacios públicos, salvo en los recipientes autorizados para la recogida de basuras.

CAPITULO 5. CONDICIONES ESTÉTICAS

Artículo 72. Salvaguarda de la estética urbana

1. El fomento y la defensa de la estética del conjunto de la ciudad corresponde al Ayuntamiento y, por tanto, cualquier clase de actuación que le afecte deberá sujetarse a su criterio. Por consiguiente el Ayuntamiento podrá denegar o condicionar las licencias de obras, instalaciones o actividades que resulten inconvenientes o antiestéticas.

2. Cuando la obra afecte a la fachada de una edificación que se encuentre en lugares inmediatos a edificaciones protegidas a las que pueda afectar por alteración de las perspectivas tradicionales, se deberá adecuar la ordenación de las nuevas edificaciones a aquellas, especialmente en lo referente a alturas, disposición volumétrica y de medianeras, tratamiento de cubiertas y composición de la nueva fachada que deberá proyectarse armonizando las líneas fijas de referencia tales como cornisas, aleros, impostas, vuelos, zócalos, recercados, etc.

A estos efectos, se considerarán construcciones en lugares inmediatos a edificaciones protegidas, las colindantes o medianeras con ellas, y con carácter general las edificaciones que se encuentren en un radio de veinticinco (25) metros a su alrededor.

En estos casos, para la solicitud de licencia de edificación deberán presentarse planos conjuntos con la totalidad de los edificios protegidos colindantes, de forma que se justifique la solución propuesta para la nueva edificación.

3. Siempre que sea posible se englobarán en la cubierta los casetones de escaleras y ascensores. En todo caso, las cubiertas de estos cuerpos se tratarán igual que las del resto del edificio.

4. Los patios de servicio (lavaderos, tendederos, etc.) que sean visibles desde cualquier punto accesible a la circulación de personas o desde otros edificios, deberán ser ocultados por muros de celosía, o cubiertas, o cualquier otro medio que impida la visibilidad y permita la ventilación.

5. Los propietarios de terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Artículo 73. Fachadas

1. Los proyectos de nueva planta, ampliación y reestructuración de edificios en cuya planta baja se contemplen locales de negocio cuya ocupación sea posterior a la del resto del inmueble, así como los proyectos de obras exteriores que afecten al conjunto de la fachada, contendrán el diseño de la planta baja del edificio, al menos de sus huecos y elementos ciegos, así como, en su caso, de los rótulos y elementos decorativos.

2. Las fachadas se construirán, preferentemente, con materiales, técnicas constructivas y calidades que exijan una conservación mínima y no ofrezcan riesgos de desprendimiento.

3. Las fachadas laterales y posteriores se tratarán con condiciones de composición y materiales similares a los de la fachada principal.

Artículo 74. Modificación de fachadas

1. La modificación de fachadas requiere un proyecto, redactado por técnico competente, del conjunto de la misma, que garantice la calidad de la intervención.

2. El cierre individual de terrazas y balcones no es autorizable, salvo que recaigan sobre un patio o espacio no visible desde la vía pública, o que el cerramiento sea la puesta en práctica individual de un proyecto de conjunto.

3. Se prohíbe el cerramiento de terrazas en áticos, si bien cabrá autorizar la instalación de toldos de brazos extensibles sin apoyo de perfilaría alguna.

Artículo 75. Instalaciones en fachadas

1. Los tendidos eléctricos y telefónicos no podrán disponerse sobre las fachadas de los edificios, ni tenderse sobre vías e espacios libres públicos.

2. Los elementos de las instalaciones, tales como armarios de registro, o puertas de recintos que forzosamente hayan de instalarse en fachada de edificios o vía pública, se localizarán y diseñarán de forma que queden integrados en el edifico y en el paisaje urbano.

Artículo 76. Medianerías

1. Todos los paramentos de un edificio visible desde la vía pública, aun cuando se prevea que a corto plazo vayan a quedar ocultos, deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean tan dignos como los de las fachadas. La decoración de las medianerías será obligación del que construya en solar colindante, independientemente de que se trate de su propio muro o el muro colindante.

3. Si la medianería tiene carácter provisional, es decir, si conforme a las alturas permitidas en la ordenanza correspondiente va a quedar oculta en el futuro, se admitirá el enfoscado o revoco de cemento, pero obligatoriamente pintada en el mismo color de la fachada.

3. No se permiten medianerías colindantes con suelo no urbanizable por lo que las edificaciones colindantes deberán presentar tratamiento de fachada a esta clase de suelo, o bien deberán retranquearse un mínimo de tres (3) metros, tratando el paramento resultante como una fachada.

Artículo 77. Cornisas y aleros

El saliente máximo de cornisas y aleros sobre la alineación oficial exterior será la siguiente:

a) En edificios sin cuerpos volados será de treinta (30) centímetros.

b) En edificios con cuerpos salientes será de cincuenta (50) centímetros.

Artículo 78. Marquesinas

1. Se prohíbe la construcción de marquesinas excepto en los siguientes casos:

a) Cuando estén incluidas en el proyecto del edificio en obras de nueva planta.

b) Cuando se trate de actuaciones conjuntas de proyecto unitario, acordes con la totalidad de la fachada del edificio, para todos los locales de planta baja, y exista compromiso de ejecución simultánea por todos los propietarios de los locales. Excepcionalmente, en el caso de edificaciones existentes, en locales cuya longitud de fachada predomine sobre la longitud total de las fachadas en que se sitúa, podrá tenerse esta circunstancia, y en su caso, eximirse de la necesidad de un proyecto unitario.

2. La altura mínima libre desde la cara inferior de la marquesina hasta la rasante de la acera o terreno, será superior a dos con cincuenta (2,50) metros. El saliente de la marquesina no excederá de treinta (30) centímetros.

3. Las marquesinas no podrán verter por goteo, ni a la vía pública. Su canto no excederá de treinta (30) centímetros.

Artículo 79. Portadas, escaparates y elementos decorativos

Los elementos salientes tipo portadas, escaparates, rejas, cierres metálicos y elementos decorativos que se sitúen en planta baja tendrán un saliente máximo con respecto a la alineación exterior que se regula en función del ancho de la acera:

a) En calles cuya acera sea inferior a un (1) metro, el saliente no podrá exceder de diez (10) centímetros.

b) En aceras cuya acera sea superior a un (1) metro, el saliente no podrá exceder de veinte (20) centímetros.

Artículo 80. Toldos

1. Los toldos móviles estarán situados, en todos sus puntos, incluso los de estructura, a una altura mínima sobre la rasante de la acera de doscientos cincuenta (250) centímetros. Su saliente respecto a la alineación oficial no podrá ser superior a la anchura de la acera menos sesenta (60) centímetros, sin sobrepasar los tres (3) metros, y respetando en todo caso el arbolado existente.

2. Los toldos fijos, cumplirán las condiciones de las marquesinas, artículo 78.

Artículo 81. Muestras

Son los anuncios paralelos al plano de fachada. Tendrán un saliente máximo respecto a ésta de diez (10) centímetros, debiendo cumplir además las siguientes condiciones:

a) Quedan prohibidos los anuncios estables en tela u otros materiales que no reúnan las mínimas condiciones de dignidad o estética.

b) En planta baja podrán ocupar únicamente la faja situada sobre el dintel de los huecos y sin cubrir éstos. Se podrán adosar en su totalidad al frente de las marquesinas cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas y sin sobrepasar por encima de ellas.

c) Las muestras colocadas en las plantas piso de los edificios podrán ocupar únicamente una faja de noventa (90) centímetros de altura como máximo, adosada a los antepechos de los huecos y deberán ser independientes para cada hueco, no pudiendo reducir la superficie de iluminación de los locales.

d) En edificios exclusivos de uso no residencial podrán colocarse en el plano de fachada con mayores dimensiones que las señaladas en los apartados anteriores, siempre que no cubran elementos decorativos o huecos y resulten antiestéticos con la composición de la fachada, para cuya comprobación será precisa una representación gráfica del frente de la fachada completa.

Artículo 82. Banderines

Son los anuncios normales al plano de fachada, tendrán un saliente máximo de treinta (30) centímetros desde la alineación del edificio y la dimensión vertical máxima será de noventa (90) centímetros, debiendo cumplir además las siguientes condiciones:

a) En planta baja estarán situados a una altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno de doscientos cincuenta (250) centímetros. Se podrán adosar en su totalidad a los laterales de las marquesinas, sin sobrepasar por encima de éstas.

b) En las plantas de piso únicamente se podrán situar a la altura de los antepechos.

c) En edificios exclusivos con usos no residenciales podrán ocupar una altura superior a noventa (90) centímetros.

Artículo 83. Rótulos luminosos

Los rótulos luminosos, además de cumplir con las normas técnicas de la instalación y con las condiciones siguientes, irán situados a una altura superior a tres (3) metros sobre la rasante de la calle o terreno. Requerirán para su instalación la conformidad de los inquilinos, arrendatarios o en general de los usuarios de los locales con huecos situados a menos de cinco (5) metros del anuncio, o diez (10) metros si lo tuviera enfrente.

Artículo 84. Cerramiento de solares y terrenos

1. Los solares deberán cerrarse con una cerca de material resistente, incombustible, de dos (2) metros de altura como mínimo y tres (3) metros como máximo, que deberá estar revocada, pintada o tratada de forma que su acabado sea agradable, estético y contribuya al ornato de la ciudad.

2. El cerramiento deberá situarse en la alineación oficial. Al producirse la apertura de nuevas vías, los propietarios de solares tendrán la obligación de efectuarlo en el plazo de tres (3) meses, a partir de la recepción de las obras.

3. Cuando se produzca el derribo de cualquier finca, sin que se prevea una construcción inmediata, será obligatorio el cerramiento de la misma, en las mismas condiciones del punto anterior. Tal cerramiento deberá llevarse a cabo en un plazo de tres (3) meses, contados a partir de la fecha de concesión de la licencia de derribo.

Artículo 85. Cerramientos en edificación aislada o retranqueada

1. El cerramiento de parcelas a vías o espacios libres públicos deberá resolverse mediante los siguientes elementos:

a) Con elementos ciegos de cien (100) centímetros de altura máxima, completados en su caso mediante protecciones diáfanas, estéticamente admisibles, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima de doscientos cincuenta (250) centímetros.

b) Mediante soluciones diáfanas de doscientos (200) centímetros de altura total.

c) Por medio de cerramientos ciegos de estética admisible que no formen frentes opacos continuos de longitud superior a cinco (5) metros, ni rebasen una altura de doscientos (200) centímetros.

2. Los cerramientos de parcela que no den frente a vías o espacios libres públicos, podrán resolverse con cerramientos de hasta doscientos cincuenta (250) centímetros de altura máxima, con independencia de su longitud.

3. En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas o animales (vidrios, etc.).

4. Cuando por la topografía del terreno existan desniveles respecto a las parcelas colindantes, o respecto a los espacios públicos, en consonancia con lo regulado en el artículo 27.4, deberán cumplirse las siguientes condiciones:

a) Si la diferencia de cotas se produce respecto a un espacio público, se dispondrá una plataforma de nivelación contigua a la alineación oficial exterior, protegida con muro de contención, cuya altura no podrá exceder de tres con cincuenta (3,50) metros, y que deberá tratarse con idéntica calidad constructiva que una fachada.

b) Si la diferencia de cotas se produce respecto a una parcela colindante, los muros de contención de tierras no podrán alcanzar en ningún punto del lindero una altura superior a tres (3) metros por encima o por debajo de la rasante natural del terreno y de uno con cincuenta (1,50) metros por debajo de dicha rasante.

Artículo 86. Cerramientos provisionales en locales comerciales

Cuando, terminado un edificio, no vayan a utilizarse de inmediato los locales comerciales, deberá efectuarse un cerramiento provisional de los mismos que no permita arrojar objetos a su interior. Los cerramientos estarán fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado, tratándose mediante enfoscado y pintado o bien con otros materiales de acabado estético similar.

Artículo 87. Publicidad en carreteras

1. En aplicación de la legislación sectorial vigente, se prohíbe toda publicidad exterior en el ámbito del suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable no sectorizado.

2. Sólo se autorizarán los siguientes carteles informativos no publicitarios:

a) Carteles o rótulos con la denominación del establecimiento, situados en la propia parcela o en el edificio, cumpliendo en este caso las condiciones de los artículos anteriores.

b) Carteles indicadores de las actividades que se desarrollen o vayan a desarrollarse en un terreno y colocados en el mismo.

c) Carteles informativos relativos a servicios útiles para el usuario de la carretera. Estos carteles podrán situarse a una distancia no superior a mil (1.000) metros del lugar en que se encuentre el servicio anunciado.

d) La superficie máxima de los carteles será de ciento cincuenta (150) decímetros cuadrados, y su construcción se hará con materiales resistentes a la intemperie, anclados al terreno y situados a más de diez (10) metros del borde exterior de la explanación de la carretera. Sólo podrán situarse en la zona de servidumbre de la vía, fuera de la zona de dominio público.

TITULO II. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS

CAPITULO 1. DETERMINACIONES GENERALES

Artículo 88. Definición

Son las condiciones a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares que para ello dispone el P.G.O.U o el planeamiento que lo desarrolla.

Artículo 89. Aplicación

1. Las condiciones que se señalan en este título son de aplicación a las obras de nueva planta o ampliación. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras en los edificios cuando a juicio de los servicios técnicos municipales no represente desviación importante de los objetivos de las mismas, o cuando se solicite licencia de apertura de la actividad o de primera ocupación de la vivienda.

2. Además de las condiciones generales que se señalan para cada uso, los edificios que los alberguen deberán cumplir, si procede, las generales de la edificación del Título I de la presente Ordenanza y cuantas se deriven de la aplicación de la normativa particular de zona del P.G.O.U. En todo caso deberán satisfacer la normativa supramunicipal que les fuera de aplicación.

3. Cuando el uso principal esté acompañado de otros, cada uno de ellos cumplirá las especificaciones que le fuesen de aplicación. Para la definición de las condiciones de edificación que correspondieran al edificio que las albergue, se tendrá en cuenta el uso que tuviera mayor superficie útil.

CAPITULO 2. USO RESIDENCIAL

Artículo 90. Definición y clases

1. Es uso residencial el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a las personas.

2. Según el régimen a que está sometida la vivienda en función de los beneficios otorgados por las distintas Administraciones se distinguen:

a) Viviendas y alojamientos protegidos: Cuando gozan de algún tipo de protección pública y están sujetas a condicionantes derivados de la misma.

b) Viviendas libres: Cuando carecen de cualquier tipo de protección pública.

3. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares se distinguen las siguientes clases:

A) Vivienda: Cuando la residencia se destina al alojamiento de una unidad familiar, independientemente de que haya relación de parentesco y del tipo de familia. Esta clase incluye las siguientes categorías:

a) Vivienda unifamiliar: Cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda.

b) Vivienda plurifamiliar: Cuando la vivienda se agrupa horizontal y/o verticalmente con otras, formando edificios en los que el acceso se resuelve desde espacios comunes que actúan como elemento de relación entre el espacio interior de las viviendas y la vía pública o espacio libre exterior.

B) Alojamiento: Vivienda protegida de reducido tamaño con piezas habitables y zonas de uso colectivo, sujeta a las condiciones legales establecidas en la legislación Estatal y Autonómica de vivienda.

4. Las viviendas y alojamientos protegidos estarán sujetos, en lo que concierne a condiciones de programa y proyecto, a las disposiciones que las regulen desde los Planes Estatales y Autonómicos de Vivienda y, complementariamente, por lo establecido en esta Ordenanza Municipal. La normativa técnica de diseño aplicable a las viviendas y alojamientos protegidos prima, en los aspectos regulados en la misma, sobre lo establecido en este Capítulo.

Artículo 91. Programa de la vivienda

1. Toda vivienda se compondrá como mínimo de las siguientes piezas: vestíbulo, cocina, estancia-comedor, cuarto de aseo y dos dormitorios sencillos, o un dormitorio doble con superficie igual o superior a dieciséis (16) metros cuadrados.

2. Las diferentes piezas que compongan la vivienda o apartamento cumplirán las siguientes condiciones:

a) Estancia. Tendrá una superficie útil no menor que diez (10) metros cuadrados.

b) Estancia-cocina. Tendrá una superficie útil no menor de catorce (14) metros cuadrados.

c) Cocina: Tendrá una superficie no menor que cinco (5) metros cuadrados.

d) Dormitorio doble: Tendrá una superficie de, al menos, ocho (8) metros cuadrados.

e) Dormitorio sencillo: Tendrá una superficie de seis (6) metros cuadrados.

f) Cuarto de aseo: Tendrá una superficie no menor de uno con cinco (1,5) metros cuadrados. Dispondrá, al menos, de un lavabo, una ducha o bañera y un inodoro.

El acceso al cuarto de aseo no podrá realizarse desde la cocina ni desde ningún dormitorio. Si el acceso se dispusiera desde la estancia ambas piezas deberán quedar separadas por un distribuidor con doble puerta. No obstante, en las viviendas de un solo dormitorio el acceso al baño podrá hacerse directamente desde el dormitorio o desde la estancia.

En las viviendas con más de un cuarto de aseo uno de ellos tendrá acceso independiente, pudiendo accederse al resto desde los dormitorios.

g) Pasillos: Tendrán una anchura mínima de ochenta (80) centímetros. Podrán existir estrangulamientos de hasta setenta y cinco (75) centímetros, siempre que su longitud no supere los treinta (30) centímetros y en ningún caso enfrentados a una puerta.

Artículo 92. Condiciones de habitabilidad

1. Las diferentes piezas que compongan la vivienda tendrán la condición de pieza habitable, salvo los cuartos de aseo y baño, los elementos de circulación y distribución interiores, trasteros, despensas, locales de instalaciones y dependencias similares.

2. Las viviendas deberán ser exteriores por lo que al menos dos piezas habitables, excluidos los cuartos de aseo o baño, o una sola pieza habitable con superficie no inferior a dieciséis (16) metros cuadrados y un frente mínimo a fachada de cuatro (4) metros, tendrán huecos que den a espacios públicos, o a patio interior cuyo lado sea como mínimo de siete (7) metros, con un mínimo de setenta (70) metros cuadrados.

En todo caso, el número de viviendas situadas junto al patio interior no podrá superar al número de viviendas localizadas en la fachada a vía pública.

3. Ninguna vivienda en edificación colectiva de nueva planta tendrá pieza habitable con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella. A estos efectos los desmontes necesarios cumplirán las mismas condiciones de separación de la construcción que se imponen a los patios.

Artículo 93. Altura de techos de viviendas

La distancia libre mínima medida verticalmente entre el suelo y el techo en viviendas de nueva construcción será de doscientos cincuenta (250) centímetros, admitiéndose hasta un diez por ciento (10%) de la superficie útil con alturas inferiores pero siempre superiores a doscientos (200} centímetros y con la condición de que en cada habitación suponga menos del treinta (30) por ciento de su superficie.

Artículo 94. Accesibilidad a las viviendas

Las características del acceso al edificio y las circulaciones interiores cumplirán lo dispuesto la Sección 3ª del Capítulo 3 del Título I de esta Ordenanza, así como la normativa vigente sobre Condiciones de Accesibilidad en edificios.

CAPITULO 3. USO INDUSTRIAL

Artículo 95. Definición, categorías y situaciones

1. Es uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de elaboración, transformación, reparación, almacenaje y distribución de productos materiales, así como el desarrollo y producción de sistemas informáticos, audiovisuales y otros similares, independientemente de cual sea su tecnología. Se distingue:

a) Producción industrial, incluyendo las actividades incluidas en la Sección C - Industria Manufacturera de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2009 (en adelante C.N.A.E.-09) y la producción cinematográfica, de vídeo y televisión correspondiente a las clases 59.15 y 59.16, así como las que cumplieren funciones similares.

b) Almacenaje y comercio mayorista. Corresponde a las actividades incluidas en las divisiones 45, 46, 49 y 52, y en las clases 77.1 y 77.3 de la C.N.A.E.-09, así como las que cumplieren funciones análogas.

c) Reparación y tratamiento de productos de consumo doméstico, que puede llevar aparejada su venta directa al público o hacerse mediante intermediarios. Se incluyen las actividades de los grupos 95.1, 95.2 y de la clases 96.01 de la CNAE-09 y las que cumplieren funciones análogas.

d) Producción artesanal y oficios artísticos que comprende aquellas actividades cuya función principal es la obtención o transformación de productos, generalmente individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeñas series, que pueden ser vendidos al público o a través de intermediarios. Corresponde a las actividades incluidas en la clase 90.03, así como las que lo sean por razón de su escala de producción y forma de trabajo están incluidas en la Sección C de la C.N.A.E.-09 y las que cumplieran funciones similares.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares se distinguen las siguientes categorías:

a) Industria en Primera Categoría: Son aquellas ligadas al sector agrario o ganadero, tales como almacenes de cosechas, maquinarias agrícolas, abonos, aperos, almacén de piensos, etc.

b) Industria en Segunda Categoría: Son aquellas actividades compatibles con la vivienda en zonas de fuerte predominio residencial porque no originan molestias al exterior del local donde estén ubicadas, tales como talleres de reparación de automóviles y de maquinaria en general, pequeñas industrias y almacenes.

c) Industria en Tercera Categoría: Comprende las actividades que sin ser insalubres y nocivas no pueden admitirse en zonas de predominio residencial por su tamaño, o condiciones de accesibilidad y servicios.

d) Industrias en Cuarta Categoría: Comprende las actividades clasificadas como peligrosas que con medidas especiales de acondicionamiento pueden autorizarse en zonas industriales o aisladas de cualquier asentamiento residencial o industrial.

3. De acuerdo con el Real Decreto 789/2001, de 6 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Seguridad contra incendios en los establecimientos industriales, se consideran las siguientes situaciones:

A: El establecimiento industrial ocupa parcialmente un edificio que tiene, además, otros establecimientos, ya sean éstos de uso industrial o bien de otros usos.

B: El establecimiento industrial ocupa totalmente un edificio que está adosado a otro u otros edificios, ya sean éstos de uso industrial o bien de otros usos.

C: El establecimiento industrial ocupa totalmente un edificio, o varios, en su caso, que está a una distancia mayor de tres (3) metros del edificio más próximo de otros establecimientos.

D: El establecimiento industrial ocupa más del cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela.

E: El establecimiento ocupa menos del cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela.

4. Para que una actividad industrial sea compatible con otros usos no industriales deben cumplir las condiciones que se señalan en el presente Capítulo y en el Capítulo 4 del Título I en lo que se refiere a condiciones ambientales, así como en la normativa sectorial de protección ambiental.

Artículo 96. Dimensiones de los locales

A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la producción o almacenaje, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales destinados a la actividad productiva o de almacén, así como aquellos vinculados de forma directa a dichas actividades. Quedarán excluidas expresamente las superficies destinadas a oficinas, exposición de productos, venta y aparcamiento de los vehículos que no estén destinados al transporte de los productos.

Artículo 97. Protección contra incendios

1. Se cumplirá el Reglamento de Seguridad contra Incendios en los Establecimientos Industriales aprobado por Real Decreto 786/2001, de 6 de julio.

2. De acuerdo con el apéndice 2 del citado Reglamento, en base al nivel de riesgo intrínseco de los establecimientos industriales, no se permite su ubicación en las siguientes situaciones:

a) Situación A

- De riesgo intrínseco alto

- De riesgo intrínseco medio en plantas sótano o semisótano

- De cualquier riesgo, cuando el perímetro accesible del edificio sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del perímetro del mismo.

- De riesgo intrínseco medio o bajo en plantas baja y piso cuando la altura de evacuación sea superior a quince (15) metros.

- De cualquier riesgo en segunda planta bajo rasante o cuando la altura de evacuación en sentido ascendente sea superior a cuatro (4) metros.

b) Situación B:

- De riesgo intrínseco alto cuando la altura de evacuación del edificio en sentido descendente sea superior a quince (15) metros.

- De riesgo intrínseco alto o medio cuando el perímetro accesible del edificio sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del perímetro del mismo.

- De cualquier riesgo en segunda planta bajo rasante o cuando la altura de evacuación en sentido ascendente sea superior a cuatro (4) metros.

- De riesgo intrínseco alto nivel 8

Se entenderá como perímetro accesible del edificio al constituido por fachadas que pueden ser usadas por los servicios de socorro en su intervención.

CAPITULO 4. USO TERCIARIO

Artículo 98. Definición y clases

1. Es uso terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, empresas u organismos, o dar alojamiento temporal a las personas ya sea de forma individual o colectiva, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares.

2. Sin perjuicio de otras clasificaciones sectoriales de carácter supramunicipal propias de las actividades comprendidas en cada uso, se distinguen las siguientes clases:

a) Hospedaje: Cuando se presta el servicio de alojamiento temporal a las personas, con o sin otros servicios de carácter complementario. Comprende los grupos 55.1 y 55.2 de la C.N.A.E.-09.

b) Comercio: Cuando el servicio terciario se destina al ejercicio de actividades relacionadas con el suministro directo de mercancías al público, mediante ventas al por menor, o a prestar servicios a los particulares. Comprende las actividades de la División 47 y los Servicios de la División 96 y la Clase 74.20, con las excepciones de las actividades del Grupo 95.2 y la Clase 96.01 encuadradas en el uso industrial, así como las actividades que cumplieren funciones similares. A los efectos de su pormenorización en las distintas zonas y el establecimiento de condiciones particulares se distinguen las siguientes categorías:

I) Local comercial: Cuando la actividad comercial tiene lugar en un establecimiento independiente, de dimensión no superior a dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados.

II) Centro comercial: Al conjunto de establecimientos comerciales que, integrados en un edificio o complejo de edificios, ejercen las respectivas actividades de forma empresarialmente independiente, disponiendo de determinados elementos de gestión comunes.

III) Grandes superficies comerciales: Cuando la actividad comercial tiene lugar en establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y alcanzan dimensiones superiores a los dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados.

c) Oficinas: Corresponde a actividades que se dirigen como función principal a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información y otros. Se incluyen en este uso actividades puras de oficinas, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficina (industria, construcción o servicios) que consumen espacio propio e independiente. Asimismo se incluyen las sedes políticas o sociales, organizaciones asociativas, profesionales, religiosas o con otros fines no lucrativos, despachos profesionales y otras de naturaleza similar.

Comprende, tanto las oficinas propiamente dichas en que ésta es la función principal, englobadas en la Sección N - Actividades administrativas y servicios auxiliares - y en la División 94, de la C.N.A.E.-09; así como todas las asociadas a actividades públicas o privadas industriales o de servicios que consumen espacio propio e independiente de la actividad principal.

d) Salas de reunión: Comprende los bares, restaurantes y cafeterías así como las actividades ligadas a la vida de relación, acompañadas en ocasiones de espectáculos, tales como cafés-concierto, discotecas, salas de fiesta y baile, clubs nocturnos, casinos, salas de juegos recreativos, bingos y otros locales en que se practiquen juegos de azar. Comprende las actividades de la C.N.A.E.-09 Grupos 56.1 y 56.3, y en la Clase 82.30 y cuantas otras cumplieran funciones análogas, excepto las salas de cine o teatro que se encuadran dentro del uso global dotacional, como uso pormenorizado cultural.

En relación con el Nomenclátor y el Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, Decreto 78/2002, de 26 de febrero, modificado por el Decreto 247/2011, de 19 de julio, se consideran incluidas en esta clase las actividades recreativas siguientes: Juegos de suerte, envite y azar, Juegos recreativos, Atracciones recreativas, Hostelería y Esparcimiento.

A los efectos de su pormenorización en el espacio se distinguen dos categorías:

I) Salas de Reunión con espectáculos: Engloba las actividades consideradas en el Nomenclátor citado como atracciones recreativas y establecimientos de esparcimiento. Se incluye en esta categoría a los Pubs y bares con música.

II) Salas de Reunión sin espectáculos: Comprende exclusivamente los establecimientos de hostelería del citado Nomenclátor. Se incluyen en esta categoría los locales que, de forma exclusiva o como complemento a la actividad de restauración principal, vendan comida preparada que pueda ser consumida en el exterior.

Artículo 99. Condiciones de compatibilidad con el uso residencial

1. Se considerarán compatibles con el uso residencial aquellos usos terciarios que cumplan las condiciones que se señalan en lo que se refiere al nivel y control de impactos ambientales, según las diferentes posibilidades de situación en los edificios y de ubicación en las zonas, en relación al resto de las actividades no incluidas en el uso terciario.

2. Los usos de Comercio y Salas de Reunión que se implanten en edificios con usos residenciales deberán disponer de acceso, escalera y ascensor independiente desde el exterior del edificio, y ello con independencia de que los locales que no sean considerados como de riesgo especial puedan utilizar como salidas de emergencia los elementos de evacuación del edificio residencial, siempre que cuenten con vestíbulo previo, de acuerdo a lo que se establezca en la legislación sectorial.

3. Para que una Sala de Reunión con espectáculos pueda ser compatible en el mismo edificio con usos residenciales cumplirá como mínimo las siguientes condiciones:

a) La instalación de maquinaria de climatización o cualquier otra será tal que no se originen vibraciones que se transmitan al resto de la edificación, produzcan aumento de temperatura o emisión de ruidos ni olores a viviendas colindantes.

b) El proyecto técnico de adecuación del local recogerá un anexo donde se describa exhaustivamente las instalaciones capaces de provocar cualquier molestia. Este proyecto tendrá la consideración de proyecto de ejecución, no considerándose suficiente el diseño de la instalación, en el caso de que ésta vaya a ser realizada. Si entre las instalaciones recogidas en el proyecto no figura la de climatización, deberá asimismo diseñarse por el técnico redactor en cuanto a recorrido de los conductos, ubicación de la maquinaria y expulsión de aire caliente a la vía pública, de forma que se garantice la viabilidad de instalación posterior, que deberá ajustarse al diseño del proyecto.

c) Entre la documentación justificativa recogida en el proyecto, en el caso de actividades con música, se incluirá estudio sonométrico que sirva de base al cálculo de los aislamientos acústicos necesarios.

SECCIÓN 1ª: USO DE HOSPEDAJE

Artículo 100. Condiciones particulares

1. Los establecimientos hoteleros tipo hotel, hostales, pensiones y hoteles turísticos cumplirán lo determinado el Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de establecimientos hoteleros, en función de su categoría.

2. Las actividades o usos complementarios se sujetarán a las condiciones que se establecen en esta Ordenanza Municipal para cada uso pormenorizado.

SECCIÓN 2ª: USO DE COMERCIO

Artículo 101. Dimensiones

1. A efectos de aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie de venta, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales en los que se produce el intercambio comercial o en los que el público accede a los productos, tales como mostradores, vitrinas y góndolas de exposición, probadores, cajas, etc., los espacios de permanencia y paso de los trabajadores y del público, incluidos bares y restaurantes si existiesen en el interior del establecimiento o agrupación de locales; se excluyen expresamente las superficies destinadas a oficinas, almacenaje no visitable por el público, zonas de carga y descarga y los aparcamientos de vehículos y otras dependencias de acceso restringido.

2. En ningún caso la superficie de venta será menor de seis (6) metros cuadrados y no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda, salvo que se tratase de una edificación unifamiliar.

Artículo 102. Circulación interior

1. En los locales comerciales de la categoría I definida en el artículo 98, todos los recorridos accesibles al público tendrán una anchura mínima de ciento veinte (120) centímetros; los desniveles se salvarán, con una anchura igual que el resto de los recorridos, mediante rampas o escaleras.

2. En los locales de las categorías II y III, los recorridos tendrán una anchura mínima de ciento cuarenta (140) centímetros; los desniveles se salvarán mediante rampas o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos.

3. Los locales de aseo no podrán comunicar directamente con el resto del local para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio intermedio.

4. Para el acceso de los minusválidos a las distintas plantas se instalará ascensor, rampa o tapiz rodante con las condiciones establecidas en la legislación sectorial al respecto.

5. Toda puerta utilizada en recorrido de evacuación debe abrir abatiendo sobre eje vertical en dirección coincidente con la de evacuación.

SECCIÓN 3ª: USO DE OFICINAS

Artículo 103. Circulación interior

1. Todos los accesos interiores de las oficinas a los espacios de utilización por el público, tendrán una anchura de, al menos, ciento veinte (120) centímetros.

2. Para el acceso de los minusválidos a las distintas plantas se instalará ascensor, rampa o tapiz rodante con las condiciones establecidas en el Decreto 72/1992, de 5 de mayo, de la Junta de Andalucía.

Artículo 104. Condiciones de los despachos profesionales domésticos

Serán de aplicación a los despachos profesionales domésticos las condiciones de la vivienda a que estén anexos.

SECCIÓN 4ª: USO DE LAS SALAS DE REUNIÓN

Artículo 105. Condiciones particulares

1. Las Salas de Reunión con espectáculos cumplirán las condiciones establecidas por la legislación sectorial vigente.

2. Las Salas de Reunión sin espectáculos cumplirán las condiciones establecidas para el uso de comercio.

CAPITULO 5. USO DE EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS

Artículo 106. Definición y clases

1. Se conceptúa como uso de equipamiento y servicios públicos aquel de carácter dotacional que sirve para proveer a los ciudadanos del equipamiento que haga posible su educación, su enriquecimiento cultural, su salud y, en fin, su bienestar, y a proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad, tanto de tipo administrativo como de abastecimiento o infraestructurales. Pueden ser de carácter público, privado o colectivo.

2. Se distinguen los siguientes usos:

a) Docente: que comprende la formación intelectual de las personas mediante la enseñanza dentro de cualquier nivel reglado, así como las enseñanzas no regladas y la investigación.

b) Deportivo: Comprende las instalaciones destinadas a la enseñanza y práctica de la cultura física o de los deportes.

c) Sanitario: Comprende la prestación de asistencia médica y servicios quirúrgicos, excluyendo los que se prestan en despachos profesionales encuadrados en el uso de oficinas.

d) Social-asistencial: comprende la prestación de asistencia no específicamente sanitaria a las personas, mediante los servicios sociales.

e) Cultural: comprende la conservación y transmisión del conocimiento (bibliotecas, museos, salas de exposición), así como las actividades ligadas al fomento del ocio y recreo cultural (teatros, cines, etc.)

f) Religioso: comprende las actividades de desarrollo de creencias religiosas que puedan ir acompañadas con residencias de miembros de comunidades religiosas (residencias comunitarias).

g) Público-administrativo: comprende los servicios de administración y gestión de los asuntos de la Administración en todos sus niveles (municipal, provincial, autonómico y estatal).

h) Servicios urbanos: corresponde a las instalaciones que cubren los servicios que salvaguardan las personas y los bienes (policía y similares) y en general, todas las instalaciones para la provisión de servicios a los ciudadanos tales como recintos de exposiciones, cementerios, tanatorios y surtidores de combustible para los vehículos.

i) Servicios infraestructurales: comprende los servicios vinculados al suministro de agua, energía, saneamiento, telefonía y alumbrado.

Artículo 107. Condiciones de aplicación

1. Las condiciones que se señalan para el uso dotacional serán de aplicación en las parcelas que el planeamiento destina para ello.

2. Las condiciones que hagan referencia a las características físicas de la edificación como posición, ocupación, volumen y forma, solo serán de aplicación en obras de nueva edificación y cuando proceda, en las de reestructuración.

3. Además de las condiciones señaladas en la presente Ordenanza Municipal y en las Normas Urbanísticas del P.G.O.U se cumplirán las disposiciones vigentes en la materia correspondiente.

Artículo 108. Alcance de la calificación dotacional

1. En las parcelas calificadas para usos dotacionales, además del uso predominante se podrá disponer cualquier otro uso de equipamiento y servicios, o espacio libre público, que coadyuve a los fines dotacionales previstos. El uso residencial solamente podrá disponerse para la vivienda familiar de quien custodie la instalación.

2. Cualquiera de los usos dotacionales existentes en parcelas expresamente calificadas como dotacionales podrá ser sustituido por cualquier otro uso de equipamiento y servicios, o espacio libre público, siempre que medie informe técnico municipal en el que se justifique que tal dotación no responde a necesidades reales o que éstas quedan satisfechas por otro medio y así se acuerde por el Pleno de la Corporación Municipal.

3. En ningún caso podrá disponerse los usos de cementerio, tanatorio, ni surtidores de combustible para vehículos, en parcelas de uso de equipamiento y servicios, salvo aquellas expresamente destinadas para ellas.

CAPITULO 6. USO DE TRANSPORTE Y COMUNICACIONES

Artículo 109. Definición y clases

1. Tienen uso para el transporte y las comunicaciones los espacios sobre los que se desarrollan los movimientos de las personas y los vehículos, así como los que permiten la permanencia de éstos estacionados.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases:

a) Red viaria: Espacio que se destina a facilitar el movimiento de los peatones, de las bicicletas, los automóviles y de los medios de transporte colectivo en superficie habituales en las áreas urbanas.

b) Garajes - aparcamientos: Espacios destinados al estacionamiento de vehículos.

Artículo 110. Aplicación

1. Las condiciones que se señalan serán de aplicación a los terrenos que el planeamiento destine a tal fin, así como a los que queden afectados a este uso por el planeamiento de desarrollo.

2. Serán de aplicación también en los terrenos que, aún sin tenerlo expresamente previsto el planeamiento, se destinen a tal fin por estar habilitados en aplicación de las Normas Urbanísticas del PGOU.

SECCIÓN 1ª: RED VIARIA

Artículo 111. Clasificación de la red viaria

1. A efectos de la aplicación de las condiciones pertinentes se consideran los siguientes rangos de vías:

a) Red Viaria Interurbana: Son las vías estructurantes de alta capacidad para tráfico exclusivamente motorizado que estructuran el territorio municipal, conectando con la red viaria supramunicipal.

b) Red Urbana Principal: son las vías colectoras que distribuyen el tráfico general de la ciudad y posibilitan el acceso a los distintos barrios de la misma.

c) Red Urbana Secundaria: son las calles de los barrios o sectores que aseguran el acceso a la residencia o actividad implantada en su ámbito.

2. En el suelo urbano consolidado, los planos de Calificación del Suelo determinan la amplitud y disposición de las vías. Los Estudios de Detalle, con el alcance establecido en la legislación urbanística, completarán esta ordenación, bien con la creación de nuevas vías públicas o bien con accesos para la ordenación interna de manzanas o parcelas.

En el suelo urbano no consolidado remitido a planeamiento de desarrollo posterior y en el suelo urbanizable, el viario se proyectará con las dimensiones y características que se deriven de las intensidades de circulación previstas y del medio que atraviesen y conforme a lo establecido en esta Ordenanza Municipal de la Edificación y con las características de la Ordenanza Municipal de Urbanización.

3. En la regulación del Suelo No Urbanizable se establece el régimen y medidas de protección de los caminos y carreteras secundarias.

Artículo 112. Condiciones específicas de las vías públicas

1. Todas las calles y plazas son de uso público, aunque la conservación y mantenimiento estuviera a cargo de los particulares.

2. Es compatible la existencia de viario público con subsuelo privado destinado preferentemente a aparcamientos. Dicha situación se regulará bien mediante constitución de servidumbre, o bien mediante concesión de explotación o, en su caso, derecho de superficie. En estos casos la conservación y mantenimiento será a cargo de los particulares.

3. Al diseñar la nueva red viaria, será necesario el establecimiento de arbolado de alineación en aceras, salvo que las dimensiones u otras circunstancias técnicas lo desaconsejen.

SECCIÓN 2ª: GARAJE - APARCAMIENTOS

Artículo 113. Definición y clases de garajes-aparcamientos

1. Se entiende como aparcamiento el espacio destinado a la estancia de vehículos, que no constituye estacionamiento en la vía pública. Cuando se ubica en espacio edificado adquiere la condición de garaje. Se entiende como estacionamiento el espacio destinado, en la vía pública, a la permanencia temporal de un vehículo.

2. Con independencia del régimen de titularidad pública o privada de los garajes-aparcamientos, a los efectos de esta Ordenanza y del establecimiento de las condiciones particulares se distinguen las siguientes clases:

a) Aparcamiento público: Cuando la utilización es colectiva, generalmente en régimen de rotación y sujeto a tarifa.

b) Aparcamiento privado: Cuando está destinado a la provisión de plazas de aparcamiento de un edificio o parcela, en régimen de utilización estable, o a la provisión de plazas de aparcamiento para residentes en su entorno.

c) Aparcamiento mixto: Cuando los dos tipos anteriores comparten una misma construcción, aún cuando su funcionamiento pueda ser independiente.

3. Solamente podrán disponerse aparcamientos públicos por iniciativa municipal, o previa autorización del Ayuntamiento, la cual podrá condicionarse a la redacción de un estudio del impacto sobre las condiciones ambientales y circulatorias y a la adopción de las medidas correctoras resultantes.

Artículo 114. Utilización de los garajes-aparcamientos

1. No podrá cambiarse el uso de los espacios destinados a albergar la dotación de plazas de aparcamiento.

2. Los garajes se destinarán exclusivamente, salvo otras condiciones particulares definidas en este capítulo, a la estancia de vehículos, con las siguientes excepciones:

a) Se admite, con carácter general, el lavado de vehículos.

b) Podrán efectuarse operaciones de carga y descarga en garajes-aparcamientos, siempre que esté diferenciada la zona de aparcamiento de vehículos de la de carga y descarga.

Artículo 115. Plaza de aparcamiento

1. Se entiende por plaza de aparcamiento una porción de suelo plano o con pendiente no superior al tres por ciento (3%) con las siguientes dimensiones libres mínimas según el tipo de vehículo que se prevea:

2. En aparcamientos públicos se reservará una plaza para personas con movilidad reducida equivalente al dos por ciento (2%) del número total de plazas de aparcamiento público de que conste, que cumplirá las siguientes condiciones:

a) Estarán situados tan cerca como sea posible de los accesos peatonales.

b) Los accesos de peatones a estas plazas reunirán las condiciones establecidas para itinerarios peatonales.

c) Estarán señalizados con el símbolo internacional de accesibilidad y la prohibición de aparcar en las mismas a personas sin discapacidad.

d) Las dimensiones serán de cinco (5) por tres con sesenta (3,60) metros.

3. Se señalarán en el pavimento los emplazamientos y pasillos de acceso de los vehículos, que figurarán asimismo en los planos de los proyectos que se presenten al solicitar la concesión de las licencias de construcción, funcionamiento y apertura. Para el cómputo de la dotación exigible por el artículo 52 no se considerará plaza de aparcamiento ningún espacio que, aún cumpliendo las condiciones dimensionales, carezca de fácil acceso y maniobra para los vehículos. A éstos efectos, los pasillos de acceso de los vehículos a las plazas de garaje tendrán el ancho mínimo que se señala a continuación, considerando un ancho de plaza de doscientos veinte (220) centímetros.

a) Para aparcamiento en ángulo a cuarenta y cinco (45) grados sexagesimales será de doscientos ochenta (280) centímetros.

b) Para aparcamiento en batería a noventa (90) grados sexagesimales será de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.

c) Para aparcamiento en línea será de doscientos ochenta (280) centímetros.

Estas dimensiones podrán reducirse en los frentes de pasillo a los que no den plazas de aparcamiento.

Artículo 116. Accesos a los garajes-aparcamientos

1. Los accesos a los garajes podrán no autorizarse en lugares que incidan negativamente en la circulación de vehículos o peatones, en lugares de concentración y, especialmente, en las paradas de transporte público. Los accesos se situarán de tal forma que no se destruya el arbolado y mobiliario urbano existente. El acceso desde la calzada se realizará mediante vado o bordillo rebajado según el ancho de la acera y con las condiciones que establezcan los Servicios Técnicos Municipales.

2. Los garajes-aparcamientos y sus establecimientos anexos dispondrán en todos sus accesos al exterior de un espacio con pendiente máxima del seis por ciento (6%), en el que no podrá desarrollarse ninguna actividad, con las siguientes dimensiones mínimas:

a) En los accesos a viviendas unifamiliares podrá accederse directamente al garaje desde la vía pública.

b) En el resto de los casos, el espacio de acceso tendrá un largo no menor de tres (3) metros y un ancho mínimo de tres (3) metros.

El pavimento en dicho espacio de acceso deberá ajustarse a la rasante de la acera, sin alterar para nada su trazado. La puerta del garaje no sobrepasará en ningún punto la alineación oficial y tendrá una altura mínima de dos (2) metros y una anchura que será, como mínimo, la establecida anteriormente para el espacio de acceso. En calles con pendiente dicha altura se medirá en el punto más desfavorable.

3. Salvo en los garajes de viviendas unifamiliares las rampas rectas no sobrepasarán la pendiente del dieciséis (16) por ciento, y las rampas en curva del doce (12) por ciento medida por la línea media. Su anchura mínima será de tres (3) metros, con el sobreancho necesario en las curvas, y su radio de curvatura, medido también en el eje, será como mínimo de seis (6) metros. El proyecto de garaje deberá recoger el trazado en alzado o sección de las rampas, reflejando los acuerdos verticales con las superficies horizontales de cada planta y con la vía pública.

4. Los garajes situados bajo rasante y con más de cien (100) metros cuadrados de superficie deberán disponer además del acceso para vehículos de otro peatonal distanciado de aquél, dotado de vestíbulo estanco, con dobles puertas resistentes al fuego y con resortes de retención para posibles ataques al fuego y salvamento de personas. El ancho mínimo de este acceso será de un (1) metro.

5. Podrá permitirse el empleo de aparatos montacoches. Cuando el acceso sea exclusivamente por este sistema se instalará uno por cada veinte (20) plazas o fracción superior a diez (10). El espacio de espera tendrá un fondo mínimo de cinco (5) metros y su ancho no será inferior a cuatro con veinte (4,20) metros.

Artículo 117. Altura libre mínima

Los locales tendrán una altura libre mínima en todos sus puntos de doscientos veinte (220) centímetros. Esta distancia podrá reducirse a dos (2) metros en aquellos puntos que las características de la estructura del edificio lo justifiquen.

Artículo 118. Condiciones constructivas

1. Los elementos constructivos de los locales destinados al uso de garajes reunirán las condiciones de aislamiento y resistencia al fuego exigidos por la legislación sectorial.

2 Cuando comuniquen con cajas de escalera o recintos de ascensor habrán de hacerlo mediante vestíbulos, sin otra abertura común que la puerta de acceso, la cual será resistente al fuego y estará provista de dispositivo automático para su cierre.

3. En los garajes se dispondrá de abastecimiento de agua potable mediante un grifo con racor para manguera y desagüe mediante sumidero, con un sistema eficaz de separación de grasas y lodos.

4. Los garajes deberán cumplir el Código Técnico de la Edificación, así como las prescripciones impuestas en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (R.E.B.T.).

CAPITULO 7. ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS

Artículo 119. Definición y clases

1. Comprende los terrenos destinados al ocio y recreo de las personas, a plantaciones de arbolado o jardinería y al desarrollo de juegos infantiles con objeto de garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la población.

2. Se distinguen las siguientes clases:

a) Áreas públicas: corresponde a los terrenos destinados al ocio cultural o recreativo.

b) Parques y jardines: corresponde a los espacios con acondicionamiento vegetal destinados al disfrute de la población, al ornato y mejora de la calidad estética de su entorno.

3. Las condiciones de uso de los espacios libres públicos se regulan en las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. como Ordenanza particular del suelo urbano. Dichas condiciones serán de aplicación asimismo a los terrenos que el planeamiento destine a tales fines.

Lo que se hace público para general conocimiento.

Rute, a 31 de enero de 2014. El Alcalde-Presidente, Fdo. D. Antonio Ruiz Cruz.